【2005深圳地产show】之一：2005 深圳 Townhouse 年
■ 2005 深圳 Townhouse 井喷
■ 豪宅市场空前细分
■ 关外 Townhouse 能否成为“第一居所”
■ 千座院落一座城
■ 好产品自己会说话
■ 振业城 Townhouse 挑战高层豪宅
■ 2005 深圳 Townhouse 井喷
2005年，深圳将有多个Townhouse项目投入市场：北有振业城，第五园，星河丹堤、圣莫里斯、中信高尔夫项目，中海育马场项目；西有尖岗山；东有东海岸，天琴湾，联泰大梅沙项目；市中心有香蜜湖“九万三”。在土地稀缺的深圳，独立别墅只能作为豪宅社区的形象点缀，而townhouse大行其道，则是吻合深圳市情的妥协选择。铺天盖地的townhouse呈现市场，在深圳无疑是空前的“井喷”之势。
据不完全统计，2005年深圳别墅推盘量在3500套左右，超过了深圳现有的别墅总量。随着这些数百亿townhouse被市场消化，将对今年深圳楼市均价的推高作出重大影响。在townhouse群雄并起的同时，市场也将刀光剑影，硝烟弥漫。如此巨量的townhouse推盘，很有可能又将引起一场空前惨烈的townhouse大战。
■ 豪宅市场空前细分
（1）豪宅的客户是全市范围的今年深圳地产有几个热点市场：宝安中心区，龙岗中心区，龙华市场，豪宅市场。在这几个热点市场中，竞争将呈白热化。一般而言，前三个片区多是区域市场，而豪宅市场将是全市市场。无论是自住还是投资，高端客户往往把全市各个片区优质物业都纳入其焦点范围。尤其是资源稀缺的顶级豪宅，其客户更可以扩展到省内外、海内外。
（2）豪宅更具有投资增值的潜力近年来的深圳房地产投资市场有两个明显的特点，一小一豪。1）小户型住宅：尤其是一房单位，由于总价低，租赁市场需求旺盛、转手容易，所以广泛受到投资客的青睐；2）豪宅：尤其是Townhouse和独立别墅，由于资源的稀缺性，换手快，接手后劲足，赢利丰厚。
（3）豪宅市场空前细分市场对不同片区 Townhouse产品的心理预期也不相同。九万三 Townhouse预计销售价格将达30000-50000；尖岗山 Townhouse预计销售价格将达16000-18000；东海岸3期Townhouse预计销售价格将达15000-16000；振业城 Townhouse预计销售价格将达10000-12000。由于区位的不同，Townhouse的售价呈现分化，出现了空前的豪宅市场细分，其购楼客户也“物以类聚，人以钱分”地具有富人各阶层的特征。
■ 关外 Townhouse 能否成为“第一居所”
（1）“第一居所”的车程标准“第一居所”作为日常居住的住所，业界一般把车程30分钟以内作为“第一居所”的判断指标之一。30分钟是香港中环到浅水湾半山豪宅的车程距离。以往大梅沙因为车程的40多分钟，使得成为第一居所的条件不够成熟。位于横岗六约的振业城，紧邻深惠公路，到地王大厦18公里的路程，正常行驶15分钟可以到达地王大厦。虽然人们现在对布吉关口的交通拥堵颇有微词，但随着水官高速公路建成使用，尤其是地铁3号线育马场站的启用，振业城成为深圳人的第一居所将有可能成为现实。
（2）“第一居所”的配套要求商业配套、学校配套、医疗配套是“第一居所”的基本配套要求。还以振业城为例，其三所幼儿园，一所九年制学校（据说是北师大附属中学），以及紧邻的正在筹建中的国际学校。加之社区健康中心，2万平米的商业街街区，可以基本满足“第一居所”的配套要求。
（3）第N居所向第一居所的转化随着人们生活水平的提高，第二居所（被历以宁教授称之为“小康”的标志之一）、第N居所逐渐出现。有时，第一居所和第N居所会互相转化。比如随着小孩上大学对学校依赖小的家庭，会把第二居所转变为第一居所；比如年老退休后，会把第二居所作为第一居所……
■ 千座院落一座城
振业城号称“深圳首席”、“华南首席”独院住宅社区，拥有1000余套的townhouse（一期607套）形成“七岛一湖”的总体布局。
如果说万科城的townhouse是其提升形象的产品标志的话，振业城的townhouse组成的千座院落，则成了深圳最大规模的townhouse社区。振业城41万平方米的占地，54万平方米的建面，几年后将成为深圳蔚为壮观的townhouse大社区。大社区是小社会。深圳地产的实践证明，大社区是老人集聚的社区，是家庭氛围理想的社区，是邻里关系和谐的社区，是生活配套齐全的社区。
■ 好产品自己会说话
（1）产品，除了产品，还是产品营销推广宣传的“忽悠”多为吸引眼球的概念，并不代表产品本身。消费者最终买的是商品。住宅产品的品质是直面房地产市场竞争的最好武器。
（2）对产品的精益求精，提升了产品高附加值和性加比 “天下没有免费的晚餐”，所有对产品的努力是需要成本的，这些成本虽然最终要由消费者买单，但对于同等价格，产品在具有高附加值的同时，也提升了产品的性价比。
（3）振业城“绿色住宅”产品的打造在深圳是史无前例的振业城在产品上的努力有目共睹，不妨一一列出，以作案例。
a)自然通风设计以深圳自然风为特征，进行电脑模拟，分析每栋楼的风环境和每套单位的室内通风情况，以进行住宅小区的规划布局，以确定每户的开门开窗，使得自然风轻松进入每一个家庭。
b)通过减少深色屋顶以减少吸热面，组织自然通风；
c)加强遮阴植被，减少居住区的热岛效应；
d)采取遮阳构件、LOW-E玻璃等技术措施；
e)优化建筑节能设计；
f)电辅助太阳能热水器提供中央热水；
g)控制土壤及混凝土放射性元素含量；
h)控制外装饰和内装饰材料放射性元素含量。
■ 振业城 Townhouse 挑战高层豪宅
2004年，蛇口半山（如兰溪谷）、红树湾（如中信红树湾）、香蜜湖（如香域中央、香蜜山）的高层毫宅都几近万元大关，而业界已经将前几年的8500元/平方米的豪宅标准提升到10000元/平方米。独门独院的振业城Townhouse的预估价格也在万元左右，其将成为深圳关内高层豪宅最有力的挑战者和竞争者。振业城有可能成为深圳性价比最高、价格最低的Townhouse——和高层豪宅的总价相近。低容积率的Townhouse社区和高容积率的高层豪宅社区，是截然不同的两种居住形式，也成了两种泾渭分明的生活方式，这使深圳乃至国内外的居住者和投资客，可以有了更多的产品和生活方式的比较和选择。
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