第一代别墅区较早形成的是银湖、蛇口大南山、葵涌-大鹏湾别墅区，这些区域基本都处在距离市中心较远，但周边自然景观资源比较丰富，优于一般住宅物业，吸引了最先富起来的人购买居住、度假。它满足了富人追求身份象征，渴望改善生活环境的心理，填补了市场空白。这个时期的别墅数量不多，但比较集中，别墅风格只是简单的模仿西方别墅，经过时间的推移，这些别墅已经逐渐没落，被新兴的别墅区淘汰。蛇口的别墅因为受外籍人士居住氛围、人文环境的影响，保值情况较好。
【银湖片区】开发始于90年代初，90年代中期最为红火，是深圳较早形成的富人区。银湖别墅区因为其三面环山，山谷中有金银二湖，积聚了金湖山庄、齐明山庄、颐园别墅，后有金碧苑、田园居、棕榈泉别墅和银谷别墅，内外连成一片，成为深圳别墅最集中的片区。
购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批富裕起来的人。银湖别墅属于早期建设规划的别墅，容积率偏高，建筑密度也较高，配套少，且其入口处环境较差，体现不出别墅的气派。但由于其属于早期开发，填补了深圳早期别墅开发的空白，当时的市场反应良好。但片区可供开发的土地不多，区域发展空间受到限制。
【蛇口大南山片区】90年代初期开始出现别墅物业，90年代中期趋向成熟。主要物业被大南山分成两个部分，东南麓有鲸山别墅、龟山别墅、碧涛苑、半山海景别墅等，西麓有月亮湾山庄、青青山庄、御景苑，基本属于居家型别墅。
片区内大部分物业都有较好的山、海景观资源，但由于各种原因，这些别墅出现了截然相反的两种情况，东南麓的物业位于蛇口，区域人文环境好，外部环境好，内部管理好，社区氛围好，使得蛇口别墅物业较好的保值，部分物业还有升值；西麓的物业位于月亮湾，区域人文环境一般，社区居住氛围淡薄，最严重的是环境受到污染，别墅物业普遍贬值。
【葵涌-大鹏湾片区】得益于天然的大鹏湾海景，给当地的别墅创造了良好的外围环境。别墅项目主要发展在90年代中期，有华侨海景山庄、御海湾山庄、金海滩半山海景别墅、名墅海景度假村，新增有万科17英里。片区区域性较强，项目辐射力有局限，主要以度假用途为主。
第二代别墅区第二个阶段是大华侨城、香蜜湖别墅区形成，这些区域距市中心不远，但因为山、湖、城市绿化等外部环境的隔离，同样能够远离喧嚣，享受良好的生活环境，尤其是拥有稀缺景观资源的郊区和市中心湖景为龙头的别墅特别受到青睐。这个时期的别墅风格不再简单的模仿西方，越来越多的建筑、园林、户型设计更加注重生态，营销更加注重社区人文环境的营造，成为近年市场供需热点区域。
【香蜜湖片区】为深圳市中心区二级辐射地带，坐拥有“深圳市绿肺”之美誉的植物园和香蜜湖，远可观安托山山景和深圳湾海景，既可“尽享城市繁华”，又可“远离城市喧嚣”，该片区除拥有别墅物业外，多为高尚人文社区，区域人文环境较好，社区居住氛围浓厚。从2002年开始崛起水榭花都，至今已经有中旅国际公馆、熙园等包含别墅的物业，成为文化层次较高的新一代财富阶层的首选，片区存在待开发土地，未来仍有新增别墅物业。
【大华侨城片区】包括红树湾、沙河、华侨城三个区域，拥有丰富的旅游资源、高尚的人文景观和部分湖景、海景、高尔夫景观优势，与香蜜湖片区类似，同样可以远离城市喧嚣又不脱离城市繁华。大华侨城别墅物业主要从2001年开始出现，沙河片区有高尔夫球场内的名商园、沙河高尔夫别墅，华侨城片区有东方花园、波托菲诺，红树湾片区目前仅有瑞河耶纳，同样成为文化层次较高的新一代财富阶层的首选。
值得注意的是红树湾片区，按政府规划草案，将分成东、中、西三区规划，东区将以低密度和低强度开发为主，建设成居住环境与旅游功能相结合的居住区；中区将延续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；西区以高、中、低强度分区开发新型居住区。
未来别墅供应较大的区域
【大小梅沙片区】拥有丰富的旅游资源和丰富的山景、海景优势。区域建设的物业大多与旅游度假有关，主要物业形态有酒店、度假公寓、别墅，别墅功能界于居住和度假之间。片区土地储备雄厚，是别墅物业新增的“主战场”。片区项目主要有近年开发的万科东海岸、天琴湾。
【尖冈山片区】尖冈山为宝安区政府规划的宝安区低密度高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标顺利实现，那么，该区域将会成为别墅聚集地。另外，由于是规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。片区环境优美、交通便利，但目前市场不成熟、配套不成熟、关外形象差等诸多问题，片区别墅市场有待培育。整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，目前招华已经拿下总用地面积60万平米，总建筑面积30万平米的低密度住宅用地，未来片区值得期待。
【其它片区】其它片区有龙华、福永、布吉、横岗等区域，别墅主要建设在一些山、海资源相对较好的地带，但由于关外环境、距离等因素影响，对市区别墅市场影响很小。但最近横岗振业城认筹踊跃，龙华星河丹堤、圣莫丽斯也受到关注。
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