| ■别墅观混乱，急需厘定标准
别墅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水 平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式。
但是深圳的别墅观却出现了前所未有的混乱，叠加复式、townhouse都自称别墅，伪别墅、假别墅充斥市场，成为深圳2005年最大的行业笑话，由于观念的混乱、炒作的虚假、购房者消费知识的缺乏，导致别墅市场一度出现“劣墅驱逐良墅”的不利局面。
“劣墅驱逐良墅”对于别墅事业是没有任何好处的，将严重妨碍别墅市场的发展。
深圳别墅观急需端正，别墅标准急需厘定。半求以观澜湖别墅、招华系尖岗山别墅、纯水岸别墅为代表，研究认为真正的别墅必须具备以下条件：
1、“七有”特征。产品表现出“有前有后、有左有右、有天有地、还有地下”的“七 有”特征，非独家独院者非别墅也，而富裕人群还需要有一个非常私密的地下室，藏酒，还 是文物、黄金，那就请自便了。
2、极低容积率。别墅不仅因其豪华与昂贵，其“高尚”还体现在占用着大量稀缺资 源———规划上的超低密度设计。在小区里做绿化是初级阶段，“在绿化里种房子”这是观 澜湖级别墅、招华系尖岗山别墅的境界，观澜湖连片的golf草坪和尖岗山连绵的山脉，以及 纯水岸别墅天然荔枝林湖岸坡地，都是小区的天然背景。
3、私家独立车库。每户拥有与别墅连体的私家独立车库，业主车辆能够进入自家院 内，无私家连体车库者非别墅也。
4、单栋具备大建筑、大庭院、大占地的面积规模。建筑面积的规模、私家庭院的面积 规模、尤其是单栋占地的面积规模决定了别墅的豪华程度。买别墅，与其说是买建筑面积， 不如说是买占地面积。
■顶级别墅观混乱，急需终结争议
而在真正的别墅里，则所有别墅都号称顶级别墅，市场一度“别墅都顶级”，情况极不 正常，半求以招华系尖岗山别墅、观澜湖别墅、纯水岸别墅为代表，研究认为顶级的别墅必 须具备以下条件：
1、独有的不可复制的资源优势、规模优势、知名度优势、整体规划优势。比如观澜湖 的全球第一大golf，招华系尖岗山别墅的永久生态控制线，纯水岸别墅依托的小区内人工湖 与森林坡地，三者均是70年产权。
2、必须具备整体复合优势。别墅作为顶级居住形态，除了满足业主的基本生活居住要 求之外，社交、商务、康体、娱乐休闲等复合功能也非常重要，人以群分，居住顶级别墅者 必定需要层次相当的圈子。
3、统一规划、统一建造。一个好的具有可持续发展潜力的别墅区，必须是统一规划、 统一建造的，各自为政导致风格混乱。深圳的别墅区里，只有观澜湖、尖岗山、纯水岸别墅 具备这个条件，其它别墅都不具备。
4、规模优势。几栋独栋别墅组成在一起，我们叫它别墅小区，当以10万平方米以上占 地面积计时，我们叫他住区，整体住区价值高与小区。
5、纯粹的产品。别墅、商业都拥挤在一个小区，导致各色人等混杂。半求则认为顶级 别墅必须纯粹，纯粹有两个含义：产品的纯粹，全部是别墅，商业布置在区外；业主的纯 粹，非富豪和精英不得入内。
6、高尚人文环境。比如从欧洲亚洲各皇室成员到朗朗，观澜湖提供门当户对的人文平 台。而招商与华侨城对于深圳富豪的吸引力当然更不可小视。纯水岸别墅的名门权贵，成为 深圳最成规模的富人区。
7、品牌优势，从发展商，到设计公司、建筑单位，以及物业管理都是强强联合。 别墅打折扣，是不被允许的------2006，住真正别墅，住尖岗山、观澜湖、纯水岸别 墅。还想换屋就别住顶级别墅，就连观澜湖、尖岗山、纯水岸别墅也不例外。
■别墅寡头：将别墅主流化
一直以来，别墅虽然高端，但却非市场主流。根据半求监测数据，其实2005年，观澜湖 已经销售出10亿的别墅，其中来自1000万及以上单栋别墅的份额达到70%，观澜湖业已成为 2005年度中深圳别墅销售的冠军。而到2006年，观澜湖将推出翡翠湾156栋别墅、招华系尖 岗山项目将提供将近600套别墅，加上华侨城纯水岸别墅，三家成为深圳别墅的准垄断者。 2006年，招华系之尖岗山项目将推出24万平方米别墅，销售额预计将达到50亿，观澜湖 在第一季度将推出并销售16万平方米的翡翠湾别墅，销售目标35亿。按照目前综合销售25亿 就是深圳第一的水平，尖岗山、观澜湖2006年将实现质的飞跃，深圳房地产中别墅第一次主 流化，成为住宅销售主体将不是梦想。同时，尖岗山和观澜湖还分别储备别墅用地170、48 万平方米，还将实现102、29亿的销售回款。 总供应量达2500套别墅的尖岗山、1500套别墅的观澜湖，将占深圳近三年真正别墅供应 量的80%，成为市场的真正寡头。
■纯粹别墅、住区化拉开帷幕
2006年，观澜湖规划已经确定、设置在别墅区以外但极靠近的10万平方米建面商业设施 即将开始建设，深圳第一个不但配备5星级酒店、亚洲最大网球中心、世界最大及唯一拥有 五大洲风格golf球场，而且还将配备面积达10万建面的商业的纯别墅区即将成为现实。 尖岗山将入口最显赫的位置做小区集中型商业，占地面积达到68000平方米，成为华南 占地面积最大的别墅住区内的配套。 与其它别墅生活、康体、商务配套奇缺现状不同的是，尖岗山、观澜湖即将快速向住区 迈进，成为深圳两家配套最全的别墅住区。
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