【采访正文】
潘经理：非常感谢大家今天下午抽空过来，很多朋友今天来得也挺波折的。可能大家之前也都来过公园大地，也都挺了解的。今天大家过来可能也发现了，公园大地最近推出一个广告语出来“阅未来、赢天下，深圳82万平米纯大户豪门”为什么我们以这样的几句话来引领我们今年营销的工作呢？后面我们希望今天大家就这个话题进行一些沟通。下面我们进入到今天的主要内容。
今天主要是讲一下公园大地的一些基本情况，以及后面我们马上就要推出的产品天珑郡的一些基本内容。我是世联地产的策划经理潘玉（音）。今天就由我来向大家做一个介绍。
今天的内容主要是三个部分，首先我们会跟大家聊一下深圳这个城市以及龙岗这个区域在深圳的一个地位的情况。第二就是我们公园大地为什么好？为什么会有那么多业主选择公园大地？以及我们为什么在市场相对冷淡的情况下竟然能够取得龙岗销量第一的地位？最后就是介绍一下天珑郡的一些基本的情况。
其实我们之前很多客户、业主朋友也在聊这个问题，为什么大家会选择公园大地来买呢？其实更多的是站在深圳发展的一个轴线上，我们现在来看一下这个情况。
去年的时候政府对深圳的定位是一个创新型的、综合型的一个特区，而且它是华南地区重要的一个商业中心，而且它将跟香港共同发展，成为国际化的一个大都市。
政府去年底公布了深圳市的总体规划，2007年到2020年，也就是未来十年的深圳规划的总体情况，主要是“两横三纵、多中心”，在东部的这条发展的轴线上，我们是唯一的一个政府确定的中心，就是龙岗中心，而我们公园大地就是位于这个中心的一个核心地段里面，这就确保了在未来的十年里面整个龙岗都将是深圳发展的一个最重点以及最热点的一个区域。
后面我们可以看一下，土地的情况，我相信在座的各位专家都是非常了解的，所以在这里我们就不多说了。我们在这里更多的想跟大家聊的是一个豪宅的区域性市场，之前提到豪宅大家可能想到的都是红树湾、蛇口、香蜜湖、福田中心区，包括华侨城的波托菲诺，这些可能是我们之前传统意义上的豪宅区域。很多朋友在这个区域可能选不到自己心水的住宅，可能更多的是往外发展，在这个方向有宝安中心区，这是属于宝安发展的这条主线上面。
而在广大的东部地区我们可以看到，之前所有的高端住宅的覆盖区域其实都是在中部以及西部地区的，而我们在这么大面积的东部的地方，其实这些高端的客户并没有一个特别适合的地方让他选择自己置业的区域，要不他就要忍受现在这些相对比较嘈杂、脏乱的环境，要不然就要去到一个跟他工作和政府的区域相距很远的地方这样才能选择到一个符合自己身份和地位的住宅。随着公园大地的出现，我们可以向这些客户骄傲地说，你在龙岗、你在东部这个区域，你终于可以选到符合你自己身份的住宅。
在座的各位之前可能对龙岗也是比较熟悉的，可能也去过龙岗的一些项目，包括很多项目也是说我是在龙岗中心城，那龙岗中心城我们应该怎么看待这个区域这个地理位置呢？其实严格意义上来说这么大一片区域都可以叫龙岗中心城，因为政府的定义是城市生活区，其他的区域是叫先进工业园区，以及高科技工业园区。很多朋友包括我们的业主朋友，大家都说买房，那买房是为了什么？还不是为了自己住，在自己的经济地位、社会层次提高到一定的高度的时候，希望让自己的家人、父母、小朋友可以在更好的环境中生活、教育、学习。而只有在这种汇集了城市资源的核心区域才是真正意义上的豪宅。现在到达龙岗中心城的交通目前来看还并不是特别理想的，水官高速是要收费的，而深惠路正在改造，地铁三号线现在也在建设之中，但是我们应该用发展的眼光来看待这个区域未来的情况，2011年世界大学生运动会就要在龙岗中心城召开，而这些配套的工程改造，包括水官高速传出了要扩建的消息，为什么？其实无非都很简单，就是为了在2011年世界大学生运动会召开的时候我们深圳市政府能够把一个体体面面、漂漂亮亮的城市放在我们整个广袤的世界大学生运动会的观众面前，所以这些所有的交通配套都将在2011年前全部开通，而不像某些地区的一些交通政府可能说了很长时间要改造，但实际上这个立项可能还批不下来。
下面我们看看这个地铁位置的一个关系，前面我们提到地铁三号线跟深惠路改造的一个工作进展情况，我们公园大地其实是涵概了两个地铁站——吉祥路站和爱联站，真正意义上我们可以说是双地铁物业，地铁跟深惠路是在一起的，而公园大地是在龙翔大道上面，距离深惠路的地铁站大概需要5-10分钟，我相信走路稍微快一点5分钟就可以到达地铁站。可以说这个距离是一个最适合生活的距离，以前我们的客户以及在关内买房的业主都不知道其实这个地铁出了关之后从严格意义上讲是轻轨，因为它是在地面上的，而这种轻轨不可避免地会对周边住宅会有一些的污染，包括噪音的污染、粉尘的污染，而在我们公园大地因为这个距离正好是通过龙翔大道跟深惠路隔开了，既可以享受到这种地铁交通为您家庭生活带来的便捷，同时又不用担心晚上休息时间地铁带来的影响。
所以说政府这个规划，包括2011年大运会马上就要召开，在整个深圳未来十年里面，龙岗将是深圳这个城市发展历史上一颗最璀璨的明珠。而且在这个情况下，我们前面也提到了其实整个东部的豪宅供应是不足的，为什么公园大地是最能够符合、满足这些需求呢？下面我们看看公园大地到底有什么优越之处。
大家之前对公园大地可能或多或少都有一些了解，公园大地为什么好，为什么那么多人来购买呢？我们在这里希望能够跟大家更深入地聊一下这个问题，就是公园大地的优点到底在什么地方？
我们公园大地在2007年2月8号获得了联合国人居组颁的一个奖，就是“全球人居环境示范社区奖”。来公园大地颁奖的联合国的一位官员在参观了公园大地之后当时就说了这样一句话，“公园大地是一个都市中的公园，同时它又是一个被公园所环抱的社区。”其实这句话就是说出了都市与公园的关系。
我们看一下公园大地的基本指标，我们总的建筑面积是82万平方米，而我们的园林面积有30万平方米，容积率是1.66，而我们的总户数是3800户，当我们整个开发完毕，全部入住以后呢整个社区的人口规模大概是15000余人，停车位是4600多个，也就是说我们的停车位是远远高于我们的总户数了，这意味着什么呢？其实龙岗这个地方之前商品房也是有一些发展的，包括我们旁边的新亚洲花园，我们的一些业主是从新亚洲花园换到我们公园大地来的，我们曾经跟他们聊过，因为新亚洲花园之前在龙岗也是一个引领时代的豪宅，那为什么还是有人会换房呢？我记得有一个人就讲到一点当时令我们感受很深刻，就是这位朋友他家里很有钱，家里有两、三台豪华的车，但是新亚洲花园没有地下停车位，他因为工作很忙，经常很晚回去，找不到停车位，要停到龙翔大道边上或者是很远的地方，这样就觉得既不安全，又不方便。后来他到公园大地来看发现我们的停车位很充足，所以这一点就让他觉得是对他居家生活最大的一个满足。
