玫瑰组合：各位网友大家上午好！今天非常荣幸能够请到地产界学识丰富、儒雅倜傥、经验丰富、久经考验、风度翩翩，而且还有点点“大腹便便”的德思勤董事长龙固新先生。 龙固新：大家好，第一次到这里作客，非常高兴有一个跟大家交流的机会。 玫瑰组合：曾经在杂志上见过一句话，说“人其实是八卦的动物”，就连作风严谨的孔子也曾经“八卦”过一句话，那句话就是“唯女子与小人难养也”，非常不幸您今天遇到的主访人都是女性，而且业界也都知道女性向来是比较八卦的，偶尔还喜欢在别人伤口上撒盐，所以接下来的话题希望您做好充分的准备。（笑）从年后3月2日开始，深圳信息网论坛最常见的词汇就是“人事地震”，而这场“地震”的源头在德思勤——传言三个股东赵石、刘中华、戴志宏将集体出离，一个月过去了，这个情况是否属实？请龙总说几句。 龙固新：市场的竞争越激烈，大家对人事的变化越敏感，实际上作为一个企业，在这种激烈的竞争中如果出现转型，就是说你服务的内容要向更高的层次，或者更系统的层次发展的时候，公司管理的模式和人才的结构也要发生一些变化，这个时候出现一些人事调整也是正常的，现在很多公司每年的考核都出现了一些升职的情况，降职就更频繁了。 非常感谢媒体对德思勤的关注，三位老总的变化引起业内这么大的反响，超出我的想象，说明德思勤在业界还是有一定的影响力，玫瑰组合问这个问题，那么这个问题就必须回答，上周三位一起“战斗”过的同事已经正式离开。 玫瑰组合：半求、李宗苗、余一弘等网络大侠就此事件发表了许多个人的言论，业内人士见面往往对这件事情议论纷纷，半求提出四大原因，包括股权设置、利益兑现、帐务不清、内部架构等等，您觉得这是否概括德思勤几位老总出离的原因和德思勤目前存在的最大的几个问题？ 龙固新：作为媒体来说，这个观点是从他的角度来看的。前一段时间，成思危讲过中国经济的发展，他对新闻记者的看法是，你写东西的时候要知道它内在的规律，不要仅仅在你的想法上。从一般的层次来讲可能是这样理解的，但是从一个专业的公司的战略加以考虑的话，它有一套系统的想法，这个系统的想法在操作过程中会产生一些问题，被这样讲、那样讲的时候，大家就会对它的看法产生偏离。 目前行业的竞争非常激烈。我也看过李宗苗的观点，这个背景是中介行业的竞争，利润已经到了非常非常紧张的时候，一个房地产项目拿出来之后一堆谱上去了，然后PK方案，PK价格，这样公司的价值就下降了，实际上你每年的收入、分红、奖金等等，通过PK以后你的附加值是在下降的，这个时候包括企业和其他同行都会面临非常大的发展上的压力，这种发展上的压力会对企业运行的水平，包括考核的制度会产生一些根本性的变化。 原来德思勤希望在人性化方面更多一点，你看我们公司从来没有宣布免谁的职、降谁的职，但到05年发现充分竞争的时候，我们在06年专门请了美国的顾问公司来做感觉架构和素质化的管理体系，就是不能干好干坏全都一样，要进行素质化管理，你的目标是什么，你的责任是什么，完成了以后有什么奖励，我们有一个非常好的分红体系，比如说30％被你的团队分享，操作任务也有30％被你的团队分享，如果你达不到的话，不但你的薪酬受到影响，还可能被免职。武汉的老总在这之前是因为任务远远达不到80％被免职了的。 玫瑰组合：这几大股东的离职可不可以理解成是在宏观调控大背景下中介公司所面临的瓶颈？ 龙固新：目前房地产发展到这种程度，所有的企业都会面临发展上的转折点，如果能上升到一个很开阔的空间，比如说能在服务领域扩张的话，这个时候就会有一个大的市场。但是这个新的服务领域中需要提升你的专业水平，提升你的综合服务能力，原来我们的中介公司包括世联、中原，80％的人都是做销售出身的，属于销售一线的干将，但是往后做，比如做综合体，做商业，做写字楼、做酒店，做这些复合体的时候，并且还要提供金融服务的时候，原来的人员就需要转型。 