【玫瑰组合访】7月31日下午15:30戴德梁行主席梁振英先生
【采访说明】
时 间：2006年7月31日下午15:30
地 点：深南东路5002号信兴广场地王商业中心2809室
本期主访：水天一剑 冰雪枫华
【采访主题】
全球知名公司经纪模式
深港两地用人机制异同
深、港房地产发展评价
国外基金大陆投资的分析
【采访内容】
玫瑰组合：各位网友，下午好！访谈即将开始开始，现在玫瑰组合已经做好准备，大家准备好了吗？
水天一剑：梁主席，首先非常感谢您接受房地产信息网的采访。房地产信息网是深圳国
土局主办的一个官方网站，有雄厚的资源、详实的数据和良好的市场公信度，最主要是有广
大网友的支持。现在房地产信息网的日点击率高峰期有千万左右，来自深圳和全国广大网友
的支持是我们发展的基础。
在今天采访之前，我们做了直播预报，网上反映强烈，几天之内点击率就达到4000余
次。有网上说你是红顶商人，有人说你是专家，还有人说你是政治家，请问梁主席，您是怎
样评价自己的？
梁振英：我应该算是一个专业人士，有人说什么红顶啊、政治家啊，其实可能源自我从
1984年中英就香港回归问题谈判尾声前几个月参加香港回归的工作。其实我参加也不完全是政策方面的事情，应该说是社会的公务、社会的公职。从香港回归开始，84年中英联合声明一直到97年香港回归祖国的全过程我参加了。香港回归祖国其中的谈判引起大家的关注包括国际社会的关注，在这段过程里我是一边搞专业、一边搞政治方面的事情，我个人更多认为自己是一个专业人士。
我参加香港回归也是从土地问题开始的，我在1980年开始到内地。首先是到深圳，深圳刚刚成立经济特区，那时候义务给深圳做培训，义务给深圳做城市规划，当时跟香港的专业人士到深圳，住在华侨旅社，那个时候也没有其他更好的酒店。我记得那个时候规划局曾回答我们一个问题，我问人口指标多少，他们说30万，我说哪来三十万人住在深圳呢？那个时候深圳大概只有两万人，所以从80年开始经常到内地来讲课办座谈会、研讨会，从深圳到蛇口、广州、北京、东北，经常跑，直到84年中英谈判接近尾声。
那时内地还没有房地产市场，中英双方就香港回归的问题有了原则性协议，但是碰到三
个法律和技术上的问题，其中一个就是新界大片的土地。我们知道新界以面积来算是香港组
成的主要部分，新界的年期是1997年6月27号到期，中国政府根据跟英国人达成的原则性协议，准备在97年7月1号收回香港，恢复对香港的行使主权。在这之前的三天，整个新界所有的房地产产权的年期都到期了，这个问题怎么处理？7月1号中国政府对香港恢复行使主权之后，根据原来港英政府批出的土地契约已经没有延期了，延期已经结束了，这个问题怎么处理？那个时候在内地熟悉房地产市场、房地产产权的人不多，因为这个时候是我们国家在1988年修改宪法允许土地使用权有偿出让之前的四年。所以那个时候有很多香港人经常到内地来讲一些土地、房地产市场，所以土地契约的问题怎么解决？这个事情就增加了。
从那个时候参加了香港回归后面的工作，包括基本法的起草，我是基本法咨询委员会秘
书长，预备工作委员会、筹备委员会副主任，还有立法会到97年，这段工作往往给大家带来的印象是我在从政，但是我自己觉得我更多的是一个专业人士，刚才所说的香港回归的事情也是从我在土地方面的专业开始的。
水天一剑：梁主席，戴德梁行是一个全球知名的公司，与香港其他一些比较出名的经纪
公司相比，戴德梁行有哪些不同的特点、优势，哪些经纪模式和经验？
梁振英：跟其他的公司相比，我们一般在外面不用中介也不用这个公司，因为好象用
“中介”这两个字好象我们是房地产经纪人，专业性不够强，我们是一个专业性公司，我们