下面我们再看一下我们讲到公园大地最大的价值就是我们地段的价值。为什么这样说？其实我们公园大地一直倡导的是给客户一个最好的生活，大家买房就是为了你的生活，要在那里生活，生活包含了什么？除了业主本人的人际交往，普通的居住之外，包括我们业主的父母，我们在这里都是一些事业有成的中年的客户，他们的父母渐渐老去，他需要有一个绿化良好的环境，需要早上、晚上有一个可以散步的地方，有病的时候可以很便捷的享受到一流的医疗服务。他的小孩需要教育、游泳池、亲子中心，需要在一个社区里面一个很安全舒适的环境里面可以自由自在地奔跑和欢笑。而我们公园大地恰恰就占据了城市中央这样一个最核心的配套资源，在这里我们也是有一句话，就是“有高度的城市资源才能成就有广度的生活豪宅”。为什么我们提生活的概念？因为我们知道业主的每一个需求都需要满足，我们希望人家在这里买了房感觉很不错，如果人家买一包烟都要走很远，那样还适合他居住吗？我们觉得是有问题的。
其次就是景观的稀缺价值，其实公园大地大家过来的时候都有一个感受，整个龙岗中心城里面最核心、占地最大的就是龙城公园，整个占地面积有189公顷，比所有的政府写字楼、所有的商场、所有的小学加一起的占地面积都还要大，整个龙岗中心城就是围绕这个龙城公园建立起来的。而我们公园大地非常有幸，三面都是被龙城公园所环抱，就相当于是被龙城公园整个纳入了他的胸怀之中，同时我们公园大地自己的水系又和龙城公园打造了100多米长的景观水带，有山有水，自然地融合在了一起。选择我们公园大地的人都觉得生活在里面很舒服，因为有一种很安逸的感觉，有一种被大自然所亲近的感觉。我们这里就有登山口，所以我们的业主说早上六点钟起床可以穿的很随便跑到龙城公园那里转一下，整个人一天的工作、生活都是精神抖擞的。而且我们的三面都是被龙城公园所环绕，前面一条是我们整个龙岗的景观大道——龙翔大道，这意味着什么呢？这意味着我们整个公园大地周边的景观也好，自然景观也好都是永久的，不用担心被破坏。相信大家作为自身的业内人士对整个深圳的房地产市场都是非常了解的，我们说红树西岸的豪宅是很不错的，但是很有可能现在还能看到海景单位，但是说不定过几年政府一填地，土地再一出让，说不定一栋三十多层一百多米高的大楼就起来了，你还看什么海景，你只能看别人家的窗户。而且包括像那种滨海医院，政府一声命令说建就要建，当时那些业主是挺郁闷的，但是这样情况下业主相对于强势的政府，他们是无能为力的。而在我们公园大地，这种189公顷的龙城公园是永久的，会在这里作为我们公园大地业主最稳定的一座靠山。
下面一个就是我们前面也提到了，我们公园大地最重要的一个数字，就是我们的规模，我们整个有82万平米超大型社区，我们所有的朋友不管他买的是多大的单位，他都可以在这里享受我们整个82万平米所有的配套，这种大的配套意味着什么呢？我们整个小区里有三个幼儿园、五个游泳池、还有十几个亲子中心，还有30万平米的整体园林，这些东西都是可以由我们的业主共同享有的，虽然82万平米这个数字是挺大的，但是我们也要承认这个问题，就是深圳其实还有一些楼盘也是大于82万平米的，比如说华侨城的波托菲诺，波托菲诺相当于是几个区域了，是独立分开的，而且每个区域资源完全不一样，包括别墅区也好，高层区也好，而在公园大地你完全不用担心，你不用觉得这边是别墅，但是我走过去就会拦住不让我去，这个问题完全不用担心。
我们公园大地还有一个很大的价值，就是刚才也反复提到了我们有30万平米的整体园林，这个园林的面积相当于什么呢？我们经过测算这个规模相当于一个世界之窗，而且我们的园林也是聘请了香港知名的园林设计家贝尔高林为我们打造的。我们这个园林所有的部分包括我们这一条景观的水系都是跟自然的环境结合在一起考虑的，也是充分考虑到了每一个朋友入伙之后的一个行动路线，他的视线到达了哪个地方，完全是模拟了大家生活在里面的场景来设计、建造的。
下面我们再看一下我们公园大地的容积率，只有1.66，这就代表了在这么广袤的土地上，它的建筑面积是比较有限的，就不用担心我这个窗户打开来看到的是不是别人家的卫生间，不用担心我在冲凉的时候会不会被别人看到，正是因为我们有这个1.66的容积率所以我们才可以对所有楼栋的位置进行一个最精心、最合理的设计，保证每个业主入住后的舒适度。
我们公园大地最大的一个价值就是公园大地纯大户的稀缺价值。公园大地聚集了大量高端的社会精英群体，政府倡导的是和谐社会，希望居者有其屋，所以要求我们开发商把大户型都变小，这样不管房价多高，总价是低的，很多人也买得起，但是在这样情况下，很多高端的客户心里是犯嘀咕的，因为真正开价值一百万小车的客户是不希望跟开十万块小车的人居住在同样一个环境里面，享受同样一片园林的，而我们公园大地这种纯大户聚集的社区成就了公园大地真正的豪门生活。
最重要的是我们公园大地的开发商是鸿荣源，而鸿荣源在深圳是专门开发高端豪宅的，是集投资、开发、建设、物管于一体的豪宅开发商。包括华侨城集团也是，专门就是开发豪宅的，之前的华侨城的波托菲诺也好，都是业内都是很有名的，后来开发的曦城在宝安这个地方也是受到了很多华侨城忠实业主的追捧，因为大家信赖华侨城，你开发了波托菲诺这么高端的住宅，相信你在这里一定可以建得很好。同理，我们公园大地的成功开发，也是因为已经吸收了之前像西岸官邸、香蜜湖地区的禧园等项目的开发经验，所有的开发、建设，包括业主入伙之后的经验，这么多人的智慧和经验凝聚在公园大地这个项目上，可以让业主觉得生活在这里是很有身份的。举一个例子：我们的外墙面其实是瓷砖的，但很多人远看都觉得像高档涂料，为什么？大家都知道瓷砖的外墙是比较坚固的，但是看起来不能显档次，为了让两方面都兼顾，当时我们是使用了特殊的勾缝剂，这种勾缝剂是不会随着时间的推移颜色变淡或者变黑或者怎么样的，他是可以跟我们的墙面融为一体的，而且可以常年保持比较一体的感觉，但是这个造价就提高了30%-40%，而这种细节在很多时候我们跟客户是聊不到这一块的，但是在座的各位专家应该是能够理解到鸿荣源对公园大地这种豪宅开发的追求极致的这种良苦用心。
其实我们前面已经看到，公园大地是汇集了稀缺资源，纯大户豪门的格局，包括我们的容积率，超大规模，高端客户可以带来什么？其实公园大地是一个城市核心的公园豪宅，在今年下半年我们第一期马上就要入伙了，将会有好几百户业主成为我们公园生活的第一批见证者。这种社区的文化随着客户的入住，社区成熟度的提升，这种价值就将形成我们深圳新的富人区的概念。在一定意义上来说，在整个深圳豪宅市场公园大地在目前这个阶段是无可比拟的，如果一定要说给我们公园大地找一个参照物的话那就是华侨城波托菲诺。大家想象一下住在波托菲诺可能就是未来住在公园大地那种享受，因此我们认为整个公园大地项目在深圳豪宅市场上，就是以波托菲诺为代表的这种豪宅市场的挑战者，而在未来我们公园大地绝对是真正深圳豪宅市场的一个领导者，引领所有豪宅开发的一个典范。
