■别墅、Townhouse急剧放量 2004年，深圳别墅供应量只有16万平方米，仅占全部住宅供应的2.1%。但未来两三年， 深圳别墅、Townhouse供应将巨幅放量达150万~200万平方米，达到过去13年总和的两倍。 华侨城、尖岗山、香蜜湖、东部滨海、坂田、西丽、横岗等地区是主要的供应片区。急 剧放量充分说明了深圳房地产市场目前发展依然不平稳，很多时候饱一顿饿一顿，越是如此 就越是需要注意其中的风险。 而随着量的放大，对于别墅、Townhouse的话题也就更具有了现实性和急迫性。
■“楼市小户推高端，客户死在高端上” 俗话说“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”，在房地产市场则是“楼市小户推高端， 客户死在高端上”。基于小户型、中档产品、高档产品逐级旺销而带来的自信心膨胀，深圳 别墅、Townhouse供应在其后呈现风起云涌之势，壮观之际也应该充分认识到其中蕴涵的巨 大风险。 很多时候，房地产市场发展都是以小户型旺销带动中档产品，中档产品销售放量促发高 档产品渴求，市场撇脂战略就是这样从低端到高端，到了最后，以别墅、Townhouse的滞销 为一个周期的结束，市场的投资豪客也就“死在高端上”。 上一个周期就是如此，本次市场周期是否也是如此，大家应该保持足够的警惕，尤其是 一些实力、品牌形象、信誉记录不足以支持别墅、Townhouse开发的商家进入这个市场，更 是酝酿下较大的风险。目前半求看到很多投资客转向的高端市场，但又缺乏足够的选择和甄 别价值的能力，这种情况下“死在高端上”则不是什么危言耸听的，别墅、Townhouse机会 大，风险也大。 但是我们也要看到，即使是市场非常恶劣的时期，一些别墅、Townhouse却能够独善其 身，这就是下面半求要论述的“高端项目马太效应”。
■只有高端项目才具马太效应：客户必修课 别墅、Townhouse是一个社会中的少数富裕阶层过度占领稀缺资源的居住状态，对于评 价这种产品的标准，单是地段、物业管理、发展商实力这样的普通标准已经远远不够，而稀 缺性、舒适性、个性私密性、适度超前、可持续性、客户层次、个性化的物业管理、发展商 的社会形象也将是必然要素。 在别墅、Townhouse，半求发现，越是形象好、实力强、物业管理好的发展商的产品就 越是具备保值增值的能力。即使在别墅、Townhouse不太受欢迎的上一次发展周期，招商地 产的半山海景别墅却逆市大幅造红，创造了深圳升值幅度最高的记录，而与此同时，一些零 敲碎打的发展商的一些别墅可能地段更好、资源更好，哪怕开始销售轰轰烈烈，最终还是落 下了难堪甚至烂尾的下场，价格不具备刚性，后续维护乏力，这就是非常好的例证。 这就是别墅、Townhouse这样的高端项目独具的马太效应，中档住宅、经济型住宅、小 户型项目是没有马太效应的。仔细研究高端项目的马太效应，事前预测到项目未来在“马太 效应”中的表现，对于自住者、投资者都是选择高端项目的必修课，也是高端项目投资的绝 对宝典，表现好的项目获利空间大，而表差的，将最多只能局限在投机价值上，因为这些项 目具有瓶颈效应。 高端项目的马太效应说白了就是好的更好，社会声望及保值性日益隆重，而差的更差， 甚至可能象御景苑一样沦落到成为垃圾储回收站。因此，半求认为马太效应就是别墅、 TOUWNHOUSE的甄别罗盘。
■高端项目马太效应评价标准 为了试探性地提出别墅、Townhouse的购买、投资、居住均好性的判断标准，半求企图 对于别墅分项目巡评、商家巡评两个部分来辨别项目在以后马太效应中的表现。 【项目巡评】的标准有地段、物业管理、个性化、稀缺资源、可持续性、客户层次等六 个方面；【商家巡评】的标准包括品牌实力、信誉记录、豪宅经验、保值增值保障能力、后 续文化植入能力等五条标准。 这些标准涵盖决定别墅、Townhouse未来社会地位的文化要素、物业管理要素、客户层 次要素；决定保值增值能力地理要素、产品要素、商家要素。而这是这些要素决定了项目在 未来高端市场马太效应中的表现。 这也是半求过往观察的经验结晶，在判断项目未来表现上还是比较到位的，但初步推出 可能还不够全面系统，届时希望各位批评指正。在一段时期里，半求将分《别墅、汤耗斯巡 评·特区篇》、《别墅、汤耗斯巡评·关外篇》两篇来论述。
■巡评名单 【别墅、汤耗斯巡评·特区篇】名单：
一、招商地产“新海上世界”
二、华侨城地产“纯水岸别墅”
三、中海地产“香蜜湖1号”
四、万科地产“东海岸”
五、联泰地产“深圳湾别墅”及“大梅沙别墅”
六、百富隆新“城市山谷”
七、富春东方“天琴湾”
八、东部集团“瑞河耶纳”
九、新世界“翠林别墅”
十、西丽山庄
【别墅、汤耗斯巡评·关外篇】名单：
一、招商华侨城“尖岗山别墅区”
二、万科地产“17英里”、“万科城”、“第五园”
三、星河地产“星河·丹堤”
四、中海地产“育马场TOWNHOUSE”
五、中信（深圳）地产“高尔夫别墅”
六、华利来“圣莫利斯”
七、信托地产“梅林关TOWNHOUSE”
八、观澜湖“高尔夫大宅”
九、振业集团“振业城”
待续： 《别墅、汤耗斯巡评·特区篇》
《别墅、汤耗斯巡评·关外篇》
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