今年政策虽压制，楼市环境虽压抑。该买楼来还买楼，只是炒家跑掉了。
深圳楼市有没有泡末,经过近四个月来的初步检验，从楼市价格不降反升，沪宁杭地区价格应声而降看，似已可以初步证明深圳楼市不但挤不出来泡末来，并且尚有持续增长潜
力。当然，并非说深圳已经是一个完全理性的地产市场了，而是因为深圳地产市场发育得
早，经历过几次经验与教训，吃一堑长一智，已经具备了一定抵御市场风险的能力。还有，
与北京、上海、杭州、南京等城市客户群结构不同的是，深圳的市场基本上以满足本地消费
为主,首次置业、二次换房等自住需求是市场购买的主力。炒家与投资者则是近两年培养起
来的新势力，尚未对深楼市带来消极作用。
新政后不少新开盘,实际到场人群不如以前旺，但是到场者成交率则普遍提高。说明开
盘的人群泡末被挤掉,相对需求受到一定抑制，但是实际需求并未因此减弱多少。普通住宅
如此，中高端住宅亦如此。
今年原本别墅供应量集中且庞大，正拟乘去年以来之势头在今年高端客户市场上猛玩一
把，也许生不逢时，别墅项目们尚未冒头，新政一下，首先挤掉了炒楼与投机者；接着，一
小部分自住型消费者也变得犹豫不定，这使得别墅供应商们有点如履薄冰。尽管如此，新政
以后拟开盘的别墅项目们有的继续按照原计划推向市场，有的则适当延后，还有个别别墅项
目持观望状态。
今年别墅项目继振业城首开先河后,7、8月份将是别墅项目相对集中推出的阶段。其中
第五园一期、万科城二期加推、东海岸三期、城市山谷三期等，都将陆续出笼，万字号别墅
成了暑期的大片主角.城市山谷三期是其中难得一个地处城市的别墅项目，尽管在业界眼里
有点炒冷饭，市场的舆论眼球似乎更追逐新盘问世。
如果说万科城、第五园代表了一类近郊第一居所的模式以外，东海岸则是介于近郊度假
与第一居所兼顾的一种模式，惟独城市山谷有点特殊，它位于深圳东西狭长城市的次中心，
绝对担当着城市第一居所的功能。所以尽管它的容积率（三期2.04,一、二、三期平均
1.31)经常被别墅舆论家们议论，而且它的预期价格可能达到18000元，比前两类近郊别墅
可能单价高出几千元；但是，作为城市中可能最后的准经济高端别墅，城市山谷的吸引力可
想而知。
住房子，赶潮流；住别墅，也赶潮流。这林林总总的潮流有人为的推动，也有国外发达
国家的经验借鉴。潮流的东西因为是潮流，总是不稳定的现象。当各种潮流都尝试过的时
候，世界的居住方式便变得丰富多采起来。人的需求不同，也是人的个性不同，使人们对于
住宅的追求开始尊重自己的个性化。
对于别墅同样如此。你可以喜欢近海的山海别墅，也可以选择靠近城市的准自然型别
墅，同样你也可以选择继续留在城市，每天很快捷地往返于工作岗位与你的第一别墅居所。
今天的城市别墅表面看起来还算比较丰富，但是有限的城市别墅价位已经少有低于
20000元的，30000元以上已经是深圳城市别墅最低的门槛了，40000、50000元将会是今后更
为稀缺的城市别墅中最普遍的价码,并尚未包括城市别墅们的继续成长。
城市山谷是今天城市高价别墅中的一个少见的异类，它的价格从一期的10000元左右，
二期的13000元左右，到今天三期预期的18000元左右，其间的迈度不算小，但是比起城市其
他同类来仍然是经济型的价码。原因何在？容积率是第一因素，这是山谷不需要遮掩的东
西，容积率代表了一种舒适度，但它显然又不是绝对的因素，在宽松度略微的情况下，城市
山谷仍不失为一种Townhouse准别墅高端住宅。并不是每个较富的人都能消受得起40000、
50000元以上大面积别墅的，更多的准富翁、金领族他们可以接受20000元左右的别墅产品。
再谈竖向比较，城市山谷对比一期的价格，预测三期18000元的水平，其垂直上升幅度
并不小。相反产品则是从独立别墅到三期大联排的形式，产品的独立性不如一期，但是预期
价格已经远在其上。为何？一方面是人们的收入提高了，别墅价格自然水涨船高；另一方
面，对别墅需求的人多了，也抬高了别墅的价格。
从城市别墅的稀缺性看，政府已经三令五申限制城市乃至郊区别墅类用地，尤其城市，
今后新项目别墅类不但进一步减少，即使有也是项目中见缝插针；同时人们对于城市别墅的
需求还将继续增长，但供需比则越拉越大，因此必然造成城市别墅行情的加速走高。
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