自己不投资，避免利益冲突，我们跟其他的顾问公司相比，我们一方面有全球性规模的优
势，同时我们也是最了解中国国情的，因为我本人和我身边的很多其他同事都是最早进入中
国内地的。
戴德梁行是在中国内地最早成立分公司的一家国际房地产顾问公司，我们1993年在上海和深圳成立公司，目前我们在中国内地是规模最大的国际顾问公司，分公司和人员数目等于其他国际房地产顾问公司和分公司人员数目的总和。
说到特点有三个方面，一个是我们是全球性的房地产顾问企业，第二我们对中国的国情最了解，第三、我们的规模比较大。
水天一剑：戴德梁行目前主要战略规划是什么？有哪些发展远景？
梁振英：做房地产顾问跟其他专业顾问，比如说会计、建筑设计或者是法律不一样，我
们一方面在国际间有名气，同时我们又必须要对当地的房地产市场有现场的认识，所以设分公司是我们很重要的一点。
我们现在在内地设分公司的策略已经基本上部署完成，现在我们在11个城市设有分公
司，这11个城市分别属于五大区，华北、华东、华南、华中、西南。将来我们在其他城市设立新的分公司也会按照这五个大的分区来管理，我们相信只有这样才能够把分公司管好，分公司在现场才能给顾客提供更好的服务。
水天一剑：戴德梁行在8月1日－10日有一个规模性的新员工培训，其中还有来自各大高校的学生。大家都知道，地产行业向来喜欢使用熟手，为什么公司会考虑使用这么多新学生，而且是在全国11个分公司不同地方招收的，公司有什么战略方面的考虑？
梁振英：人是我们这个公司最大的资产，房地产在内地还是比较新的一个专业，我们必
须自己培养自己的人才，而且我们对人才的要求是才德兼备，我们希望他在大学念书的时候
已经学到一些专业知识。我们公司的文化是在公司工作的每一个同事的职业道德水平要很
高。所以我们培训的策略不仅是培养有专业能力的人才，也要求有专业的同时也有比较高的
专业道德水平的人才，因此我们经常特意培养自己的人才。
今年我们从内地和海外的重点大学招聘了64个毕业生，在英国招聘了14个研究生，都是房地产专业硕士，我为了这个事去年年底专门跑了英国两次，14个从海外回来的研究生我都单独跟他们谈过至少两三次。我们对人才的招聘和培养是非常重视的，这也是我们公司在中国内地大策略的其中一部分。
水天一剑：戴德梁行作为一家全球性公司，在全球40个国家有200个分公司，专业人员有一万多人，公司使用人才的原则和机制是什么？
梁振英：原则还是刚才说的才德兼备。机制方面，我们在深圳也好，在内地其他城市也
好，在香港和海外城市也好，我们都是公开招聘，良才录用。我记得我们93年在上海成立第一家公司，也是内地第一次有外面的房地产顾问公司到内地设立分公司的时候，我们曾经在上海解放日报登了一小段广告，那个时候内地的广告费特别贵，我们这个广告也很小。
我刚才说我在上海讲课，搞土地制度改革，88年修改宪法之后上海第一次卖地和第二次卖地公开招标的标书的手稿我现在还保留着，那个时候是义务给上海做的。当时我在上海
的朋友都知道我的脾气，所以没有一个朋友介绍他的朋友到我的公司来工作，我们在《解放日报》登了一小段广告，头一天下午就来了两百封申请信，第二天又收到两百封，400封我
们都看了，然后在400个里面挑了20个人，接着我们在公司里面培训，头六个月时间完全没有业务，我们还是有点超前的，看的比较长远，过了六个月我们才招了第一个员工，我们的机制是公开向社会招聘。
水天一剑：人力资源是房地产业第一位战略性资源，也是企业品牌战略成功的根本。地
产行业是个人才变化较多的行业，人才流动非常迅速，可是很多人找不到自己合适的公司；
很多公司也经常觉得找工作的人很多，可是却找不到合适的人，对于这个问题您怎么看？
梁振英：我非常重视承担。这个承担是双方面的，我们对员工的承担源自我们专业的承