我本人也一样，所以要有一些人才引进，但是你如果不能脱离原来的话可能将面临着被选择，就是大家都要上升、学习。一个是企业的服务要转型，第二是人才的结构、人才的能力要进行转型，还有一个是原来企业规模小的时候相对来讲感情因素会多一点，一块儿干，干好干坏一个样，但现在发展了，包括华侨城，包括大的公司，这种老的国企，他们进行素质化管理，像我们这样的企业，原来感情可能多一点，从06年请了顾问公司开始，我们把目标、素质管理引进来，企业化运作的成分更多些。 玫瑰组合：就是现在在发展的过程当中需要企业的专业化和规范化。股东的撤离在资金方面来说肯定会有一定的影响，这样会不会对现在德思勤在资金运作方面有一些影响？ 龙固新：这个影响应该是非常非常小的，因为德思勤现在虽然对外没有叫控股公司，但实际上已经有四、五家分公司，三个股东加起来只占深圳分公司10％几的份额，所以从资金上不会造成太大的影响。 玫瑰组合：这是所有的网友都关注的问题。 龙固新：前一段时间跟一个朋友说，他说你是五大，五大每人一分不就是占20％吗？我说一个控股公司，我有100％，下面各占一部分，是下面一部分的10％几，我说你有多大影响？ 玫瑰组合：但是不管怎么讲，他们肯定带走了部分资金，这一块的资金以后怎么样去填补？或者有没有其他的融资上市的打算？ 龙固新：这一部分对公司的长期发展是没有影响的，但下一步要走的不是目前这一部分股权转让所产生的影响，非常重要的是下一步全国策略的时候，资金方面要有一些战略合作伙伴。 玫瑰组合：有具体的想法吗？ 龙固新：比如说我们现在做的策划代理主要是人才这一块的成本，但如果扩张的时候，可能就会比较综合，下一步可能不仅仅是住宅的策划代理，牵涉到商业，牵涉到酒店，我们在北京还牵涉到老年社区，牵涉到金融投资、资产的管理。这些人才有一部分可以是原来的人才进行培养，还有一部分人才需要引进，引进的成本价就会远远超出原来普通的成本价，这一块第一是需要本身企业的积累，第二是在扩张的时候，一个靠你的钱，一个是靠你的资源。在深圳干了二十年，能有多少资源？到上海又能有多少资源？这样的话我们跟别的伙伴合作，整合相互的资源，在这个时代上已经不是光靠自己来做，比如说一个企业靠大家一起来做，而不是龙固新一个人来做，在外面也不是靠德思勤来做，而是靠一个系统来做。 玫瑰组合：进行资源整合，已经不单纯是引进资金了。 龙固新：但是我跟三位股东讲了，什么时候愿意合作都可以，包括品牌方面，包括资金方面大家都可以很好的合作。 玫瑰组合：在其他领域都有合作的空间。 龙固新：有更多人支持你，更多人把钱给你不是很好吗？ 玫瑰组合：他们三个人离开的时候您可有殷勤挽留？毕竟在一起合作了五年之久。 龙固新：这个您说少了，因为从原来在世联做地产，大家一起合作应该有十年了。我今年39岁，他们几位也差不多是38－42岁，大家在讨论这个事情的时候，我说不管怎么说大家合作超过十年，无论在深圳也好，在北京、上海也好，一起走过十年的不多。 龙固新：可能是吧。这十年是最精华的十年，也就是从29岁到39岁，刚开始可能只是学学步，29岁是最富有激情和创造力的时候，到了39岁这个激情已经下降了，这么精华的十年在一起合作，再有想法和矛盾或者是一些不同的看法，或者是像传闻上的误会，再过五年回过头来看，觉得这是一件非常小的事情，应该很快就过去了，所以也有同行讲你看人家半求发了观点了，竟然内部发生那么大变化，为什么不出来声明一下呢？尤其股权是非常清晰的事情。我觉得非常重要的一点，因为大家那时候先有这样的一个冲突，希望这个事情能够淡化一点，时间可以让大家的心情平静一些，平静的时候才能认真地思考这些问题，如果有可能的话，希望他们能留下来一起合作。 玫瑰组合：龙总拿出了自己的诚意，还是希望进一步合作。 