【受访嘉宾】
东海成地产董事长助理李平

【约访时间】
2007年12月11日11点

【约访地点】
东海成地产总部

【采访正文】

记者：李总，您好，很荣幸今天有机会采访您，向您讨教盐田港和后方陆域的发展情况，我们知道盐田港正在向世界第三代港口转型，那么盐田港的发展会给当地的房地产带来哪些商机？后方陆域作为盐田港的住宅配套区，它的房地产发展潜力如何？有哪些利好因素？

李平：首先对房信网的支持表示感谢，关于盐田港的基本情况和后方陆域的发展情况，我们在这边做项目，作为当地的建设者体会是比较深。盐田港这几年发展比较快，货柜吞吐量位居世界第四，这几年货柜不断增多，大吊塔一直都有，总体局面一直很繁荣。
　　说到盐田港给房地产市场带来的商机，我们觉得有四点比较明显：
　　第一、产业升级，人口比例放大。前不久《深圳市总体规划》已经确定了这个区域到2020年发展到10万人，随着人口的增多，居住需求必定有进一步的升级。
　　第二、中长期商务活动开始增多。目前区内现有商务配套严重不足急需增加，不是当地人可能不清楚，认为该地方看起来较凌乱。其实，来这里的人很多都是开公司、办报关、物流等公司的，房子非常紧张，很难租到房子。
　　第三、有企业有人办公了，因办公需求，服务配套就需要跟进。
　　第四、外籍人士越来越多。外籍人的增加会使得区域有都市和国际的氛围，也为盐田港房地产市场带来了商机。
　　实际上，在政府的思路里，后方陆域这一块是给港口的配套用地，前半部分是仓储区，后面是办公、生活区，整个区域的定位就是这样。之前政府控制后方陆域比较严格，因为当时盐田港没有发展起来，没有扩大，没有达到世界级吞吐量，政府一直控制着用地，不让乱建。因为一张白纸上可以规划出最美最好的图画，政府控制的目的就是保证能有一个高起点的、现代化的规划，在这个规划的基础上建一个新的、完善的、高档的后方配套。政府一直比照香港的维多利亚港、新加坡港以及荷兰鹿特丹港，现在的规划是盐田港要成为位居世界第三代港口。盐港后方陆域前面有世界级的大港，后面肯定也要有世界级的配套，所以说政府的思路和起点都是非常到位的。
　　我们在这里做的时候也非常珍惜这个资源，并且也比较理解政府的意图，这边的农民房比较低矮，既然租房那么紧张，为什么农民房不能盖成像城中村一样的七层、八层呢？就是因为政府控制比较严，不让他们建。我们领会了政府的意图，才去建高品质的住宅，刚才聊天的时候也提到小户型要光纤入户。所以说我们一开始的思路就不是像一些开发商，抓紧时间把房子盖起来变现，我们没有这样做。我们对政府思路的理解是比较透彻，知道在不远的将来，世界顶尖级的后方配套会展现在世人面前，我们的产品真正做到了“领秀上层生活”。

记者：刚才李总说到了盐田港会发展成为世界级的大港口，未来的人口也会达到10万人这样一个级别。另一方面，后方陆域的土地资源是非常稀缺的，你们开发的项目是一块不可多得的商住用地，所以应该要规划好每一块土地，请问东海成地产在土地开发方面是秉承着怎样的理念？

李平：金水湾项目座落在盐田港的后方陆域，在建这个项目的时候，我们一直秉承着构建高尚生活的理念，我们东海成公司是承载着责任感和使命感来打造金水湾项目的，也很骄傲能够有机会参与到鸿篇巨制的大作里。我们的广告词是“享受世界的港湾；山海美域领秀上层生活”，这个港湾是世界级的港湾，项目的理念就体现在“享受”二字；“山海美域领秀上层生活”，山海资源永远是深圳最大、最响亮的资源，不管你说你的园林做得怎样好，不管你说你有怎样的资源，这些都是人造的，而最伟大的是自然形成的山海资源。居住在深圳的每一个人都知道，虽然我们是滨海城市，但我们真正住的房子能够看到海的，能够享受三面环山、一面迎海的有多少呢？