担，对整个社会的承担。我们公司1993年在香港成立，当时的时代背景是很多人移民。我在93年成立这个公司之前所在的一个公司，也是干这一行的，老板都是英国人，到了92、93年的时候，对97没有信心，纷纷往后跑，回国，离开香港，对香港完全没有什么长远的打算或者承担。
我们在93年成立一个新的公司，花了比较大量的投资，也投放了比较大的心血，在香港当时的时代背景来说也算是逆流而上。93年我们公司印发的第一本简介中，谈了三个承担，第一个是对专业的承担，第二个是社会的承担，第三个是对客户的承担。有了这三个承担我们就对我们的员工有了承担，我们不做“过江龙”，“过江龙”就是风调雨顺的时候来这里抢生意，风不调雨不顺的时候往外跑，香港有很多这样的“过江龙”，可能内地也有不少这样的“过江龙”，稍微风不调雨不顺的时候就跑掉。
因此我觉得我们公司在内地的发展是长远的，我们不会因为短期的考虑而裁员，所以员
工也以这种长远承担的心态在我们公司工作，因此在人才短缺、人才流动比较快的中国内地，我们人员的稳定性明显比其他同行好。
水天一剑：香港也是个人才竞争非常激烈的地方，您认为深港两地的用人机制有哪些异同？
梁振英：两地的机制都差不多，深圳作为最早的经济特区，人才资源的发展已经很早就
市场化、社会化，所以我们在深圳跟在香港一样，用人都是公开招聘，量才为用。
水天一剑：戴德梁行是怎样发展自己的全球品牌战略的？
梁振英：戴德梁行是全球几家全球性房地产顾问公司当中唯一一家以中国人为主要股东
之一的顾问公司，所以我们打这个品牌，尤其在中国内地打这个品牌，主要是打出这么一
条，为全球服务，本地专才，我们不相信一个远距离空想的方式，这个我不相信，我们一方
面要吸收外面的有效经验，同时还要结合我们在本地市场的知识为客户做好服务。
水天一剑：您觉得世界上目前有哪几个国家房地产顾问行业比较成熟？
梁振英：房地产顾问行业在欧美国家比较发达，但是以英国的较为规范，它的专业约束
性也比较大，而且历时比较长，因此我觉得英国的房地产顾问业比较成熟。美国个人的佣金
占的比例比较大，因此他的积极性比较强，往往有点过而不及，也就是说做事的时候由于过
份积极比较容易出问题，这是美国的特点。
水天一剑：我们比较目前深港两地的房地产发展，您有哪些评价？
梁振英：我看房地产市场的发展，从社会意义这方面来说，房地产市场最重要的因素就
是要土地、楼房、社会发展和生活、生产必需的资源，能够在市场里面流通，中国人经常追
求的目标就是人尽其才，地尽其利。地尽其利除了用途上要达到最大的发挥之外，产权的流
通也必须做到速度比较快，效率比较高。
应该说深圳在这方面比较进步，但是深圳和香港以及海外其他比较成熟的城市来说产权
过户手续还是比较慢，这方面的制度还不成熟，因此市场效率比较低，也因此影响到整个社
会。举个例子，同样一栋房子或者同样一个大楼，从一个业主手上转到另外一个业主手上，
双方已经谈好了，但由于办手续的时间比较长，因此使得整个社会在任何一个特定时间空置
率都比较高，明明可以搬进去，钱可能付了一部分出去，但是因为产权手续没有办完不能搬
进去，使得社会上不管市场周期怎么样空置率都比较高，这样就带来了土地和市场资源的浪费。
冰雪枫华：您是说它在市场上的流通率降低了？
梁振英：流通率降低了使得使用率降低了，一个城市有这么多房子，但是使用的比率比较低。
冰雪枫华：也就是说现在这种空置率的计算方法其实并不是完全科学的？
梁振英：而且不完全公开。所以我觉得这些都是应该可以改进的，因为我们国家走的是
社会主义国民经济道路，市场经济其实就是信息经济，只有有了全面的、准确的、及时的信