龙固新：在这个过程中大家可能有不同的看法，一个企业的发展，你去任何一个公司看，小股东跟大股东的观点是不一样的，你自己当职业经理人跟你做老板是不一样的，大家会对这个问题产生不同看法，每一个时期都会有不同方面的理解，但最终还是要解决问题。 第一个是公开透明的问题，就是大家先看是不是这么回事，因为你不看会觉得这里面不 玫瑰组合：每个人都有自己的专长，要做自己擅长的和感兴趣的事情。 龙固新：对，所以一个是把这件事情弄清楚，消除一些误会；第二就是这个方向是不是他的方向？如果确实是他的方向，那就只是合作方式的问题了；再有一个就是后面发展中的协商问题了。他们三个人未来的发展未必也是一样的，不光我，他们三个人个人之间的理解也未必是一样的，像我带这三、四百人的团队一样，想法可能就更多了。 玫瑰组合：一个企业要发展，肯定要有一个总体的大方向。 龙固新：后来他们跟我说宗苗的观点，我认为宗苗的观点是非常中肯的，一个企业在激烈竞争中进行转型的时候，你的结构是一定有变化的，有阵痛的，不可能像原来很顺的弧形就划过来的。在公司内部我讲过，第一是感谢三位合作伙伴对德思勤作出的贡献，第二是大家的感情也很深，以后在外面合作的时候难免会有一些正面的项目竞争，如果中原、世联大家一起争的时候，那大家都要争，如果未来几个月，他们也会成立公司，未来三、四家在争的时候我会作出让步。 玫瑰组合：你们之间最大的分歧是什么？ 龙固新：最大的分歧我认为还是方向。当然可能还有其他各种矛盾交织，比如说误解啊，比如说管理方面，因为我们去年实施考核素质化管理，素质化管理就会提很多要求，这个时候对一般的职业老总就好要求，但对这些股东，他是双重身份，你凭什么限制我？这个时候就会有一定的其他方面的问题，但是你想，再大的矛盾，如果方向一致，大的利益一致，再吵也是在这个框框里。 玫瑰组合：刚才我们说的是资金，几大股东的离开是不是也有可能带走他培养的人，或 龙固新：你刚才说的几大股东，我前面已经做了说明，是整个集团公司下面的股份结构，这是其中一个分公司的股份结构，所以不存在几个大股东一分，公司在资金上就四分五裂了。 玫瑰组合：但是这三大股东分别担任东莞公司、深圳公司以及外省公司总经理，所以有人觉得这可能会影响到德思勤的“生死存亡”。 龙固新：首先股权结构要明确，当时公司其中有一个股东交了几万块钱，其他是公司借款让他们分享的，所以后来一些做投资的老总讲你应该给股权，不应该做工商登记，因为工商登记就在那儿了，但是期权是以每年他对公司的贡献来确定的，所以在最开始的合作方式方面，跟刚刚我说的几个大股东合作的模式完全是两种模式，这完全是公司作为激励骨干给的一定的股份激励，而不是原来几个大股东分散了，从法律和金融的角度来讲是这样的。 第二是人才的问题，我们同行也会认为，企业大了之后，每个老总有自己的山头，有自己的地盘，所以不但是股份走，人也随之走了。非常欣慰的是，德思勤在专业化发展方面和职业化管理方面还是很到位的，尽管刚才像妹妹说的几个重要的老总发生了变化，但是我们的副总、总监都是非常支持公司的，在公司那段外界相对炒得很乱的情况下，不断刺激自己的员工，但他有他的想法，我们的队伍还是非常稳定，只有极个别的一两个人发生了变动。 玫瑰组合：就是说人事变动是不会对你们企业的发展造成影响的。 后来我们公司内部开会，通过这件事情，这么多老总坚守岗位，把这个事情处理好，反过来说德思勤走的道路还是正确的。如果今天不接受你们的采访，公司对外没有任何说法，在这种迷茫的情况下，外界议论纷纷，你的竞争对手恨不得看你笑话的时候，大家还能做的这么好，真是难能可贵。所以我当时在我们的管理团队会上讲话，一个是对这段时间表示道歉，第二大家这段时间能把这件事情做的很好，非常感谢大家。当时极个别人有点委屈，不清楚，但现在已经没有任何问题了，你去各个楼盘看结构也好、人才也好都没有什么变化。 玫瑰组合：前两天听说其中一个股东已经开始成立自己的公司了，这样的话他肯定会利用你们原来的业务资源的。