前面我们讲了公园大地随着客户的入住，社区成熟度的提高，将会成为一个富人区，其实富人区的概念政府听了肯定不高兴，因为我们讲的是和谐社会，人人平等，事实上我们之前因为我们已经有好几百位业主，已经有一定量的客户资源的积累，我们也对很多客户进行了深入的了解和沟通，大部分能到公园大地这边来看房子置业的客户，我们还是将他们归纳到富人区的状态，就是用他的这种付出可以让他这个人或者是他让一类人或少数人占有大量的公共的资源，而这个实际上就是富人区的说法。在公园大地我们可以说豪宅，某一栋楼打造特别大我们可以称之为豪宅，但他是不是富人区呢？我们认为这两个概念之间是不可以划等号的。为什么？富人区其实是一种文化，更多的是住在这里的一群人，在社区环境的影响、熏陶之下，人与人之间有了一些交流和共鸣，同时形成了一些东西，可以在这个社区里面沉淀下来，可能过了很多年之后，比如我们今年有一期业主入伙，但是过几年就有二期、三期，包括我们后来更多的大概有三千多户业主共同打造的公园大地的社区文化，就形成了公园大地所倡导的这种富人区，就成为了整个深圳豪宅市场上的一面旗帜和一个典范，也就是说我们公园大地在未来我们可以这样说产品等于标签，为什么这样说？公园大地作为深圳所罕有的，占据了整个城市核心地段稀缺资源的这样一个超大型社区，它将逐步形成某一群人生活的一个圈层的一个领地，对他们来说公园大地可能不是我住在公园大地，而是公园大地是他的身份是他跟他身边朋友的一种默契。
这样的茶话会我们之前已经开过很多场了，参加我们茶话会的有我们的准业主，有已经在我们这儿买了房的人，有在进来我们这里看，也有随便过来聊一聊的，其实这些人不管怎么样，能够来到公园大地的人或多或少都符合以下的定义：作为城市的富有阶层，整个区域涵盖了龙岗包括深圳在内的广大区域，而且我们这些客户都是事业有成，有开阔的国际视野，或者渴望被认同，善待自然、善待自己跟亲人，这是我们公园大地所有客户的一个真实的写照，所以我们定义了这样一句话“阅未来、赢天下，深圳80万平米纯大户豪门”这句话其实在之前的几次茶话会里面，很多人看到之后都觉得有一定的认同感。为什么说“阅未来、赢天下”？因为你未来的生活肯定是由你现在的选择所决定的，那么现在来说很多人在事业上或者在自己的行业里面其实已经到达了一定的高度，但是怎么样才能在未来更进一步，怎么样才能在你的每一步里面都是为你未来更好的发展做一个正确的决策，可能他们来到公园大地就是他们“阅未来、赢天下”里面最重要的人生一步。
后面就是跟大家聊一下我们即将推出的天珑郡的一些特征。前面我们讲到了，整个公园大地90%以上的户型都是110平米以上的，70%的户型面积都在135平米以下的，而我们的天珑郡恰恰是剩下的那10%和30%。天珑郡的户型是80-120平米，也就是我们82万平米纯大户豪宅里面最为稀缺的一种户型，我们的两房和三房位于这个角落，首次推出的是39栋，一共136套单位，由两房跟三房构成。天珑郡主要的户型跟大家介绍一下，刚刚讲到了是两种户型，其中一种是三房二厅二卫。下面是我们两房的户型单位，两房是比较经典的户型格局，我们的两房虽然只是80平米，但是他是有两个阳台的，有一个入户花园，而且我们还送了一个6米高的大露台，这种配置在80平米以下的单位里面是非常罕有的，这个也是受到了我们客户的热爱和追捧。
我的介绍就到此，下面的茶话会请各位畅所欲言，谢谢！
??? 李总：大家都比较随意一点，今天主要是想把这个项目的情况给大家讲讲，让大家探讨一下公园大地的价值在什么地方，我们自己的理解应该说是在深圳还是具有一定地位的一个项目。大家都可以聊一聊这个项目，公园大地这个项目我来了这边快两个月了，觉得这个项目非常有意思，因为我之前是做蔚蓝海岸，后来做招商海月，然后做半岛城邦，做完这几个项目反过来觉得这个项目太吸引我了，我觉得深圳很少有这种项目，这个项目让我有一定的感情在里面，这个项目做到深圳80万平米纯大户豪门，在普通人的眼里他不再是龙岗的项目，能把它定义为市区这个范畴。因为从福田中心区过来如果不塞车的话40-45分钟，如果是从清平过来30分钟，如果是深惠路到2010年地铁通了的话也是40分钟，深惠路也不会超过40分钟，应该说这样的距离使得2010年以后龙岗和深圳的距离得到迅速的改观，这种改观就相当于99年的南山和福田的关系，就一条路，一个交通设施的改善改变了一个区域，龙岗应该说未来的增长率是很快的，从这个角度来说怎么样可以真正站在深圳的角度来看待这个项目，这是我最想解决的一个问题，我想请大家一起来探讨一下。
剑君：我先说一下，从最早的时候我曾经参与过这个项目的规划还有市场调研，当时我记得我们在做这一块的时候，也有这么一个思路，这么大一个项目，然后这么低的容积率，在关内的豪宅基本是没有的，应该是放在很高的高度，我们当时是放到深圳这个区域，第二个我们放在珠三角这个区域来看这个项目，主要是定位东莞的凤岗还有惠州的大亚湾，所以就定位珠三角项目，现在就定位到深圳这样一个高度上来了，不再是龙岗区域的一个豪宅了，这个定位从我个人角度来说还是非常认可的。
第二个，这个项目在去年的时候，在公园大地一期开发之后二期在开发的时候，这个生声音就比较弱，在07年的8月之后呈现一个下降的走势，到现在有所回升。这样反映一个问题，就是大家在此前的时候有一段时间是非常火的，但是现在又变成很冷，这就反映出一个市场影响力和媒体影响力的问题，为什么会造成这样的一个情况，我想可能是推广存在一定的问题。我们这个项目在深圳也是比较高端的项目了，我们很有必要像星河丹堤这些项目，还有观澜高尔夫这些都做得不错，大家一提起来都知道是深圳很有名气、很有影响力的。但是我们现在反过来看公园大地，大家都有所感觉，我个人有一个感觉，他是龙岗的一个项目，没有疑问是一个很高端的项目，但是在整个深圳的角度来说并不是所有的人都认同他是一个很高端的项目，以后再做这一块的时候把我们的影响力，把我们的高度更清晰地传递给我们的客户群。其他没什么了。
李总：我们今天第一天发短信，咨询电话就一直爆满。
妹妹：其实我都不知道公园大地还有小户型，虽然买的是小户型但是享受的是大社区的配套和服务，我想你们这个产品如果价格合适的话肯定很畅销，但是前提一点是价格，这个产品本身大家都是认可的，对于你们稀缺的地段，还有豪宅的形象，稀缺的规模形象、稀缺的景观形象、园林形象这个大家都是非常认可的，我建议这个价格稍微低一点。
其实从2004年开始我就开始往龙岗中心城这边跑，对龙岗中心城这边是比较熟悉的，每一次来都是走高速，最长的时间不超过45分钟，今天可能是意外，刚好碰到路上有交通事故，但是后来一上高速20分钟就到了，今天情况比较特殊一点。