息，买卖双方才可以根据他自己的需要，根据他自己的判断作出买、卖的决定，没有信息，
买卖双方就没有决策的基础了。
水天一剑：我们在网上直播的时候有些网友问了一些问题，请冰雪枫华代表网友提问。
冰雪枫华：第一个问题是这样的，请您对深圳及上海现行的土地制度做一个评价。
梁振英：我们国家从1988年修改宪法允许土地使用权转让，88年深圳率先以拍卖的方式出让土地使用权，同一年在上海使用招标的方式出让土地使用权，到现在，二十年不到的时间，我们国家的房地产市场已经发展得很快，而且比起其他也同样这么短历史的一些国家地区来说，我们的路走的比较快。
但是往前看，还有很多的工作要做，包括刚才我说的市场信息。有关市场信息的工作怎
么去收集，怎么去分析，怎么做的全面、可靠、准确、及时，这些都是非常重要的基本工
作。另外是产权流通需要办的手续，首先怎么可以使得产权比较可靠，不会出问题。第二、
怎么尽量减低产权转移手续的时间和其他成本，包括有关的税费。
冰雪枫华：还有一个问题，您觉得中国房地产将来会朝着一个什么样的方向发展？
梁振英：中国内地改革开放28年，发展中不仅有速度，还有深度。速度一般是GDP每年增长多少来衡量，深度还有一个另外的意义，就是我们现在发展了很多过去完全没有的新的行业，房地产是其中一个，这两个方面，速度和深度都是在人类历史上前所未有的。
房地产是配合整体发展而发展的，房地产的发展不能独善其身。所以内地将来房地产市
场的发展我还是看好的，因为我刚才说了，速度和深度都发展得很快、很好，有些房地产类
型在香港、台湾和海外都是没有的，比如说现在内地开始出现了一些BIGBOOS商场，中国城
市的居民拥有汽车的比例越来越高，一家大小开着车走出二三十公里去，大包小包的带回
来，这些在香港是没有的，美国、英国在三四十年代的现象在中国内地陆续出现，但这些在
香港和台湾都没有。
冰雪枫华：这是一种特殊的现象？
梁振英：不应该说它是中国独有，而是中国有，美国、欧洲有些国家有，但是也有些国
家没有，比如说新加坡、香港这些国家地区市场经济是没有条件做房地产项目的。
冰雪枫华：关于深圳的房地产价格发展商看好，市民却认为价格偏高，您怎么看？
梁振英：我看两者没有矛盾，世界上很多国家和地区都有这样的情况。社会上总有一批
人，当然不同的社会这个比例大小不一样，总有一批人按照他自己的经济能力没办法以市场
价格解决自己的住房需求，在这种情况下，政府就要保底了，保底是什么意思呢？比如说香
港有很好的公共房屋，在香港来说是40％的居民，通过政府的补贴住在政府的公共房屋里，有出租的，有出售的。
新加坡这方面的比例更高，达到80％，当然这80％的人口住的房子是政府当年修的，以补贴的价格卖出来，但是经过一个时期之后就可以在市场里面买卖，这有点类似香港的“居
者有其屋”的计划。香港、新加坡、英国、台湾都有这样的经验，政府通过保底的手段，满
足在社会里面总会有的一部分不能按照自己的能力解决自己住房需要的一群人的需要。这个
保底可能是人口当中的10％，可能是30％，也可能是50％，这要看每一个城市的情况。有了充分的保底政策之后，我们就必须封顶了，就是保了下面一层人，上面一群人用什么价格买房子完全是看市场了。
冰雪枫华：谢谢。
水天一剑：谈到您许多网友都有神秘感，生活中的您是怎样的呢？
梁振英：三条担子，一条是在特区，每个礼拜二上午开会，跟市长、局长还有14个人员一起开会，星期一中午我主持一个午餐会，谈第二天开会的时间，周末看文件，这是一条担子。
第二条担子是戴德梁行在专业方面的工作。
第三条担子是家里，现在已经开始减轻了。我有一个老婆三个孩子，因为三个孩子到了
