| 最近有文章述评，2005年下半年不但豪宅供应量加大，价格增幅较快，而且豪宅关外化倾向明显。上半年，深圳楼市鲜有豪宅上市，即使普通住宅也是持观望态度。楼市进入七月以后，两小户型率先探路，销售异常火暴，置业者表现出过了这村没那店的抢购势头。接着，一系列本来观望的楼盘相继出笼，无论豪宅还是中小户型，均受到市场的狂热追捧。价格更是扶摇直上，仅今年前九个月增幅就达到12%，有关机构甚至预测全年增幅可望达到20%。
关于深圳房价今年的水平与势头，各方有不同的说法。大部分意见是，虽然深圳已经出现泡末苗头，但以深圳人的收入房价比、以及同比国内其他重要城市，深圳的房价仍然是理性的，并且还略偏低。意见进一步认为，如果照此势头继续保持速度，则有可能明年出现停滞拐点。
个人认为，下半年增长势头的重要背景之一，就是本来属于正常需求的市场，因为受到新政干预、买卖双方均产生观望的态度。新政软着陆后，深圳房价不降反升，因此给出的信号是深圳房地产市场很健康，继续增长则谓正常，于是压抑了近半年的市场开始出现剧烈反弹。此外，近几年关内批地减少乃至出现于零，企业历史保留用地可用的接近枯竭、不可用的暂时办不了上市手续，以及部分房企控制销售房源，特别是有关方面有意将更多平民置业引向关外，关外房地产供应量开始出现剧增的情况，使得地域性与结构性“房荒”局面出现。
结构性“房荒”是指适于普通民众的住宅，主要在关内供应趋紧；地域性“房荒”是指关内房源出现暂时性紧张，因此在带动二手楼（尤其关内）上涨上近几个月也是幅度惊人，几个重点片区的豪宅涨幅更大。有消息说，下半年乃至今后两年豪宅上市是历史上供应最集中的时期，潜在供应量可望达到200多万平米。消息没有进一步分析的是，未来的豪宅供应量尽管庞大，但是却主要集中在几个关外片区，相对而言关内豪宅预留用地已经日薄西山。政府虽然已经许诺关内重新批地，但是杯水车薪，实际上市也要两三年后；未来关内主要供地是城中村改造，由于规划与容积率等原因，不会有真正的豪宅项目出现，尽管他们的价格有可能朝豪宅化方向发展。纯正的豪宅，价格因素只是其一，地段特点与环境背景也是必须条件。
深圳的豪宅主要呈高层与Townhouse为主，多层、小高层与独立别墅则为辅助产品，尤其独立别墅，今天与未来更是凤毛麟角。高层豪宅相比Townhouse，数量远大得多，这也是关内控制用地以及容积率相对偏高决定的，未来对比悬殊性还将进一步拉大。
华侨城、香蜜湖的Townhouse除片区因素外，容积率略低，这是价格可以唱“天价”的主要原因。北硅谷的城市山谷，片区环境水平较之华侨城、香蜜湖不弱几分，但是知名度低、没有形成片区高端项目开发群，使片区没有成势，因此有点孤独；此外，三期容积率略高，对于舒适性有一点影响。产品在创新上有一定作为，但是价格水平远在另两片区之下。
市场上的高端人群，并不是都有能力可以消化华侨城、香蜜湖Townhouse的，更多的人群，他们可以接受城市山谷400万以上的Townhouse别墅。城市山谷三期的价格，主流户型B型约在18000元左右，主力建筑面积在222—234平米之间；少量补充户型A型大约28000—30000元左右，建筑面积在277—339平米之间。前者总价约400万左右，后者总价约1000万左右。
相对深圳今天的高层豪宅，主力面积大约在200—300平米左右，单价约在15000元左右，总价约400万不到，总价水平接近城市山谷的B型单位。是不是可以算笔帐，一是究竟住高层舒适还是住别墅舒适？二是从稀缺性因素看谁在未来更有成长潜力？
所以，即使未来两年豪宅供应量激增，但也要具体分析豪宅的地域性、结构性分布特点，以及未来两年谁是真正的豪宅稀缺产品？
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