记者：我觉得可遇而不可求。

李平：对，山海城市是一个理念，但我们这个项目是实实在在的山景海景住宅，而且三面环山，景色非常的漂亮，这是我们最大的卖点，我们永远都在说山海资源是最大的资源，最宝贵的资源，“山海美域，领秀上层生活”，为什么说“上层生活”呢？因为我们做的产品是精品，而不是高层的农民房，不是把房子盖成高层就行了，我们注重的是住房的细节，即使是一个单房也有前庭后院，前庭后院是高尚住宅才有的，但我们单房都有前庭后院，更不用说两房、三房了。为什么单房要有前庭后院呢？为什么这么奢侈呢？我们就是为了不辜负三面环山、一面向海这种独一无二的资源。一般的理解，可能单房都是很简单、很凑合，可我们不是这样想的，就算是小空间，我们也力求体现“享受”二字，享受世界级港湾，享受伟大的自然景观，我们做这个项目自己心里也觉得很骄傲。
　　我们的开发理念是“不辜负世界级港湾后面的CBD”，CBD就是商务集中区，前面是盐田港，后面是办公、居住配套，我们不辜负这个资源，也不辜负后方陆域这一块很宝贵的配套。这个三面环山，一面向海的山窝并没有太大的地方，真正的配套就是这么一小块，而且这个地方还有四个老村，他们这些人祖祖辈辈居住在这个地方，他们不愿意搬出去，所以政府还要给他们留出一块地方，其实真正的配套用地非常紧张。
　　刚才说的是大的方面，下面说说小的方面。项目旁边有一条盐田河环绕，我们还找了风水大师来看过，从西向东的水叫金水，我们为什么叫御园？就是因为这条河是金水河，从风水上讲非常好。政府花了很多钱打造盐田河的景观工程，用木板铺栈道，从下面可以走到海边，从这边可以走到山上，非常漂亮，很多的景观已经建好。本项目这边人行廊桥的基座也建好，只剩上面景观的亭子和栏杆没有建。盐田河水是从梧桐山上下来的，梧桐山离这里大约一公里左右，一公里左右的距离也产生不了什么污水把河流污染。水源直接从梧桐上下来的，并且政府在这里建了一道闸把水堵上了，水蓄的高一点，今后这里是满河的泉水。所以，这个地方的景观是值得夸耀的。盐田河那么美，这条河与项目无缝对接，下去就可以散步，实际上这条河也是我们小区的景观。
　　马路对面是双拥公园，今后的业主一出门过了盐田路就是双拥公园，双拥公园也是沿河的，吃完饭可以沿着河的步道去拥军公园转一转。
　　我们的小区，有山，有海，有河，有公园，这些景观资源环绕着，景色非常美，并且又在后方陆域，所以我们觉得有责任把这个项目建成精品。

记者：从刚才李总的介绍中，了解到后方陆域是一块宝地，有非常丰富的山海资源、河景资源，有很多房地产方面的诉求点，接下来请李总给我们介绍一下金水湾项目的基本情况。

李平：金水湾位于盐田港后方陆域，北边是北山道，东侧是盐田路，项目占地面积11682.38平米，总建筑面积44517.28平米，有商业5千多平方米，由4栋23层框剪结构的塔楼组成，共560套，停车位215个，其中地下室176个，地面有39个。其中地下室一层，裙楼三层，首层二层为商铺，两边是一层的商铺，三层为转换层，中间的转换层我们准备把它建成公园式的休闲配套，四层以上是住宅，其中以多功能精品居住小户型为主，户型有单房、一房一厅、两房二厅、三房两厅。这560套住宅我们给它定位是多功能的，也可以叫百变空间。

记者：刚才我跟销售代表了解了一下，售楼处开放以来大概有800多批客户关注项目，接待超过一万人次，请问李总，金水湾这个项目究竟有什么优势会让那么多人来关注它？

李平：项目在建的过程中，有不少客户都过来咨询，我们分析了一下，有一些当地的居民，有盐田港的工作人员，比如海关的工作人员，物流公司的工作人员，现在也有世界级物流公司关注金水湾项目，这些物流公司除了仓储以外肯定还要生活、办公，当然，福田、南山、罗湖等地的客户都有，我们为了不同客户的需求，项目的定位是自由组合的百变空间。

记者：从市区过来，在后方陆域这一块购房的人比例大概有多少？

李平：市区大概占六成，现在大家都在等待着第二通道的开通，有车一族就可以沿着漂亮的风景线过来，距离是非常短的，这么多年这个地方是价格洼地的原因是交通问题，这是很大的瓶颈，如果交通的问题解决了，我感觉赶上或者超过南山将不成问题。