明年大的要上大学了，07年上大学，三个孩子分别是13、15、17岁，老大上大学之后我做父亲的工作量就从三个孩子变成两个半了，再过几年变成两个，慢慢的在这方面的责任就会减轻了。公余时间不多，但是一直坚持每天晚上在家里的游泳池游泳。我们住在山上，冬天还是比较冷的，我坚持每天晚上，只要不出差就在家里游泳，包括冬天，香港的冬天和深圳冬天的温度差不多，山上再低两三度，每年总有两三次从水里面自动跳出来。
冰雪枫华：难怪您的身材保持的这么好。
水天一剑：我们近期采访了一批老总，在社会上的影响很大，这次采访戴德梁行，我们
是星期四在论坛上发的帖子，星期五首页上公布出来，这几天平均一天一千多个点击率。现
在大家对市场非常敏感，也非常关注。梁先生此行公务繁忙，行程紧张，因为对网友的重视
特地抽出时间安排了这次采访，接下来还有重要会议参加，再次感谢您在百忙中接受我们的采访。
下面有请戴德梁行深圳公司总经理程家龙继续接受玫瑰组合的访问。
水天一剑：下面请戴德梁行深圳公司总经理程家龙继续接受我们的采访。请问您怎样看
待新政对深圳房地产市场的影响？
程家龙：05年9月开始深圳房地产销售价格增长加快，尤其是今年上半年，在这样的市
场环境下一系列调控政策相继出台，从调整住房供应结构、稳定住房价格来说也起到了一定
的作用。从长远来说，有些政策可能是比较好的，但是政策在出来以后可能对房地产市场产
生一些影响，尤其是住宅方面，因为这个政策是为了稳定市场价格，所以未来房地产市场还
是比较稳定的状况，市场还是理性发展的。
水天一剑：现在大家对三级市场比较关注，因为三级市场受的影响比较大，尤其是成交
量各方面。您认为目前新政政策对三级市场有哪些影响？三级市场自身的发展会有哪些变化？
程家龙：影响是两个方面的，一个是政策导向对买卖双方的心理影响，这是暂时的，因
为一个新的政策出来大家都有一个观望的过程，所以这次新政出来在三个月的时间内成交量
有所下降。但是该买房的还是要买房，二手楼市场的成交，未来慢慢会成为市场的主力。因
为在这些成熟的市场中，二手楼成交量远远超过一手。所以从未来长远来看深圳二手楼市场
的发展潜力和交易量还是巨大的。
短期来讲一个是政策影响，再一个是营业税，可能对二手楼短期内有一些调节作用，短
期内造成二手楼市场的交易减少，但这是暂时的，因为深圳整个市场的需求还是有相当大量
存在的，人口也是比较多，并且都是有经济实力、有活力的人口。
租赁市场方面，因为深圳的外来人口比较多，所以深圳未来的租赁市场也会比较好的。
水天一剑：三级市场现在很多公司，比如说创辉、中原，一些公司拼命扩张，大量开
铺，像这样大规模的增设地铺从效益方面来说，目前的情况下也不会有什么影响，您是怎
样看这种现象的？
程家龙：二手市场的发展很多时候是比较稳定的，一些个人的做法我很难评论什么。但
以往也出现过盲目扩张、盲目的调整。所以做市场不是一天就能做那么大，需要积累，包括
人才的积累、经验的积累、管理的积累等等，所以我们在这方面定位的是中高级市场，采取
比较稳健的做法，因为真正要扩张比较快不是那么简单的，如果你用非正常手段去做的话就是不合理的。
水天一剑：现在深圳的土地日益紧缺，地价会不会一直上涨，像香港一样将来每平方米
卖到数万的价格？因为前几天宝安的地价拍卖我们也都知道了，宝安中心区将来的房地产价
格会突破一万这可能是不会令人怀疑的。换一个角度来说，宝安中心区的土地也很少，但宝
安和龙岗毕竟还有一些土地，您是怎样看待深圳土地市场的？
程家龙：目前深圳主要以招拍挂的方式出让经营性土地，意味着是市场机制配置土地资
源，价高者得的同时，开发商也必然会权衡未来收益，这与消费者最终的接受能力又存在联
系，因此地价的高低还与城市经济发展水平及消费者购买力等因素相关联。