几大股东多多少少会带走一些资源，这样的话在业务方面会对德思勤有影响吗？ 龙固新：这个事情出来以后，很多大的发展商问你们公司是不是有问题，我刚刚说媒体是传播的放大镜，跟我们不一样，一看什么四大天王离奔，一个公司变成一个小公司了，人家的项目交给你肯定会有心理压力，这样的话肯定会有影响。至于个别人说抓一两个人也无可厚非，但发展商是看一两个人，还是看一个长达这么多年，有信誉、有品牌而且非常有专业能力的团队呢？发展商会有他自己的判断。因为第一他要信守合同，第二看人才配备，第三看综合服务能力，他不是简单的你拉我就会去。我反倒希望他们三个真正组合成一个强力的团队，因为市场不是我们两个人的问题，还有一大堆同类的公司，谁优秀自然是谁会往上走，我的眼光肯定不会放在这两个人会不会跟我竞争，目前来说他再有竞争肯定没有世联、中原跟我的竞争强。反倒我希望他们三个人成立一个公司，形成一个更强的团队，因为一个人搞一个小公司，竞争压力会非常大的，发展商也会考虑这个问题，就像当时德思勤没有敢跟两三个人合作搞几个项目，而是加紧做这么多的服务，主要是为了未来的发展。 玫瑰组合：对于一个企业来说最重要的一点就是搭建一个平台，在这个平台的基础上大家共同获利。当走了一些人也不会影响这个平台根基的时候，说明这个平台是牢固的，是有发展前景的。当前三位股东的离开没有影响到德思勤的根本，这其实说明德思勤这个平台是坚固的、可靠的。 龙固新：有人当时说你为什么不跟半求说说，我说人家有人家的观点。换个角度，如果没有炒作的话，我们现在很多公司业绩考核发生了几个变化，有升有降，大家都觉得是很正常的事情。但你把他一放大，明明东莞公司是考核之后的事情，把它们放在一起，就好象是无限制的。你想想一个公司的几大股东，人一分，钱一分，就跟深圳几个合伙公司一样，四分五裂了。其实它本来只是一个核心公司，拿出其中一部分股份奖励给他，做这样的安排。我们其中有很多考核，会产生一些矛盾，发生一些变化，从这个角度来说都是非常正常的。 玫瑰组合：不管世联也好还是万科等企业也好，都经历过这样类似人事风波，遇到这种事情，不管怎么说，作为掌舵人往往都很揪心，我们想知道龙总在这件事情上是怎么样调整自己心态的？ 龙固新：这个事情发生的时候，我当时考虑的是对我形象的影响不是什么大的事情，已经一起合作十年了，没有什么问题是不可以商量的，在情感方面的转弯会难一点，一个好几百人的公司，很多项目，有一两个老总的意见不能调配也是很正常的。但我也有另一种角度的考虑，因为作职业化管理的时候，跟你一起合作十年的人有一些看法，这个思想压力是很大的，他们理应是支持公司的发展。反过来讲，后来顾问公司在给我们做方案的时候，我们请了两家顾问公司，他说龙总你要发展的话一定要过个人的槛，我看你成立公司这么长时间从来没有炒过一个人，这是有问题的，你把他当做兄弟一样，那是叫创业，是家庭，作为一个公司应该是严格执行你的管理体系，而不是因为他是家庭成员可以特殊，其他人不可以特殊。他说从心理分析上来讲你既要能做天使也能做魔鬼，完不成任务的就要解职，不解职想上来的人上不来，企业老是一帮人做这些事情，企业想提升是不可能的，所以从形象上来讲，要既能当天使也能当魔鬼才行。 玫瑰组合：在以往的几年当中你挺看重个人感情的。 第二部分：德思勤嗅觉敏锐整体转型 玫瑰组合：不知道三位老总听了这些话有何感想，我相信他们都在看这个访谈。 我们1月12日搞的大型活动，包括宣传网络、会议视频系统等等这些东西的投入是非常大的，但是你的收入没有竞争力的话客户就都跑了。金地也在挖、万科也在挖。我们长沙的一个经理就去了华润，武汉的一个经理就去了金地，这些大公司扩张的时候正好需要人才，他有钱，就会挖。如果你没有持续的盈利能力和很好的回报的话，谁会给你干？这样的话你的竞争力会越来越弱，最近有些同行也评价另外几家代理机构出现的问题，我说尽量少说，如果这个行业都不行了谁还给你服务？