我想说的是什么呢？据我了解，政府是有意向将水官高速在可能的情况下把这个收费站取消，我曾经在网上就提出这个问题，要解决龙岗中心城的洼地问题就首先要解决交通的问题，顺畅的交通可以让心理距离和实际距离都大大缩减。如果这个收费真的取消的话我觉得就像我们现在去大梅沙一样心情非常愉快。为什么大家不愿意来龙岗中心城住？并不是因为大家不认同，龙岗中心城就像一个世外桃源，但是我们的交通生活成本太高了，我算了一笔帐，来回开车一天50块钱，一个月的交通成本就在两千块钱左右，这对一个普通的小白领来说是一个很高的交通成本，这个交通成本本身占据了工资的二分之一、三分之一或者是五分之一了，这个压力非常大，所以不仅仅水官高速有可能会取消收费，而且未来各种方式的交通费都会降低，地铁费用大概也就7块钱，也就是说未来不仅道路顺畅，而且费用大大降低，我觉得龙岗中心城在这个交通距离和心理距离上很可能在大运会前后就解决了。
另外一个方面，我觉得龙岗中心城就目前来说和未来来说，它的压力都非常大，开发商应该充分意识到这一点，我算了一笔帐，到目前为止就按龙岗中心城来算，大概存量有3000套多，这是我能够统计到从2007年1月1号开设的楼盘的存量还有3000多套，仅仅龙岗中心城，不包括其他，我又算了一下上周龙岗中心城的成交量也就12套，这样算下来一个月才50套。
李总：你有没有看公园大地销售几套？
妹妹：7套。如果按这样来算的话一个月才50套，3000套要多长时间才卖得完？大家算一下，那都是一年半载的事情了，当然这个数据可能具有一个阶段性，但事实是连续这几个月以来龙岗中心城的成交量占整个深圳市的比例都不是非常高，只是百分之十几左右，压力非常之大，而且即将面临着这几个楼盘的开发，中海有一千多套，应该在今年年底的时候推出，另外君悦龙庭的全部推出，风临国际几百套，还有水蓝湾也是好几百套，也就是在这个基础上还会再增加两千套左右，整个龙岗中心城的市场压力是很大的。
怎么样去面对这个问题？怎么样去解决这个问题？
我个人认为第一点，产品质量是要过关，产品的配套和产品的品质是要过关。另外一个方面我觉得价格方面还是要多多地考虑一下，怎么样去实惠我们的消费者，鸿荣源的价格一向以来在市场上都是一个标杆，至今龙岗中心城最贵的房价都看公园大地。我想就讲这些吧，就看这个价格问题怎么样。
李总：应该说公园大地的整体策略有自己的规划，刚才大家已经看了，90%都是110平米以上，70%都是135平米以上，随着时间的推移应该说公园大地的大户型是越来越稀缺的，所以为什么目前推出的是公园大地里的稀缺产品不是市场上的稀缺产品，就是说公园大地本身是稀缺的产品，到了明年、后年就是市场上稀缺的产品，从这个角度来说公园大地在龙岗的项目能够胜出，上周来访的客户是188批，这个数据是我们通过世联得到的，我想在深圳很少有楼盘有这么多的来访客户，188批的来访量主要也就是因为我们星期四挂了一个户外广告。今天开始做广告的宣传，就是公园大地已经不再是龙岗的项目，某种意义上可以跳出龙岗来看待这个事情。还有一个就是最近市场有一些波动，市场受到一些影响。另外一个概念，房地产开发越集中的地方，房价上涨越快，就是供应量越多的地方上涨越快。另外一个理论，房地产开发越多的地方价格上涨，当然这里面有一个问题要解决，就是看能不能吸引外来的人口，本地的人口消化后，外来的人口能不能吸引过来，我们可以看出，因为成片开发以后导致片区的知名度、影响度、整个交通、配套、口碑等等都在发生一系列的变化，所以他的片区就会越来越升值，龙岗目前是受到交通瓶颈的影响，应该说到了2010年交通改善以后人口流动性就会迅速增加，目前是受到了一些影响。
妹妹：就像我刚才说的交通会让人们的生活习惯发生改变。最近这段时间因为我写了很多龙岗的文章，接到了一些网友的信，一个网友说他打算买龙岗中心城的房子，我问他为什么？为什么跑那么远？他说觉得那边感觉比较干净，还有那边比较宽敞，是一个很可爱的描述。另外他说地铁通了，我以后上下班也方便。还有一方面，觉得有些房子还是值得选择，价格也还可以。我觉得龙岗中心城由于交通的改善很有可能跟深圳融为一体，整个水官高速这个瓶颈问题如果同时得到解决基本上就没有任何的阻碍。
异形：我先了解两个数据，一个就是一期开盘的时候大概是什么时候？
李总：去年四月份。
异形：目前非龙岗中心城的客户大概占多少？
李总：之前一直没有对外推广，一直在龙跟推广，应该说从去年12月份以后，来访的客户大概福田的客户占30%-35%左右。现在是上升的趋势。现在我们有一个很明显的感受就是水官高速，你们可能也感受到了，2005年的时候基本上从来不塞车，2006年的时候是单方面塞车，现在是来回都塞车。
异形：有一个因素是深惠路修，把好多车都逼到这儿来了。我说一下我对这个项目的看法。首先最早的认识是基于龙城中心这么一个项目。第二点大家认为是龙岗中心城最贵的一个项目，而且卖的还不错，虽然挺贵但是卖得不错，有的虽然便宜但卖得还不如你们。第三个印象，今天来了感觉有两点，原来没有意识到的两点，后面有一个大公园原来不知道，我不知道是我自己没注意到还是怎么回事。没想到后面有这么大一个纯粹的、跟项目零距离、把你们半包围的这么一个公园，原来不知道，我觉得这是一个很重要的概念，实际上就是说一手跟城市紧紧握着，另外跟自然也是紧紧握着。还有一点没有意识到的就是这个水系很漂亮，整个感觉这个社区非常好，而且刚才进门的时候非常好，无论是售楼处还是整个项目都很大气，品质很高。我觉得几年前来看龙城的项目都很新，现在旁边的项目都很旧了，这个给人一个什么提示呢？一个是把你们突出出来了，第二点就是选择品牌的发展商，你不仅买的时候这个项目是有品质的，看着很新的，他会在长期的居住里面都保持了这种很新、很有品质的感觉，要把这个传达给消费者，这是我几个直观的感觉。
另外我比较同意你们的观点，刚才妹妹了讲了，总体来说，无论是目前龙岗在售单位的保有量，还是将要提供的量都非常大，这一次的回暖我们都知道是非常脆弱的，就是以价格比较大的让步为代价形成的局部片区的回暖，其实目前关内还没有开始回暖，原因是没有新盘开盘，第二个就是一些楼盘，特别是福田的一些楼盘基本上都是以特价单位来促销，小步行动，所以说这种小碎步行动肯定对整个回暖局面不起根本的影响，所以说我们现在在盯住，最近福田要开盘的话，如果价格合适的话会对几个在售新盘起带动作用。而龙岗中心城目前也没有什么新盘，应该说在这个片区来讲也没有整体回暖的情况。