此外，在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的
通知》中也提到“土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以
招标方式确定开发建设单位”；深府[2006]98号，也要求“制定相关规则，明确中低价位、
中小套型普通商品住宅项目以招标方式出让；招标方案根据住宅套型、价格、工期、质量保
证等因素综合评定”——限房价意味着对地价也形成限制，同时其他因素也制约土地价格。
新政中，利用土地政策调控楼市是重要措施：从土地供应入手调控住房供应结构，处置
闲置土地以提高土地利用率等；而前面提到“招标方案根据住宅套型、价格、工期、质量保
证等因素综合评定”也直接对土地交易市场产生影响。
水天一剑：现在都说市场进入观望期，您是怎样看待消费者观望，成交量减少，但是房
价依然不降的现象？大家现在比较关心一个问题，消费者什么时候进入大规模的购房期？
程家龙：观望是必然的，每一个新政出来，大家对未来新政的影响有多大都会分析观
望，还有短期突然增加了税，这个税谁来承担，大家都有一个观望，但是过一段时间大家就
会慢慢接受，对市场有看好的时候就会出现一些新的成交，经过这么多的变化，市场是越来越趋向理性的。
观望的同时也是调整的过程，在这期间成交减少是必然的，经过合理的调整正是市场回
归理性、健康发展的前提；关于“房价不降”，新政的出台并不是为了打压房价，目的在于
稳定房价、稳定市场。
关于“购房期”，真实的购房需求是不会被长期抑制的，并且理性消费也是健康市场的
表现；仅从成交数据来看，目前深圳新房日成交量较7月初已经有明显增加。
水天一剑：戴德梁行对大陆的研究，包括北京、上海市场会经常发布，你能不能介绍一
下这方面的情况？
程家龙：近年来中国国民经济的快速发展，使中国逐步成为全球投资环境最好的国家之
一。深圳优越的投资环境，吸引越来越多的外资基金的目光。
从2005年开始，委托我行进行投资的大型国外基金公司、外资投资机构明显增多，从地
域来看，主要以美洲、亚洲、欧洲国家为主，有来自美国、新加坡、德国、中东国家的基金
机构。目前投资者关注、投资物业类型主要为商用，工业与物流、酒店、住宅等等。
国外基金积极参入住宅项目的开发建设，有的以合资入股的方式，合作开发住宅项目。
商用物业的投资价值在深圳正在不断地平稳提高，投资机会亦不断增加。商用业态规划起点
高、租金稳步提升的的物业将会受到青睐。
另外有稳定投资回报率的工业与物流物业，也是近年来倍受关注的物业类型，因为这种
类型的物业具有投资回报率较高，收益稳定等特点，“工业、物流业”是深圳经济发展的四
大支柱产业之一，投资前景较为明朗。
我们深圳公司有专业的负责投资型物业交易的投资与工业部，为国外基金与物业持有者
提供专业，完善的全程代理服务。
水天一剑：现在我们国家限制外资一些比较大的投资，您是怎样看待这个问题的？
程家龙：这个政策也不完全是限制投资，应该说限制投机的成分多一些，限制境外比如
说个人在这里买多栋住房，当然对一些机构的投资也有所限制，我想真正有实力的机构过来
投资的话，政府还是需要这样的投资者的。
水天一剑：目前房地产中商业写字楼市场有哪些新的发展趋势？和过去相比有哪些利好？
程家龙：写字楼的品质不断提高，因为随着市场经济的不断发展，写字楼的需求量是很
大的，但在相当长的一段时间内深圳的写字楼一直处于不太高的水平上，像车公庙工业区和
上步工业区的改造，这些地方都成了写字楼，但是这些地方已经满了，目前写字楼趋于比较好的状况。
水天一剑：泛城代理的宝安中心区深业新岸线这个项目，目前宝安中心区未来商务办公