李平：至于金水湾这个项目的优势，我们总结了一下，主要有九大优势：

　　1、山海自然环境。金水湾御园项目位于盐田区北山道和盐田路交汇处，三面环山，一面向海，藏风纳气，北临婆髻山，这个山的距离是小区视线最舒服的距离，能呼吸到新鲜空气，并且也不遮挡视线，这个距离是最适宜享受山景的距离。住宅的第一层就能看到海，海的距离我们也认为是人居最舒服的距离，海边的一个政府机关我们因工作关系经常去那里，他们每一个房间都必须用严密的防辐射的布遮起来，他们说长期在里面办公，一定要遮起来才舒服，免得水和光的长期辐射。所以我们认为距海过近也不是很好；当然，远了就享受不到海风和视线了。我们认为金水湾御园的山海河资源是人居最适宜的距离。
　　2、景观独特超大：精致优美的小区园林，得天独厚的与市政打造的盐田河景观浑然一体，造就了超过10000平方米的园林景观，并且项目的对面就是双拥公园，该景观与项目主体的简约时尚、爽朗现代、外立面相配相融，将彰显出盐田港后方陆域的地标建筑风貌。

记者：看到你们做了一个文化墙，不知文化墙确定的主题是什么？

李平：我们用大理石、金刚石刻一些名人的字画做文化墙，现在已经做了一半，主线基本上出来了。所以说我们的园林不单是请设计师设计的美观、漂亮，同时还要彰显文化内涵。

记者：细节做得很到位。

李平：是的。
　　3、交通便利快捷，现乘坐103、205、363、387、208、238、360、380、242、65、85路等公交车可到达金水湾小区外，更让人期盼的是年底开通的深盐第二通道，那是一条最美的路，只有山景和湖景。我自己很期盼我在市区上班，下班开车经过第二通道回家，第二通道没有建筑，只有山和湖，十几分钟以后，回到我居住的金水湾小区，我自己经常想象都觉得这是一件非常美的事儿，不单单像网上、报纸上说的比较生硬一点的“解决了盐田的交通”，我觉得这是很美的一件事儿，很有诗意。先把它的美放在一边不说，咱们就说它的功能，滨海大道开通以后，整个南山一下就旺起来了，第二通道的开通所起的作用绝对不亚于滨海大道对南山所起的作用，按照规划，第二通道的洞口紧接盐田路，从隧道出来，眼前一亮，直达后方陆域，而我们项目就在盐田路边。从功能上讲，我们也对它有很大的期盼，它能够改变盐田的交通，更能改变后方陆域的交通。
　　交通除了现在的公交车，除了第二通道，地铁规划也已经出来了，我们看到地铁线就在我们金水湾旁边，东海道和盐田路的交叉口是规划中后方陆域的中心，地铁口就在我们项目的旁边。国家有一个政策，大的都市要加快地下交通轨道的建设，所以我想在不远的将来政府就会实施这一规划。地铁开通后这个地方的价值很快会有更进一步的提升。

记者：后方陆域内部的配套都是很完善的，这里是一个独立的体系。交通解决了，房地产也会上一个台阶。

李平：就是因为交通不便，一个梧桐山把它隔开了，现在交通打通了，实际上咱们这个位置和罗湖只隔一座梧桐山，为什么要绕呢？因为山没有打通，所以大家就觉得别说来后方陆域了，星期五的时候到大梅沙去休闲，都会塞车。就是梧桐山隔开了，如果第二通道开通以后，这些问题就都解决了。以前到南山，要走深南大道，后来滨海大道开通以后，走滨海大道没有红绿灯，速度非常快。现在第二通道也是，不收费，也没有红绿灯。

李平：4、升值空间大。任何一个卖房子的，任何一个做小区的都会说他的升值潜力，我们觉得我们讲起这个项目的升值潜力会更加有支撑点。盐田港是世界级的大港，物流也是深圳的支柱产业，在世界级的大港后面，有一个世界级的后方陆域配套，现在谁都知道，这个地方是全深圳价格最低的地方，是价值“洼地”，因为这几年政府不让开发，在世人眼里，这个地方的货柜车比较多，交通比较拥堵，政府新的规划现在已经出台，整个后方陆域都正在紧锣密鼓的建设，在建设时期，在价值“洼地”里，买了房子，就是为了世界级的大港准备的，你说这个潜力大不大？如果你有眼光的话，你现在买房子，等到后方陆域建成了现代的成熟的区域，你再来买就不是价值“洼地”，也就谈不上升值潜力了，香港不就是靠维多利亚港和葵涌码头起来的吗？这一块地具备全深圳最大的升值潜力，我们认为这个升值潜力不是一句泛泛的广告词，每家都在说房产有升值潜力，但它的内涵是不一样的。
　　5、设计实用雅致：金水湾项目为4栋23层，框剪结构，商住合一，适合多数人群。我们找了深圳比较顶尖的设计公司来设计。赠送面积比较多，刚才也说了，又有前庭，又有后院，我们就是为了把金水湾小区打造成宜人的休闲空间。三层是转换层，我们会把它打造成非常漂亮的地方，沿河也有商业，我们准备把商业做得上档次一点，如酒吧，而不是只卖些小吃的，因为我们设计是高档的建筑，我们要为我们的客户提供高档的居住生活环境，也实现了我们自己的品位。