我们这个项目之所以销售比较好，一个是鸿荣源这个品牌前期的项目给人的印象，我原来也没有想到90%是110平米以上，70%是135平米以上，所以看来这个豪宅是很纯粹的，通过刚才的分析我认为虽然在龙城以及周围有很多高端客户，但是实际上经过这么多年的消化，很多客户应该来说已经消化了很多，可能未来还有很多潜在的客户，但是这个需要时间和其他的一些积累。所以说这个项目以这个定位、以这个价格、以这个户型，他迎接的客户如果单纯是龙岗中心城的，销售的速度可能将会比较慢一些，何况后面还有追兵上来，包括中海这样的一些强劲的对手，再加上现在这一轮的回暖可能在相当长的时间内会以两种客户为主，一个是自主型客户，包括首次置业的，包括二次置业地上，但无论如何是自主。
第二点是以自主客户为主，一部分自主可能会兼顾投资。实际上就是这两种主要客户，所以说如果以我们这么大的量、以我们的定位、以我们的价格要赢取销售速度可能更多要面向市内，无论是在宣传的格调还是面向客户方面，还有我们为客户所考虑的，比如妹妹所提到的交通方面是很重要的一个方面，虽然很方便，但是这个费用，再经过清平，实际上光是高速就要30块钱，一天30，虽然对于富人来说不算什么，但是来来回回交钱，一个月一千多也确实不爽，是不是？我买的是东海岸，东海岸的论坛我也经常去看，很多买东海岸的客户都非常有钱，但是盐坝高速减掉五块钱大家都很兴奋，这就是心理感觉和那种方便的感觉。所以说如果真如妹妹所说这个水官能够取消收费当然很好，但是另一方面也会产生既然不收费了千军万马又会涌向水官。但是深惠路改造成功以后也会分散很多人，地铁通车以后原来纯粹的上班簇可能会减少开车量，地铁将来会分散这种上班比较稳定的人流，所以说交通问题可能还要进一步去分析，这种诉求导向是转向市内而避免单一在龙城，我觉得这个思路是对的。像这种把龙城的概念淡化，多提深圳两个字或者城北，另外把很多客户没有感知到的因素，比如说位于龙岗中心城，前面是区政府，这个地段是最好的地段，但是后面的大公园我相信很多人不知道，包括我也不知道。
第二点就是说本身社区内的水系，因为这个对社区的档次是有很大作用的，这两点我觉得要特别强化它，而这两点是龙城的很多项目绝对不具备的。
第三点，所以叫公园大地嘛，我原来以为公园大地名字很好，但是这个“园”改成“元”更有历史感、更有厚重感，当然后面有一个大公园，我觉得这个“园”字就比较贴切了。我就讲这些吧。
妹妹：现在业内都有这么一个说法，鸿荣源解决了尤其是龙岗中心城本地那批富豪要住高尚社区的问题。我们做地产的以前是看花半里，接下来看中央悦城，现在看公园大地，目前来看没有代替公园大地的。
李总：我们也在想，其实公园大地更多的应该是体现生活的服务，而不是一个住所或者物业管理的房子，因为他这种容积率能提供一种沟通的平台，如果住大社区，我想异形你们那个是大社区，大社区的生活还是非常舒适的，想象世界之窗这么大的一个园林，你天天生活在世界之窗里这种感觉，公园大地一直没有传递出去，可能去年楼市太好了，公园大地后面有一个公园连我都不是很清楚，当时我也想公园大地为什么没有用公元前的“元”，没想到这个公园大地跟山的接触这么亲密，而且这个是永远不会动的山。
异形：就怕遇到一个愚公。
李总：前段时间有个业主买了靠山边的，他是买来养老的，他说每天可以去爬爬山，很舒服，住在山边的温度都会低两度，这一点我想大家可能都有感触。
妹妹：我一直不大明白的就是公园大地营销点为什么是公园的问题，从东海岸开始接下来就是兰溪谷，圣·莫丽斯，另外还有西丽的沁园，又叫西丽山庄，陆陆续续地只要是靠山的都会以山为卖点之一进行推广和宣传，我其实做过这个系列的研究，但是我没有把公园大地列在其中。
李总：我们也很困惑，公园大地其实很多的卖点是独一无二的，就像3800户全部是大户型，容积率是1.66的，这样的项目深圳有几个？还有就是在城区的又有一点规模的，我想除了福田区有哪里还有这样的项目。这个项目如果放在东方尊峪那里可能效果是完全不一样，实际上在东方尊峪享受的生活配套比这里差多了，但是就因为它现在是在龙岗，大家不知道龙岗有这样一个东西。我想你们来之前可能就想公园大地就是一个大盘，没有太多的概念，很多旁边的人也觉得公园大地很好，但是不知道好在哪里。所以最近我们通过茶话会邀请了一些老业主和新业主来看，看完以后他们觉得不知道是这样的一个楼盘。
妹妹：你还是很会搞业主活动的。这70多平米的还送那么大的露台我看非常好。
李总：我现在的想法是39栋一定要在龙岗地区形成一个引爆点，我想肯定是要有销售数字的，应该是这样一个概念，我们希望今年还是能让大家知道龙岗中心城原来不是卖这么少的房子，三个月才卖了7套，公园大地才卖了7套。
妹妹：我统计下来是7套，其他的加起来应该是12套。
异形：现在价格怎么样？
李总：现在价格17000-25000左右。
异形：就是那些大户型对吗？
李总：对。
异形：天珑郡准备什么时候推出来？
李总：天珑郡准备在4月底左右。
异形：计划卖多少钱？
李总：我想是在10000以内。
妹妹：我都不知道你要推出这么好的一个房子，你这个价格应该是很容易接受的。如果去买君悦龙庭真不如去买你们的。
异形：一百多套是吗？
李总：136套。
湘军一雄：那你现在登记有多少？
李总：30%左右。
李总：但是天珑郡还没有推出，还没有打广告。现在主要是做了广告牌。龙岗本身也很多客户群，其实龙岗人很多，去年我们登记的客户来访累计加起来有15000多。
竹之友：样板房什么时候出来？
李总：开盘的时候出来。
异形：这个入户花园可以打两层吧？应该可以的啊。就是那个大露台，其实里面这一块可以隔一下，可以多改成一间房了。
ZYX设计师：这多大面积？
李总：108。
湘军一雄：我说几句。在05年还是06年的时候跟高海燕做了一个龙城这一块的调查，第一个就关注到这个公园，龙岗土地储备最多、生态环境保护最好的就这个龙城公园。然后还说到一点深广惠的一个中心，就是作为区域经济发展最好的一个地方。当时我把这个想法提给别的楼盘他们觉得还是很感兴趣的，所以我就写了一个文章，说龙岗许深圳一个未来。
刚好我们也在搞一个团购活动，我们分了三条线，有两条线在关外，报名的有一千多人，关外的报名人数是最多的，我觉得随着媒体的不断宣传，其实深圳的很多人已经有意识出关外购房了，比如说宝安中心区，现在要购房应该是比较好的选择，就是宝安大道开通后非常近，大家讲了一些基础设施的开通，我觉得龙岗这一片也会越来越近了，所以我觉得是大势所趋的。就从我们一千多人的调查问卷统计，有一次购房的，有二次换房的，甚至有一些年老退休的，孩子在深圳工作，他说深圳的气侯好，所以要来深圳。
第二点，我觉得鸿荣源今天搞茶话会，包括之前跟客户搞茶话会，我觉得现在整个全国的楼市都比较迷盲、大家都在观望，但是我觉得购买力应该是没有下降，心理预期有所改变，现在最关键的因素就是价格，但是我觉得这个倒不是问题。
竹之友：最关键的不是价格是心理。