如果我们整个行业形象都不好的话，对于大的地产公司也不是好事，社会缺乏一个非常好的系统平台没什么好处。我们其他公司有些传闻的时候我说要去做，把事情做好，大的东西做好了，小的问题就解决了，如果市场缺乏一些优秀的服务公司的话，也没有什么好处。 首先是竞争到了这种程度，其次我们要看一看下一步要往哪走？深圳万科收购富春东方，华润收购三九，然后在沙河大冲村整合，国有企业几个大的公司也在做整合工作。不光是深圳，我们看国家，现在要求每个行业排名前三名之后一律被整合，这样至少能整合一大堆出来。这两年拿地基本被大集团拿了，我们项目当然照做了，但是未来三年都是这些公司占市场主流的时候，我们公司还是做小项目服务的时候，你说我们怎么生存？我们就生存不下去了。 龙固新：对，这些企业在发展的时候需要什么服务？你发现他根本不需要现在的户型定位、策划、客户研究，现在大的项目，比如说华润大冲村，政府规划里绝对不会说你就盖住宅吧，他一定让你做酒店，做商业，做写字楼，因为这是跟城市公共配套紧密相关的，这些都需要大公司来做，做好了这些配套，再做住宅的时候，这个时候的价格就会非常好。 以后土地资源会越来越集中。集中在大公司手里的时候，他进行开发绝对不是简单的住宅开发，而一定是综合的区域开发。综合区域开发的核心就是能不能做一个综合体，我们在深圳做了中航城、CBD的世纪中心、南油的购物公园，包括地铁一百多万平方米的综合体项目，也包括我们在长沙、武汉等等一些项目，现在这些大的集团在做的时候都会要求你有这方面的服务能力，但做这些的公司现在很少。在这些方面我们已经做了这么多项目，在这个领域中间我们已经远远超出其他公司了，这个时候竞争力就产生了。所以人才结构也将在相应的时候发生变化。 城市中心是这样，我们看看郊区，郊区包括龙华、观澜等等，它也缺这个东西，万科、中海搞了很多住宅，但是谁搞配套？没有，中航城就在观澜搞了综合体，把酒店、商业引进去了，这时候整个区域的价值就提升了，包括广州的华南板块也一样，它没有综合体在里面，全是一千亩、两千亩、三千亩的大盘，到了晚上就黑了，没有医院、没有大型配套，这个时候就发现城市功能严重缺乏，所以无论从发展商的发展需求还是从城市的定位来说都需要这种功能。 1月12日我们开展五周年庆典，很多人都来了，他们来一个重要的原因，就是现在买住宅地的，全国的公司去了一大堆，但对这个城市真正把它定位好，然后引进综合配套的却没有。现在市场要求我们不光是顾问，还要帮他招商，还要能投资，把这些做好了，他才去买地。城市需要这个东西，大公司开发需要这个东西，作为我们这样的服务公司，如果不能提供这些服务能力，下一步怎么生存？ 所以我们的企业才提出转型的口号，但是不脱离住宅，因为你只搞个综合体，还是需要住宅能力，所以我们大声提出：德思勤的核心能力在综合体方面，一个是城市中心的综合体，一个是郊区综合体，这就是我们的核心能力。而且我们已经实现了七、八个项目，跟一般的公司比我们在这一块的能力是比较强的，所以刚才提到的转型应该是这样的一个转型。但这个东西是理论加实践，我们还不敢说这一定是未来二十年的趋势，所以我们才花钱请美国的公司帮我们做顾问，他们得出的结论跟我们的结论基本吻合，而且提出了企业发展方向三个大的指标：第一是专业化，专业化是核心；其次有了专业化能力以后把它形成体系以后就是扩张，扩张的时候就需要金融化；第三、有了金融化体系，有了商业化体系以后才是规模化，规模化是真正能够为用户提供优质性价比的房子，所以未来是专业、金融和规模。 这个问题我可以正式回答大家一下，德思勤有没有专业能力，德思勤有多少钱去做金融？大投行、有能力的公司多得是，他们为什么跟你合作？当公司有能力做一个区域几百亿、几十亿的项目的时候，能让这个项目产生很好回报的时候，这些机构才会跟你合作。