记者：你们的样板房什么时候开放？看到你们的模型之后非常期待你们的样板房。

李平：样板房过了元旦就开放，现正在建。

　　6、面积超大赠送：AB栋超大入户花园，赠送露台和大面积6米高的景观阳台，单房是百变空间，你可以隔成一房一厅的。两梯六户，南北通透，青山绵绵，私享自然和风，视野开阔，无敌双景，揽尽山海风情，紧凑两房，宜居生活，舒适和祥。在深圳购房，两房比较多，所以两房我们考虑得比较多一点。三房最多可以隔到六间房。

记者：三房的面积多大？

李平：三房的面积是90平米左右，但前面有大阳台，后面有大阳台，还有入户花园。

　　7、用材环保顶级：一是采用世界名牌芬兰通力电梯，蝶式马达驱动，坚固可靠，平稳安全。二是楼层墙壁建造，采用先进外墙保温隔热材料，即能够保护主体结构，又能延长建筑楼层使用寿命，为业主提供了即防水隔热又节能省电的绿色环保功能。三是采用防火防盗材料门、窗及阳台采用优质铝合金、玻璃采用LOW-E钢化中空玻璃及夹胶等。可以这么说，一些知名地产商所用的材料，他们用的是值得骄傲、值得宣传的材料，我们也是用这些材料。

　　8、物业尊贵服务：小区物业管理是亨盛物业。一是小区楼宇安装可视对讲分机；二是地下一层停车场配备了符合国际标准的先进的非接触式IC卡停车场智能管理系统以及带车辆引导系统，满足业主便利快捷的需求；三是引进先进的“英式大管家”管理概念，并和品牌物业管理公司合作，将为所有业主提供尊贵的物管服务。此外还有光纤入户，我们现在正在谈这个项目，力求把金水湾小区做得精致。

　　9、成熟生活配套：
　　小区配套：大型商场、商铺，休闲娱乐区、健身区、咖啡屋、园林景观等。
　　大中小学：东港小学、乐群小学、盐田小学、盐田中学、深圳外国语学校高中部、深圳师范大学第二附属学校。
　　幼儿园：盐田一村幼儿园、金港盛世幼儿园。
　　综合商场：嘉华超市、大金华超市、人人乐大型超市。
　　银行：工行ATM、农业银行、交行ATM、建设银行
　　邮局：中国电信。
　　医院药房：盐田区盐港医院、中联大药房、医疗器械专营中心。
　　其他：市政双拥公园、盐田河、盐田办事处活动中心、东方威尼斯酒店、麦当劳、隆胜春酒楼、盐田海鲜食街等周边相关配套设施齐全，与自然美景一样自成一体。
　　以上九点是本项目的优势。

记者：这些都是非常令人兴奋的诉求点。我们网站为了促使房地产市场更健康有序的发展，目前正在倡导“理性置业”，请问您是怎样看待理性置业的？请您给我们网站或者网友提一些建议。

李平：前一段时间，全国的房价变化比较大，网络、报纸等媒体开始讨论理性置业，让全社会，包括开发商、置业者，能够理性的对待这个问题。
　　如果要说有什么想法的话，我觉得有两点比较值得一提，首先在市场起伏不定的大潮里，我们要把心态放平稳一点，不要随风而动，要冷静的去看待问题。其次，房地产市场和其他任何一个市场规律都一样的地方是市场都是由供需的矛盾与平衡来决定的，供应多了，需求相对少的时候，供应商要努力去销售；需求多了，供应跟不上，那就会出现产品比较紧缺的局面。学经济学时，这是最基本的一点，开发商也罢、消费者也罢，如果能够平心静气的看待房地产开发的主流是什么，就不至于随风而动，供需平衡是市场运作的内因，而内因是起决定性作用的，房地产市场只要需求是硬的，只要供应不能大于需求的话，房子永远处于紧张状态，看问题要站高一点。
　　举个例子，比如说当年买电视机，电视机生产出来比较少，托人，找人批条子买电视机，但等到电视机大量的生产出来，生产商就只有千方百计的去推销，而不是找人批条子了。任何一个市场行为最重要的因素是由供需的矛盾与平衡来决定的，能够把握住市场主流就不会迷失方向，就能够做到理性置业。