湘军一雄：对，我就说心理预期有所改变。我今天看了一下资料就是讲到地产跟互联网的一个概念，包括你说现在打折、促销、团购，鸿荣源就做了一个五星级服务的宣言发布，很重视消费者的心理感受，我觉得这个是未来营销的一个趋势。万科为什么搞什么全装修，为什么不说特价，我觉得这个问题应该说可以使鸿荣源树立一个很好的品牌。这就是我的一些浅薄的看法。
ZYX设计师：我最早听世联介绍，与波托菲诺平级的推广策略我是比较赞同的。因为以前我跟鸿荣源打交道比较多，03年我参与过禧园的推广，后来我04年参与中信红树湾的推广，我就提出一个概念，因为这两个豪宅有很多类似之处，就有个叫豪宅金三角，我承认深圳豪宅只有三块地方，一个是红树湾、一个是波托菲诺地区、一个是香蜜湖。从现在看来，真正的豪宅，就说这三个地名可能别人就对你肃然起敬，我住香蜜湖，虽然你可能住香蜜湖不是很好的住宅，让人感觉好象这个地方就是豪宅片区，你住红树湾就没的说了，你住在华侨城，也许是什么老住宅，也都是让人感觉肃然起敬，大家做地产的往上靠，香蜜湖叫香什么什么楼盘，这边叫侨什么什么楼盘，这边叫湾什么什么楼盘，这样的话我们能形成这种概念，我也希望公园大地把这些资源整合起来，就是能够作为我们深圳第四豪宅片区的概念提出来。为什么不提曦城？因为他是属于区域性的，他没有形成大社区，人群、人流量不够，没有像香蜜湖、波托菲诺、红树湾属于我们说的高层人士，但曦城是顶尖人士，人流量太少了，代表性、广泛性不够，换句话说就是基本上人是不能进去的，普通人是进不去那里的。但是我们香蜜湖、红树湾、还有波托菲诺，普通的老百姓也能进去，跟高端有共溶生活圈。但是我们公园大地基本上也具备这个特点，所以我认为我们总结的时候不应该只总结波托菲诺，况且我们本身是一个有标志性的楼盘，容积率是1.66，我们这个楼盘跟那个禧园又是一个公司，鸿荣源又是靠那个起家的，就是说怎么样把这个片区都做一个比较。
例如红树湾的缺点就是容积率偏高，3.0的容积率左右，红树湾跟红树西岸就是这样的容积率也能成为豪宅，所以我们跟他们进行一个数据性对比给我们的客户看，也给我们深圳的客户看。就像刚才世联的小姐说，以后让人住公园大地就能体现出第四豪宅片区，不管多大多小，中信红树湾也有九十平米的，一百平米的，四期推出很多小户型，买的人社会阶层就比较高。你住华侨城也好，住香蜜湖一号也好，住禧园也有小面积的，这个大小无关，只是豪宅片区能让人认同，这个我想我们公司以前的宣传太过于龙岗化，或者说郊外化，就是让关内人不认同这个东西，没有数据罗列不知道你这个产品哪里，可能跟什么中央悦城是一个档次，只是说鸿荣源品牌比较强势，只是这么一个概念。我们可能是理解的多一点，知道的多一点，但是不理解的就认为你比中央悦城品牌上有优势，价格贵也是正常的，但其实不是这样的，我们资源占有率还有纯粹跟山景、户数基本上就像是跟波托菲诺一个概念，我们能够引爆第四个片区，你说单独跟波托菲诺比有点自夸的感觉，因为毕竟深圳还有好多城市中心的豪宅片区，以后有可能还形成后海湾片区，这也是未来很快会形成的一个片区。所以随着城市发展，我想我们能够抢占一个价值点，我想这个推广能够再深入就更好，至于户型什么都不是主要的，我估计别的楼盘也会搞这些东西，搞的花样更多，我们的优势不在这里，是一个整体资源、片区的豪宅概念，就是说城市中的豪宅片区，忽略掉龙岗，把这个思想能够推到深圳，包括以后住在这里的业主哪天回到深圳跟朋友说我住在公园大地很有自豪感，到了我们广告能够进入市区，促进这面的销售，让这边的业主带一些新业主过来买房，我想这样的时候才是我们真正的成功之处，卖快卖慢我认为我们这个产品的稀缺性和我们目前的进度不是太需要的事情，但是从长远来讲，我认为我们鸿荣源这块地卖完就没有了，如果卖得太快可能太可惜了。你还没有宣传成为豪宅片区最后也就默默无闻了，也许这个片区没被宣传出来，你卖快了，以后就变成人家认为你们跟君悦龙庭一个档次，也就过去了。所以就像现在红树湾一直在销售，这个豪宅片区的概念一直在延续，现在一直没怎么降价，所以就说豪宅片区就有一个坚挺的概念，波托菲诺基本没什么房子了，香蜜湖也是没房子了，所以我们这个第四片区看能不能形成，这是我的一个观点。
李总：今年下半年开始到明年上半年深圳再谈公园大地就不会这么陌生了。
深晚一兵：我来说说吧，我简单谈四点：第一个就是回报一下刚才来的情况，我是两点一刻从威尼斯酒店出发，然后是两点五十进城拍的第一张照片，然后三点零五分到的公园大地，沿途感受只有一点，这个交通环境很恶劣，表现在两点：第一个是路上车太多了。第二个货柜车太多。这个是目前现阶段的感受，将来是怎么样的，我们对政府要有一个期望。
第二点我想回顾一下龙岗中心城豪宅发展的轨迹，八年前我在龙岗中心城住了一年，当时的豪宅典型代表是碧湖花园的玫瑰园，当然这个产品是由贝尔高林在深圳打造的最早的园林，但是看这个项目还是比较震撼，由于是他的园林，这么多年过来看，再回头看他们的园林，很多小区都已经超越他了。
在这个碧湖花园之后，在03年、04年新亚洲花园应该是第二大豪宅了，当然新亚洲花园跟这块地的关系大家都比较清楚了。新亚洲在二期之后，应该说龙岗中心城开发进入了高潮期，比较突出的项目包括依山郡、水岸新都都有一些可圈可点的方面，基本上可以往豪宅上面去靠，但是不具备阶段内典型豪宅的特征。然后从去年开始就应该是公园大地，公园大地应该是目前为止龙岗中心城最高端的一个豪宅项目，我把它划为第三代豪宅。
同时我们可以展望一下未来，未来龙岗中心城还有没有这样的豪宅？估计比较难了。现在能够可以看到的项目应该是中海前年花的十二亿三千四百六十五万七千八百九十元购买那块地，但是从容积率和周边环境来讲，包括周边环境来讲他的环境到时候可能奥体新城的资源可能非常有利，但是我们拥有的山景资源是其他任何项目都没有的。未来在容积率这一项上是没办法跟公园大地抗衡的，公园大地按我以前了解的数据容积率不到1.66，后来是不是调整了数据，这里面可能有一点情况我没有去了解，所以说公园大地目前就项目本身来说，如果是把它放在华侨城片区，放在香蜜湖是什么的概念，我相信大家都是非常清楚的。
第三点想再谈谈这个项目，实际上就是说市内的客人对这个项目了解应该不多，但是我对这个项目的情况都很清楚，这个项目放在龙岗中心城相对来说他的价值在目前这个阶段单是没有办法完全体现出来的。虽然说现在龙岗中心城城市发展速度很快，就是市政基础性的建设基本到位，但是很多代表城市形象的人文地东西还没有完全进来，所以说目前的这种价值包括这个项目本身还是处于一个建设过程当中，还没有完全成型，包括里面的园林可能再隔一年再过来看就完全不一样了。我们知道深圳这个地方气候环境对植物的成长非常有利的，很多路段改造，像华侨城门口的那条路，改造前和改造后的对照应该是非常清楚，可能一年没有经过、没有仔细看就完全不一样，所以说如果一年之后再来看公园大地的园林感受可能会完全不一样了。八年前我住在龙岗中心城的时候，当时包括龙城广场上面的植物是什么状态我们是非常清楚的，那时候可以说是非常青涩的状态，但是现在去看里面是郁郁葱葱，去年我特地进去拍了照片在网上发出来了，我觉得这边的环境对植物的生长是非常有利的，公园大地的园林虽然目前没有完全成型，但是未来是可以看到的。
