澳洲房价利润几乎完全透明

　　目前诸多对房地产不透明问题中，最受关注的就是房价和实际利润，被评为世界第一类“高度透明”的澳洲房地产市场目前有一个显著的现象：房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围，有大量的可操作性具体制度值得国内借鉴。澳洲置地公司市场总监段晏坤系统介绍了澳洲房地产市场形成的一些操作制度，主要涉及到七个方面。

　　首先是开发商利益独立，避免形成利益统一体。在澳洲银行利益真正独立，独立承担市场风险，保证其在提供开发贷款和按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；施工单位完全脱离开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；土地交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

　　抬高门槛限制企业开发规模。澳洲置地去年推出的悉尼早晨的开发商，一年大约开发了200套房产，尽管澳洲土地广阔，新移民使得需求旺盛，房价每七年翻一番，但这样的开发规模已经是当地的巨型开发商，一般中型开发商每年只开发70- 80套房，不允许投机圈地。澳洲大型开发商数量非常少，政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入这个行业，而进入的企业一般也没有资金实力大量开发房产。

　　多方参与房价制定。澳洲置地在国内销售的项目由汇丰银行提供65%的按揭，其中只需要业主提供四项简单的证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡，原因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。每个楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。整个房价和利润基本是完全透明的，开发商随便要价没有可能性。

　　强制律师指导购房制度。在澳洲置业双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，段晏坤表示，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。

　　强制通过中介交易。澳洲房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享，由于房价透明，政府规定租房的利润只能在5%-6%，尽管投资者众多，但只能通过长线投资才能获利。澳洲二手房价中介能够说了算，定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果可能相差无几。

　　充分的社区信息告知。据介绍，在每个业主数百页的购房合同中，其内容不限于单个业主套内，而是针对整个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来，这与国内有着显著区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须提供，小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法，所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。

　　限制过度境外注资和投资。据介绍，澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域进行开发，然后突然从房地产领域大量撤资。目前澳洲限制外资进入房地产，不允许外籍人士购买二手房，开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控。