半求观点：
■富豪结构决定城市豪宅性格
■深圳：实业家阶层空降化导致深圳成为折衷型城市
■别墅已经成为深圳占用土地面积最大的烂尾品种
■2005：深圳别墅发展拐点年
■招商、华侨城：对富豪最具号召力的发展商，尖岗山将成深圳别墅发展分水岭
正文：
■富豪结构决定城市豪宅性格
半求认为，一个城市富豪的结构，对于这个城市的房地产发展具有重要影响，尤其对于 豪宅领域。 实业家的特点就是收入预期稳定，在消费上也相对要大胆，而第三产业内的富豪收入并 不稳定，在消费上则要保守一些。 半求的观察结果就是，本土实业家多的地方，纯粹的产品（纯大户型社区、纯别墅等） 就好卖，反之则是折衷型产品好卖。 而富豪财富是否有原罪也在很大程度上影响一个城市的豪宅发展态势。原罪富豪比例越 大，一个城市的纯粹类产品越没有前途。
■深圳：实业家阶层空降化导致深圳成为折衷型城市
深圳经济发达，但是让人难以启齿的是，深圳早期的实业家基本是空降部队，香港空降 一个、美国空降一个、台湾空降一个……本土实业家少之又少。深圳早期的很多富豪，绝大 多数集中在第三产业、或者是钻政策空子，带有明显的原罪。 与深圳不同的是，江浙一带的富豪则以本土实业家多，第三产业的相对要少。因此，江 浙沪一带的富豪在消费纯粹产品的时候，比深圳的富豪要胆子大得多。 记得2004年年初，“21世纪经济报道”在做“中国五大豪宅城市”时，本求说“深圳在 豪宅发展上，是比不上北京、杭州、上海、成都这些城市的”。原因就在于深圳的富豪结构。
由于深圳早期富豪收入预期不稳定、波动较大，导致深圳房地产的纯粹类产品并不好 卖，甚至于使纯粹类房产品种的别墅还成为深圳占用土地面积最大的烂尾品种。 而在折衷型产品上，比如别墅与多层的折衷产品TOWNHOUSE、复式与平面的折衷产品跃 式和跃复式都很好卖，充分说明深圳是一个折衷型的城市。同时深圳早期的富豪带有的原罪 烙印也限制了他们去消费较为张扬的纯粹类房产，他们更喜欢的是藏富于民，比如在一个大 中小户型都有的社区里面买一个顶楼的复式对于他们来说可能更能够接受、更不太惹人关注。
深圳老一代富豪曾经在1996年催生了一次纯粹类房产产品上市的高潮。当时，纯大户型 社区开始出现。但由于当时的富豪阶层带有明显的原罪，因此，仅仅只有一年的时间，深圳 又重新回到折衷的道路上，折衷型产品又开始大行其道。
■别墅已经成为深圳占用土地面积最大的烂尾品种
半求认为，作为纯粹类房产，特别是在别墅环节，深圳除开招商·半山海景别墅、华侨 城·纯水岸别墅、华侨城·东方花园、银湖别墅这三个别墅区外，其它别墅如南山月亮湾、 龙岗西冲金海滩、宝安龙华、宝安西乡、龙岗大鹏等地都出现了大量的烂尾别墅，如果按照 占地面积计算，别墅已经成为深圳占用土地面积最大的烂尾品种。 这样一来，深圳别墅市场出现了严重的背离现象：深圳所有房产品种里，升值幅度最大 的是别墅，比如招商·半山海景别墅、华侨城·纯水岸别墅；而占用土地面积最大的烂尾品 种、导致一些人血本无归的也是别墅。 这充分说明别墅市场收益大、风险也大、个性化要求更强，要求发展商的专业素养、品 牌形象、物业管、后续服务更加苛刻。但说到底，还是2004年以前，深圳缺乏发展别墅这种 纯粹类房产的社会基础条件。
■2005：深圳别墅发展拐点年
半求记得自2003年以来，深圳本土实业家开始逐渐增多，特别是新一代科技创富的富豪 们，如任正非及华为高管阶层、中兴通讯高管阶层、招商银行高管阶层、比亚迪成为全球最 大电池厂……等等等，在深圳高新区，类似于腾讯这样的企业也在为深圳渊源不断地输送去 原罪化的富豪。 当任正非获选美国时代周刊人物、当马化腾获选2004中国经济新锐人物……半求就预感 到，深圳老一代带有原罪的富豪开始走进历史博物馆，他们对于深圳房地产市场的影响力大 大下降。而这些新一代富豪将开始拥有对于纯粹类房产的话语权和较为旺盛的需求，在纯水 岸别墅的选房现场，半求就看到了这种场面，新一代的富豪，可以清清白白地谈钱、花钱、 享受，因此，深圳纯粹类房产的春天就要到了。 以鸿荣源·熙园、万科·东海岸、招商·兰溪谷、华侨城·天鹅堡、信托·水榭花都、 中旅·国际公馆、京基·碧海云天等为代表的纯大户型社区的销售一骑绝尘，就可以看作深 圳纯粹类产品复苏并走向新的历史阶段的标志。 基于此，半求依然在针对房地产宏观调控措施严厉的情况下，做出这样一个判断，那就 是2005年将成为深圳别墅发展的拐点年。深圳纯粹类房产产品的春天到了，深圳未来的房地 产机会将集中在纯粹类产品身上。尖岗山别墅区、纯水岸别墅、万科第五园、万科17英里、 中海香蜜湖1号、星河丹堤等别墅产品应该引起足够关注。
■招商、华侨城：对富豪最具号召力的发展商，尖岗山将成深圳别墅发展分水岭
记得在尖岗山拍卖后的第八天，也就是2004-01-07半求曾经预言 《“尖岗高地”将带给招华系50%以上的利润！》 ，在纯水岸别墅，半求感受到了一 次。 而据了解招华系的“尖岗山别墅项目”已经大幅度提高单栋别墅的比例，降低连体别墅 的比例，半求以为这恰好与深圳纯粹类产品开始具备良好的发展基础是吻合的。 按照现在的行情，尖岗山单体别墅的价格将肯定在25000元/平米以上，招商与华侨城， 凭借前瞻性的市场判断能力，将再一次谋取到超额利润。而尖岗山别墅区将成为深圳别墅发 展的分水岭。 而半求认为，与万科对中产阶级号召力比较大不同的是，招商与华侨城，以及两者的儿 子“招商华侨城投资公司（尖岗山发展商）”是深圳房地产界对富豪最具有号召力、积累富 豪客户最多、最具有豪宅尤其是别墅发展经验、最具有别墅管理经验的发展商。
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