最后一点，我来谈谈这个“阅未来 ”。因为现在龙岗中心城包括公园大地为什么在市内的高段客户当中还没有完全形成共鸣，最大的原因不在于这个产品本身，而在于他的周边环境能够给客户提供的一种生活方式。所以我们说作为一个富人区，现在讲品位的也越来越多，你不能让他们住到这里跑到华侨城去喝咖啡，也不能让他们到万象城去买衣服。但是现在包括购物、消费各方面适合高端人群的目前在龙岗中心城还不够。你看看我们外面这块地，新亚洲开发的这个商城岁宝百货，岁宝百货在深圳是个什么等级的百货公司，我把它定位三流，是没有办法跟万象城、中信这些去比的。而且现在这种高端的商业设施包括海岸城，都已经在关内基本上铺开了。但是在龙岗中心城目前还没有出现。
龙岗世贸中心当时也是我服务过的一个项目，以前也有过很深入的沟通，他们在产品规划方面也是下了很大的功夫，但是从引进的商家来说，也还不能完全满足高端客户的需求。这只能说是目前的现状，我们也知道去年中海在奥体新城买了块酒店用地，在媒体招待会上对这个项目的要求就非常高，一定要做成龙城的一个地标性的建筑，但是除了建筑之外，他所拥有的一些设施，包括他的酒店包括他的其他一些配套应该来说是按五星级标准，甚至五星级以上的标准来打造，可能就能够吸引住一部分高端客户。但是仅仅有这些还不够，现在我们可以看到，龙岗中心城的这种适合高端人群消费的场所、生活方式是靠这些富人把那些商家引进来，还是我们政府和开发商联手把开发商先引进来再吸引富人来住。这是一个很大的问题。
华侨城的形成他是有特定历史原因的，我们不可能走他的模式，但是现在龙岗中心城，尤其是公园大地3600户高端人群，15000名高端消费人群，怎么能让他们在这里生活得安心？不至于像八年前我们在龙岗中心城住的时候，要洗个脚还要跑龙岗老街去，这种消费方式就不能满足人的正常需要。现在这边缺的就是这个，产品本身肯定是没有问题的，就跟波托菲诺比，也有很多地方是胜过他的，毕竟你是新一代的产品。
所以说这个问题鸿荣源不知道有没有意识到，能不能跟政府合作去做一点事，让一些高端的消费场所，或者说以前有包括沃尔玛的一些谈判或者是其他的一些，能够利用一个比较好的卖场把西武这类的还有其他高端的商家引进来一部分，能够在周边让大家10分钟、15分钟能到达的地方去消费，可能只有这样3600户才能够完全提供给富人去住。推出这种小户型在这个大社区里面还是说明一个问题，比如说波托菲诺基本上是没有200平米以下的户型的，这说明开发商华侨城他对周边所拥有的资源对客户的吸引是非常清楚，但是我们这边还有90平米以下的还有90%，包括还有170以下的非常多，你像华侨城以前锦绣的最低都有170个平米，但是我们现在仍然还有低于90平米的，这还是说明一个问题，我们现在要拿来跟波托菲诺去比，我觉得这个很有创意，但是怎么去比，用什么东西来压过他，我觉得这个还是我们未来要做的一些工作，这个比肯定不能是口头上的。好我就说这么多。
李总：我觉得可以去关注一下规划，龙岗有几个大手笔，第一个是太阳广场60来万的面积综合体，然后在爱联那边现在已经签了一些协议，拆迁的问题正在协商，万象城只是其中的一部分，万象城只是他里面的SHOPPING MALL的一部分。
深晚一兵：所以“阅未来”就是不仅我们自己要能阅到未来，一定要帮助我们的客户能阅到未来，把这些东西要介绍给他。你刚才提的这个我了解以前龙岗镇那边的第二工业区改造，现在是什么样子，现在经营也很差，包括他的定位、品质、品位都是不够的，因为我们现在公园大地所奢求的这一批客户是什么样的，我们心里一定要很清楚，然后能不能让他们在这边很满足地生活下来，就不能再做那样的SHOPPING MALL了。
李总：在这边准备建一个大型的商场，除了万科的那个项目，还有一个项目是香港的恒基地产的，他那个项目就在这个附近，也是50万平米的项目，龙岗目前的确是受到制约，但是它的未来还是非常强，万科的项目好象有一点小问题。
深晚一兵：03年的时候我们在晚报时对龙岗中心城这边的商业城分析有100万平米，但实际上现在在经营的有多少？所以说这边的商业氛围的培养还是个问题，怎么去做，政府、包括开发商还是要做很多的努力。
李总：龙岗这么多企业，一个片区房地产越开发，房地产越成熟，只要他能解决外来人口流入的问题，龙岗未来是人口流入最多的区域，其他的区域已经饱和，产业的转移只能是往关外走，大运会最大的利好是把龙岗的交通提前实现了。
湘军一雄：到底是先有人呢还是先有商业？包括福田的中央商务区现在办公也不方便，也买不了东西，但是可能要慢慢地，有一个过程，一些商家也会考虑到有人入住了，产业转移过来了，他不会现在是个空城就过来他也要营业。
李总：房地产开发的越多，人也越来越多，商业越来越多，产业越来越多。
蓬莱仙客：公园大地无容置疑是一个很优秀的项目，无论是他的产品、园林、资源、品牌、地段、配套等都是非常好的，但是我觉得无论是公园大地还是龙岗中心城最缺乏的是大众的认知度，很多人特别是关内的人对关外都有偏见，说到关外大家都会想到乱、脏、差。都不知道龙岗还有一个这么好的中心城，也不知道中心城有一个这么优秀的公园大地，这是认知度不够，不过，这个认知度也不是一、两天可以提高的，要改变关外在人们心中的形象，需要一个过程，需要一个区域的营销，需要政府的配合，我觉得大运会是一个不错的宣传机会，大运会在改善区域的交通和环境之外，它还有一个广告的效果，它会使人们大家会更关注龙岗中心城，更了解龙岗中心城，随之了解的深入，人们会修正之前的偏见，会重新发现龙城的价值，这对龙城来说是个好事。另外，虽然说现在很多交通通道已经做得很好，如水官、南坪、清平等，大大拉近了龙城与关内的距离，但是，人们的心理距离还在，因为关内的人还缺少一个体验的机会，没有亲自感受这种便利大家是体验不了的，平时大家不会无缘无故跑到这边来，但是大运会带来了一个很好的机会，它促使大家到龙城来，让大家体验这种交通的便利，我想在未来三年大家会对这里有一个新的认知。
说到天珑郡，我觉得产品不是问题，最关键的还是价格，在目前的行情下，我认为门槛不要太高，将目标锁定自住客户，如果价格太高可能大家也消费不起，有心无力，再加上旁边还有一个5000多/平的低价楼盘，虽然大家的产品不一样，但是，在自家门口有这样低价的物业对公园大地我想多少还是有一定的影响的。