金融发展只是很小的一块，重要的是真正提升的专业能力，能产生大的价值的时候，资本才会跟你合作。所以未来德思勤发展的核心就是刚才说的城市综合体类似的专业能力成为核心的时候，这个时候资本才会跟你合作，没有这个他都不会跟你合作。资本是要看回报的，抗风险的，为什么现在我们在主要城市都进行区域性的开发和经营运作呢，就是想跟大资本进行战略合作。无论是从市场未来发展的空间还是房地产发展的模式都是朝着这个方向走，方向对了，专业化思路对了，缺的就是规范化的管理，而不是像原来哥儿们一起来干的风格。 第二是全国性的城市，像成都、青岛，购买客户属于全国性的城市，像成都40％是外地人，大西南的人；青岛的高档住宅70％都是本地人购买，是东北、山西、华北这一带的有钱人，我说除了违反法律的人跑到国外定居，但真正做生意的人，到了国外都会感觉到不方便，因为晚上洗个脚，洗个头都不方便，中国人习惯热闹，真的让你一个月除除草、种种花你也不行。你现在看深圳、珠海冬天的时候有多少人，包括每年夏天，成都、青岛多少人过来？中国人还是喜欢这种生活方式，所以这些城市以后的潜力应该是非常大的。 德思勤的战略非常清楚，一个是深圳、北京、上海这类的主流城市，另外是成都、青岛，包括有一定竞争力的长沙、武汉、东莞，北京，同时会辐射天津。天津的潜力很大，但这些城市的发展策略和原来不一样，原来搞二三十个项目，现在不会，现在是重点服务，重点跟进，我们把项目的数量减少，把项目的质量提高，让客户感觉到你跟其他公司不一样，原来就卖个楼，现在提供商业服务、专业服务、金融服务，提供综合性服务。聚焦重点城市、聚焦重点客户、聚焦重点项目。 龙固新：英雄所见略同，我觉得这个战略跟大的公司的重点战略应该是吻合的，但我们希望做的时候在某些领域稍微超前一点，不光是卖卖楼，如果有一些前瞻性的东西，就会有很好的回报。所以我们在这几个城市做的时候都是先做土地运营，然后再跟发展商合作，我不希望我们每天只是完全PK价格。我跟大家讲，德思勤以后的三五年，员工收入赶不上其他发展商的收入的话，他们肯定要变心的。 玫瑰组合：所以现在是从拿地开始。 龙固新：还要把自己的专业能力放进去。 玫瑰组合：甚至包括管理，都是综合的。龙总觉得德思勤的转型易于被其他企业模仿和复制吗？ 龙固新：那些企业的战略已经走的比较顺了，突然间你转了，他也赚了，这种可能性比较小，而且人家未必比你差，因为人家已经走在前面了，这是大的企业。像我们原来抓二十个项目，现在只做十个项目，从时间分配来讲就有损失了，排在我们前面的公司愿不愿意放弃他的业务，这也是战略选择的问题，所以我们在发展的时候，我说我们没有把中原和世联当做自己非常正面的对手，因为长期的发展战略大家都不太一样。 龙固新：从我刚才说的我们的发展关系来讲，还不够满意，因为我希望尽快上个平台，真正地为大企业服务，这是说不满意，不够，我们目前还没达到这个要求。 也有满意的地方，这么一个小的公司，5年时间，不光只是做了原来简单的事情，而且上了那么大一个台阶，这是感到满意的地方。 至于排名，我觉得它肯定是有非常好的参考和借鉴性，但是每一个大的机构排名的方法、方式、重点不一样，像财富榜一样，福布斯一个，胡润一个，两家肯定有冲突的一个，还有愿意参加，不愿意参加的，但是它的参考价值还是比较大的。 玫瑰组合：对于德思勤的未来您最大的期望是什么？或者您是否可以描绘一下未来德思勤的蓝图。 龙固新：德思勤最终是想成为一个国际化的综合服务商，并且是专业的。每一个职业经理人也好、专家也好，都能成为受社会尊重的人。就是你有财富，有信誉，在这个社会上有一定的影响力，社会地位也不错，经济收入也不错，对社会有贡献，每个员工有这样的感觉的时候，这个企业已经这么大的时候，我觉得这个企业就非常成功了，而且企业对社会的贡献就大了。 