记者：后方陆域以前是政府开发控制的比较严，现在做开发，里面的工业，包括物流园区和住宅的分区是怎样的？

李平：为什么一开始我说它是高起点呢？就是这个原因，因为政府一直控制着不让这个地方超限量的开发，如果超限量开发的话，高起点规划就无法实施了。再加上梧桐山的阻隔，所以这个地方社会被罗湖、福田了解得比较少，偶尔来一次还能看到货柜车和低矮的农民房，就觉得这个地方的价值比较低。

　　刚才说到到人车分流的问题，政府一直都在考虑这个问题，今后盐田路是不准通行货柜车的，为什么现在还有呢？第一个正在建的是梧桐山立交，以前原有现在正在改造的是明珠立交，大梅沙往这边转角的地方叫北山道立交，现在这三个立交都在同时建，目的是什么？目的就是为了改善这一块港口的交通，今后从盐排下来不走这里面，因为现在正在建，到处是高架桥的工地，不远的明天，就会人车分流。所以如果能在这一个低洼的时期考虑投资，就是最有升值潜力的。

记者：我之前来调查过一次，这次采访让我对这个片区有了更深的认识。

李平：前一段时间有几个记者过来，他说我以前在这里住过，这个地方比较乱，条件不好。我说如果你是有眼光的人，你就能看到它的升值潜力，如果没有眼光的话你会觉得这个地方比较凌乱，但等到它建好了，成熟了，哪里还有升值潜力？所以我刚才在谈到潜力的时候一再说我们不像广告词上说的“潜力无穷大”、“无限潜力”，我们是有实实在在支撑的。

　　后方陆域几个村要整体搬迁到新规划的片区里并已正在实施推进中，这种改造的力度不但在深圳，甚至在全国也是极少有的，这只能证明政府规划的极大力度和政府对建成一个现代的港口后方配套的决心。

记者：几个村都要改造？

李平：叫整体搬迁，目的就是为了把这个地方建得更好更美，这是今年改造的重点，第一个就是盐田港后方陆域的整体搬迁。

记者：前程无限。

李平：规划已出台了，甚至拆迁的模型都做出来了，这么多年老村的房子没有往上建，就是因为政府管得很严。

　　再一点这个地方想租到房子非常难，你可以去问一下，这个地方的房子很难租，并且很贵，就是因为政府控制着不让建，这些物流公司又要进来，现在已经有大公司进来要整体买楼，我们还在考虑。

记者：我之前来调查发现两个现象，第一个是滨海假日，那里有一些安置房，我问那边租房多不多，他说那边的房子非常紧张。

李平：当地的居民比较了解，他们还担心他们能不能买到，尽管现在全社会都在观望，但他们还在担心我们能不能买到，因为他们不想走，因为他们是祖祖辈辈在这里住，政府现在让我搬迁，给的房子还想做生活用，我的孩子要成家了，我们不可能给他在远处买房子，政府把这一块地一部分做仓储，一部分整体搬迁，除了整体搬迁的这几条村落，再加上仓储就没有多少配套了，站在山上往下看得很清楚，一个山窝分三成块，一半是仓储，剩下的一半里再分成两块，一块是村民居住，一块是配套。所以说当地的村民都非常明白，他们祖祖辈辈在这里居住，他们的根在这里，不可能一下搬到一个非常陌生的地方。

记者：项目有一些厂房和宿舍也都在搬迁范围吗？

李平：都在搬迁梳理的范围内，因为是整体搬迁，全国、全深圳只有这个地方有这个词“整体搬迁”，

记者：今天的采访到此结束，感谢李总在百忙之中接受我们的采访，跟我们分享了盐田港、后方陆域以及金水湾项目的情况，我相信在后方陆域这么一个黄金地段，金水湾作为一个精品楼盘，肯定会受到市场的青睐，最后，我们预祝金水湾大卖。

李平：谢谢！