今年，别墅市场在一片反对房地产泡末、反对豪宅化的舆论中，惴惴不安地上场了。
今年由于供应别墅多，价格档次拉得比较大，且区域分配相当丰富，城市、近郊、远郊的别墅都涵盖；所以，这也许是一场有限竞争的别墅战场。首先，价格档次的拉开，会细分一部
分市场；其次，丰富的区域化特征，也会各自分流一部分市场；其三，城市、近郊、远郊的
不同分布，将可能在置业功能上有所差异与互补。
针对第一点，价格从10000以下到50000不等，所对应的客户差异自然分开。
针对第二点，尽管别墅置业区域特征不甚明显，但是对于首次置业别墅的客户而言，相对就
近选择价格较便宜的别墅物业，则是他们考虑的比较重点。比如，横岗、罗湖、龙岗等地的
客户可能比较关注位于横岗的振业城；福田、布吉、龙华等地的客户则比较关注万科城；对
于位于北硅谷的城市别墅，则可能是全特区内客户考虑的重点对象。
对于第三点，其功能上在重复的同时则有一定的差异与互补。先从远郊说起，拟今年深圳推
出的远郊别墅，印象中已经有两个，一是位于龙岗的中信高尔夫别墅，二是观澜高尔夫别墅。由于他们地处相对远郊的位置，所以潜在客户群上，除当地非常有限的客户资源外，重点客户群是在特区内，并且重点是二次以上的别墅置业群。毕竟地处相对远郊，每天来回路上时间较多，购买这两个别墅之一，主要在于度假与中长线投资，同时会吸引一部分高尔夫球会会员。
再说近郊别墅，比如万科城、振业城、第五园、圣莫丽斯、星河.丹堤等，这些别墅项目小环境相信绝对是一流，但是短时期内大环境则差强人意，同时由于关口概念，因此价格则从
10000不到至20000不到。单价与总价的相对有限，则直接吸引了第一次置业别墅者，作为自
己的第一居所，正符合TH的概念特征——离红尘不远，离自然很近。同时由于关外近郊已经
列为深圳城市发展的一部分，所以，这些近郊别墅城市化特征将益发明显。
特别要说的是城市别墅，这两年深圳风头较健的则是他们。因为深圳的郊区基本上就是关
外，所以人们目前理想的别墅置业区域选择首先还是在关内。因此，关内别墅的价格因此也
被抬得越来越高。环顾特区内别墅，几乎少有低于两万的，东海岸属于关内的近郊地段，二
通道的开工使其三期的价格市场预期已经接近20000。目前来看，只有位于北硅谷的城市山
谷三期可能低于20000，市场价格预期在17000~19000之间。
城市内的别墅，由联排别墅与独立别墅共同构成，其中联排别墅为主流，价格普遍在20000
以上，独立别墅更加稀缺，纯水岸独立别墅已经卖到50000，并且在一个小时内一抢而空。
城市别墅的功能，主要是第一居所，短中长线投资功能兼具。无论是较经济型的城市山谷三
期，还是高端型的纯水岸，购买他们居住肯定是第一位的。但是由于价格差异，前者客户定
位则主要面向较富裕的中产阶层，后者则面向很富裕的富贵阶层。买城市山谷的人，主要是
首次别墅置业者，而后者，则涵盖首次与二次以上别墅置业者。
深圳人越来越有钱，有钱先享受更舒适的居所，早已经是共识。同时从投资角度看，越高端
的住宅投资效益越大。金字塔收入理论，能买得起城市山谷的人首次置业者，一定是比买纯
水岸的潜在客户多得多。尽管这两种别墅资源，以后在城市内都将非常稀缺。
对于城市山谷三期，所以能够卖到20000以下，主要在于容积率问题，三期约在2.04，共三
期总容积率则在1.31。这也是一些人持批评的根源，但是换句话讲，如果容积率不高，这样
的价格拿得下吗？所以，虽然容积率略高，它仍然是别墅，或者严格地讲是TH，但是独门独
院、上顶天、下顶地的根本性质是一样的。
最近在论坛上看到有一种说法： 别墅游戏之“另一种5+2”。觉得有点意思。意思是每周五
天住在城市别墅里，周末与节假日可以换到郊外别墅中。当然，这是一种真正富人的生活。
我们都知道，真正的别墅应该是在郊外，并且可能是相对远郊，它不仅是独立的别墅，而且
房均拥有的绿地与公共绿地很丰厚。今天，深圳人还没习惯住到远郊别墅中，甚至近郊别墅
也是刚开始涌动的潮流，住在城市，住在城市的别墅中仍然是别墅居住者的第一选择。但是
有一天，当你已经开始习惯周末与节假日到郊外别墅居住的时候，那么城市的别墅则成为你
第一别墅，郊外别墅则成为第二别墅。
一个人若能在市内与郊外拥有两套自用的别墅，那是一种什么境界？
所以，市内的别墅也许不需要太奢侈，城市山谷就不错，当有一天你有能力的时候，也不必
放弃城市山谷，因为你还可以在郊外置一片天地。 |