我当时参加中国设计联盟的时候，我是它的常务理事，大多是设计专家，我是市场专家，我说别小看我们这些设计，我们每年为国家减少五百亿损失，你看到这五百亿的价值的时候，你就会看到我们这帮人的价值，我们不是简单做做设计而已，这就是我们存在的最大价值。当然我们做这些事的时候，我们希望不是简单的只是把专业做好，我们也希望能替中国服务的时候，把金融的品牌做上去，能够成为一个公众的公司。 第三部分 金融地产领先者 玫瑰组合：我们都知道龙总是地产金融领域的领先者，我正在学习，有一些问题想向您请教，我们知道2003年央行发布121号文件以来，国内融资渠道随着国际资金如基金的进入而打开，但基金的实际动作不大，我们常见的活跃基金只有摩根、ING等少数几家，高盛、汉威等基本没有什么大动作，您觉得这是为什么？ 龙固新：04年我们举办了深圳的金融房地产论坛，在这几年当中金融的影响力是非常大的，我们从来没有放弃过关注金融房地产，国外的投行到中国来也是雷声大雨点小，比如说号称500亿美金的投资，事实上只投了一两亿美金，先来试水，看看结果，一旦了解市场的水性了，形成商业模式了，那几百亿就会进来，一旦进来就势不可当。企业小的时候我们恨不得把所有的拿出去拼，但人家不一样，人家是先拿小的一部分来试水。这是一个原因。 第二个重要的原因我从银行拿了5％、6％，我从你那儿拿多少？我凭什么给你？所以有时候说你给我10％还可以，给我少我不干。反过来你问问摩根，问问雷曼兄弟，他们的业务在你这儿只有百分之几，大量的业务在日本、韩国，为什么呢？日本、韩国金融危机的时候，资产大幅缩水，那时候企业手无缚鸡之力，而雷曼兄弟的回报远远超过40％，华尔街说的几个大的回报远远超过30％，那你给别人15％还嫌少了，他本身还可以通过金融杠杆放大。所以你觉得挺好了，但人家还觉得少。 第三个方面，这些大集团进入中国之后，本地化人才很缺，我们德思勤也组织了七、八个论坛，每年都会请一些重要的人物，去年在上海有一个GERA，集合了全球举足轻重的金融家，我们的媒体很少报道。尽管他的实力很强，这个时候你再去跟他们谈市场，他非常幼稚，但他没有看到。上海在普遍下降的时候，城市中心的酒店公寓和写字楼租金是上涨的，北京因为奥运的影响，住宅卖的很好，但是写字楼市场供应过剩，从大的方面来看缺乏这些东西，这些大的投行缺乏既懂金融又懂中国房地产本地化的专业人才。所以德思勤在做整合的时候发现这是一个非常大的市场，只是比较难做，一般人进去做不成，就撤出来了。很多投行搞了香港资本服务公司都做不成，为什么？因为专业化不够。能结合国际化的人才，加上本地专业的人才比较少。 玫瑰组合：既懂国际化，又懂中国的现状。需要对中国发展状况的客观预测，大摩在这方面起到很好的整合作用。 玫瑰组合：这些基金大量介入房地产开发领域的时候会不会给中国的房地产开发结构带来一些影响？长期来看是利好还是不利好？ 玫瑰组合：有了资金的支持他的胆子更大了一些，步子更大了一些，腰杆也硬了一些。 大连的商业模式，比如他整合的沃尔玛进来之后现在也出现问题，沃尔玛是中低端的客户，老太太去买菜，但是你下面搞的是商业品牌店，虽然带来了人流，但那个人流不是买高档精品的人流，所以旺不了下面。人群是两个人群，这个时候你才发现原来细分的商业定位不到位，这样的话租金回报达不到上市要求，达不到上市要求就上不了市，因为你给不了股东回报。 龙固新：像这种准信托方式，华侨城用的比较多，他没有抵押产权，因为华侨城这么多年已经形成了非常好的租金回报，而且很稳定，这是一个；第二它本身物业就便宜，有的甚至没有做房地产证，只是因为原来华侨城历史开发问题，他慢慢的把手续补齐，但是他的回报非常稳定，这个时候跟大的金融机构合作会形成非常良性的循环，这几天我们帮信托卖合作沃尔玛在全国的扩张计划，帮他们做信托的时候发现我们这一块可能很多散户去买，华侨城会有一些定向的机构，因为我们现在有很多钱没地方投，你这边租金收入把这个钱转化出来了，但是中长期来看只是一个过渡性产品，长期还是要做类似REITs的方式，华侨城现在的模式没法复制，比如欢乐谷也好，成都也好，北京也好，形成真正的商业模式这个商业模式一上市可能就会融资一两百亿，现在做的是过渡形的尝试性工作。 