李总：但是他那个卖了么久还没有超过5套，没有竞争性。
蓬莱仙客：产品是没有可比性，但它这么便宜，大家都会自觉不自觉的关注一下，比较一下，天珑郡最好能吸引关内的一些置业者。
李总：天珑郡龙岗就能解决了，这个不用担心。
蓬莱仙客：天珑郡的量不多，又是小户型，确实不愁卖，也许龙岗能消费得起的人很多，但是我觉得应该为后面的打基础，先便宜点，吸引多点关内客户，让关内的人帮你宣传，帮你做广告，后面的产品就更好卖。如果价格太高的话，总价也会高，关内的客户也不一定买得起，我觉得首付最好不要超过20万，最好能造成一种抢购的局面。
刚才妹妹她们说不知道公园大地有小户型，其实我也不知道，我相信很多人也不知道，都以往公园大地是大户型，一、两百万一套的，所以天珑郡的宣传要突出小户型这种产品，让更多的人能公园大地的各种资源。
李总：很多人买了是养老。
竹之友：我讲几句，刚才大家讲的我可能是不太认同的，第一点我先从公园大地个盘讲，很多人把公园大地和中海的项目、佳兆业的项目拿出来比，我觉得没有任何可比性，我是就事论事地说，龙岗中心城大多数项目我都看过，包括中海康城国际，那个楼拿出来就得亏本卖，如果他不亏本卖，公园大地可能就没有房子卖，龙岗中心城真正能够代表龙岗中心城的地方，首先谈地段，只有两个地方，一个是公园大地，另一个是万科的项目。龙岗中心城真正有地铁的房子是屈指可数的，现在是地铁三号到达龙岗，真正有地铁的物业是很少的，君悦龙庭是没有地铁的，中海康城国际可能十年以后都不知道什么的地方，你说他那个地方谈什么价值。招商倚山郡，然后再过去中央悦城那一带，那都不叫龙岗中心城了，不具备可比价值，周边的配套就更不要比了，是不具备可比性的。我想假如我来龙岗中心城买房我就两个有兴趣，一个是公园大地，第二个就是万科的项目，其他的项目没有任何价值没有意义。
深晚一兵：现在公园大地的是直接跟波托菲诺叫板。
竹之友：现在不谈叫板。我跟你讲公园大地这个项目，因为我经常在网上跟朋友们交流，对于这个项目大家不是不认可，是大家不认可关外，不认可龙岗中心城。就是说一个再好的个体你不能脱离开一个团体，如果脱开团体就不能发挥最好的价值。公园大地要成就一些价值，这个片区你要让大家接受，很多人觉得龙岗很远，说宝安中心区多近，甚至西乡那种地方15000都有人去炒作，但是龙岗中心城10000没有人炒作，很多人说西乡很近，龙岗中心城很远，这就是大家对龙岗的一个误解，误解就是在布吉关，很多人到了布吉、到了龙华一看这么脏、乱、差，龙岗就不去了，很多人他不想来。为什么西乡有人炒呢？一个飞机就在屋顶上的房子15000还有人买，为什么呢？就是因为宝安中心区好，再过去一点我也能接受，但是布吉、龙华这么脏、这么乱，大家不愿意接受，心理作用在这里。
以我们公司所在的最近地铁站——科学馆站作为中心，大家去算从这个站到西乡的终点站是25个站，到宝安中心体育公园是22个站，到达龙岗中心城吉祥站不到20个站。大家以为龙岗中心城很远吗？以华强北为中心恰恰相反，龙岗中心城跟宝安中心区的距离是对等的。当时规划三个中心区的规划我相信他们当时可能把福田作为中心区，在宝安选一个中心区、在龙岗选一个中心区可能他们基本是对等的，现在大多数人觉得产生心理作用，我那边是关内就忽略不计了，这边有个布吉，布吉的形象太差了。
另外有人讲，地铁站的距离会不会很长，在布吉有五个地铁战，不包括布吉关有四个地铁站，在龙岗有五个地铁站，总共距离是三十几公里。除了5号线站与站的距离很长以外，一号到四号线的距离不会很大，大的有两个，一个是到龙华那一段是比较长的，地铁三号线只有一段比较长的，就是从丹竹头站到六约站。
我觉得这个高速路的收费大家应该接受，我也知道最近有政协委员提出取消这个收费站，在现在没有取消的情况下，我觉得应该用一种东西来引导大家，就是你公园大地这样的房子在这里卖200万，在市内卖400万，我不说200万的差价，我就说20万的差价，大家算一下，你贷款多20万，你月供多多少？一年就是15000元，足够支付这个高速的费用了。很多人不了解龙岗，因为我以前是在关外的工厂打工的，所以我对关外是比较了解的。很多人是对关外有误解，我在深圳遇到过两次抢劫，一次是和妹妹在南山跑盘的时候碰到抢劫，那不是关内吗？第二次我碰到的抢劫是在哪里？是在地王大厦的边上。我亲自经历的两次抢劫就是在关内，大家说关外乱，是大家首先把这个地方打压了。
你看这个，我不知道你们这个是找谁做的，包括之前我看到风临国际的也是，这些地铁站的标示是错的。推广公司他们自己都不了解关外，不了解关外他们怎么能推广关外呢？这个站点叫六约，这个叫草铺，这上面这些站点全部都是错的，这样推广能推广出去吗？我当时拿到风临国际的小册子，我当时真是大吃一惊，叫这样的公司帮你们推广。这是完全错误的，有这样的错误存在你们还想推广龙岗啊？这是从推广认可度来讲。
还有一个我要跟大家讲的就是很多人说到路，大运会带来的利好就是交通，我告诉大家再过三年龙岗的干道线不是增加一倍，是多少倍的增加？现在的水官高速从六车道到十车道，深惠路六车道要到十车道，新修一条红棉路，六车道的，沙河路六车道的，算一下就是三十二车道，三十二车道和十二车道这种对比的变化有多大，到时候足以解决塞车的问题。
李总：交通设施到了2010年就迅速改善了。
竹之友：你从这里坐地铁过去七块钱，现在从世界之窗到罗湖站就是五块，你这里才二十几个站点，到南头关就已经二十多个站点了。对于龙岗中心城我们之前也讲过，我们几个同事在一起聊过，龙岗要推广可以找到万科、中海这些大开发商集体推广，实在不行就是可不可能鸿荣源自己为整个片区做个贡献，树立在地产界的权威形象，龙岗中心城是一个这么好的地方，现在唯一的问题是心理障碍，不存在什么价格、环境、配套问题，这个配套是慢慢形成的，你只要有了人气迟早会有人来做这个生意，为你服务，这个是肯定的。
妹妹：李总我觉得好好把这个网络这块做得像阳光棕榈园那么活跃你什么都有了，你一辈子受益无穷。我当年很佩服新亚洲花园，关外没有一个楼盘的活跃程度有新亚洲花园那么活跃，2004年当时关外最活跃的一个业主论坛就是新亚洲花园，这是有基础的，你看他的业主多团结，我建议在这一块真的再下下功夫。
李总：我就觉得当时阳光棕榈圆做得很好，就是因为他那一下把中海的整个全变了，中海发生比较大的变化就从那时候开始。
李总：今天收获还是很多的。龙岗中心城我也是这么想但是没想过这么透，我也觉得从地图上看龙岗和深圳的距离真的不算太远，但是龙岗在人们的心理距离是谁也觉得他很远，就是这样一个概念。
异形：这个跟宝安不一样，宝安是自然通过南山连接过去的。
李总：非常谢谢大家。辛苦你们了。
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