玫瑰组合：我们进入最后一个话题，刚才我们谈了人事变动，公司的运作，现在我们涉及到一些个人问题，主要是广大网友都比较关注，对于一些成功的企业家或者企业的领导者，大家都很关注他们是怎么一步步走过来的。 关于龙总有许多江湖传说，比如当年开着车去应聘小售楼员，连续数月不开单，但现在却一步一步从世联总经理做到德思勤的董事长，也许未来还是上市公司的大股东，您怎么评价个人的成长？ 龙固新：首先应该是有点理想，比如你刚刚说开着车去世联应聘的时候，世联还是二十人的公司，虽然我的资历非常高，你要重新选择一个行业的时候，一定要沉入水底，从最低做起，当时因为有着对房地产业的理想，所以从最底层做起。想法大的时候，从最低做起，这样的话才有可能跃的大一点。就跟原来在世联做一个小业务员一样，也愿意从底做起，但我还是有一点理想的。 玫瑰组合：您之前从事什么职业？什么原因导致你转入地产？ 龙固新：我原来做的比较杂，在四通集团做过电子进出口，去经济发展局做过展销会，在金地做过，做过手表的全国市场推广，还做过百货。 玫瑰组合：您的职业经历很多。 龙固新：对，当时好高骛远，一进去之后恨不得混一个很高的职务，后来发现有理想的话才能重新做起。我是学经济的，花了三个月的时间看报纸读书，发现房地产行业很有前景，这是其一；其二、房地产当时的竞争比较小，因为当时做房地产的人比较少，因为当时房地产不是热门行业，我跟四通集团的老总还讲过，我说当时你们都是博士，都是北大、哈佛回来的，我就是一个报刊员一样，搞搞展销会，就跟打杂的差不多。当时的房地产并没有什么门槛，门槛低，所以才进入这个行业。 玫瑰组合：当时有没有觉得地产的利润大，地产的空间大，有一夜暴富的可能？ 玫瑰组合：这么多年做地产，不管怎么说，到现在也许你认为自己不是很成功，但是在很多人眼里认为你还是很成功的，成功的男人所面临的诱惑比普通男人的诱惑肯定要多，您是以一种什么样的心态面对诱惑？有没有遇到过比较难以拒绝的诱惑？ 玫瑰组合：金钱和美女，哪一样对你的诱惑最大？（笑）。 玫瑰组合：我觉得应该再问一个问题，人不是完人，人总是优缺点的，龙总觉得自己有什么样的缺点？有没有觉得自己有一些不足的地方？ 龙固新：影响到企业发展非常重要的东西，这是很多人的缺点也是我的缺点，因为你是 龙固新：假设德思勤上市以后，有专门的老总去管，我就希望我能做一个重要的股东，把几十年积累的创业、成长的经验，在一些领域进行复制，比如说在动漫产业、传媒产业，当然那个时候我不是那个方面的专家，我可能在投资、整合这方面的资源，但前提是必须要有非常好的股权治理架构，能上市，可以干一些有兴趣的事情，甚至去大学做访问教授，我估计这是十年以后吧。 龙固新：我们也在力争做到跟元老级的人物共同发展，因为这些人是公司非常宝贵的财富，这方面去年我们有一些举动，比如说在跟一些元老层交流的时候，规范化的管理不容易适用，会不会有其他方面的投资，大家可以参股来做，就像一些发展很好的公司，对创业的股东进行其他方面的合作，当然在利益上有股东回报，不影响公司正常的发展。 玫瑰组合：由于时间的关系，本期玫瑰组合访到此结束，非常感谢龙总接受采访。 玫瑰组合：接下来是最后的环节，请龙总为玫瑰组合访题字。 龙总题字：“期待洋玫瑰早日走进玫瑰组合”。 玫瑰组合：本期玫瑰组合访到此结束，非常感谢龙总接受采访，祝愿龙总和德思勤真的走向国际化，特别感谢华语播客对玫瑰组合访的一贯支持。 【花絮】采访结束后的交流中，龙总无意间透露今天是他太太的生日，在这里祝愿龙太生日快乐！也祝愿德思勤的未来之路越走越开阔！ |