这方面也是一个焦点，也是一个热点，随着大铲湾等等的建设，这方面的需求比较多，您有
什么评价？
程家龙：宝安中心区是宝安未来的标志，也是宝安区的政治、经济、文化和信息中心。
深圳的发展，应该不是一个中心的发展，而是一个中心加上几个次级中心构成，所以每一个
区域中心都需要商业、经济、文化的中心，在这个前提下随着交通的改善，包括未来地铁通
车、深南大道的延伸等等，宝安中心区在深圳的地位就会显得越来越突出，所以它未来在这
方面应该面临很大的发展机会。未来宝安中心区定位为深圳的西部中心，它对周边整个宝安
区的影响，或者是整个深圳市的影响会越来越大。
在我市各层次的城市规划以及《深圳市2030城市发展策略》中，宝安中心区定位为深圳
西部中心，计划建设成一个对珠三角地区乃至更大范围能够产生影响、辐射和带动作用的滨
海中心区。
宝安中心区优越的地域位置、高起点的规划、高水平的开发建设，地铁一号线、深港西
部通道、宝安大道等快速通道的建设，以及承担着前海物流中心和即将启动的大铲湾港区的
配套服务功能，必将推动宝安中心区第三产业的蓬勃发展，带动产业结构的升级换代，从而
成为宝安中心区商业、办公市场最有力的推动力，给宝安中心区商铺、写字楼市场带来巨大
的发展空间。
水天一剑：目前深圳很多开发商代理企业在向东莞、惠州发展，戴德梁行在这方面做了
很多研究，您觉得戴德梁行进入二级市场的可能性有多少，您是怎样评价东莞、惠州市场
的？
程家龙：东莞、惠州房地产市场和深圳房地产市场有一定的关联，但毕竟是不同的市
场，深圳房地产市场更加走高的话，随着交通的改善，时间距离的拉近，东莞、惠州的房地
产市场也会得到改善。东莞的市场经济发展比较好，随着经济不断成熟，它的经济也在不断
的调整和转型，城市管理和交通方面也在改善，所以地产也会向着良性方向发展。惠州以前
发展的比较慢一点，但是随着中海壳牌的进驻，未来假设深圳的地铁三号线延伸的话对惠州
的发展也是很好的。
水天一剑：您认为两小时生活圈可能吗？
程家龙：我觉得以现在的交通状况已经不需要两小时，以后快速路或者是高速公路修的
越多的话，这个时间就会越短。
深圳强大的购买力确实辐射到周边城市，但从实际居住角度来构筑跨越城际的生活圈，
关键还要有赖于便利的交通条件才能够实现，2小时的交通时间成本对构筑跨城生活圈形成
了相当的障碍。就当前在东莞、惠州购房的深圳人而言，绝大多数并非用于目前的生活居
住，更多的是考虑投资、休闲或者未来，比如作为第二居所或养老之用等。但随着交通的改
善，包括轨道交通的建设，都将大大缩短城市间的交通时间，那时到东莞、惠州的时间会远
远小于2个小时，这样的情况下跨城生活圈自然是可能的。
水天一剑：戴德梁行是最早进入深圳的港资企业之一，但是外界了解戴德梁行是比较综
合性的,有自己的评估，有自己的物业，有自己的代理市场，你能介绍一下戴德梁行目前在
深圳各方面的发展情况吗？
程家龙：戴德梁行是最早进入中国的外资公司，目前在中国也是影响最大的外资房地产
公司，在深圳也是这样，最近几年随着市场的逐渐发展成熟，外资进入中国比较多，进入深
圳也比较多，所以最近几年的业绩也有大幅度增长。我们的服务比较专业和全面，除了我们
从前期的项目调研、规划，到项目的策划，项目的销售代理、租赁代理到物业管理，到房地
产评估等等，一系列专业服务基本上都比较全，而且都处在比较高的水平，所以我们在服务
方面各个部门之间也相互配合，我们自己公司也分了很多部门，有住宅部、写字楼部、商业
部、工业部，还有专门针对刚刚说的一些资金投资的，国内有一些大的客户进行一些大手成
交的，还有顾问部、建筑部等等。
我们同时也被欧洲的Euromoney杂志评为中国、新加坡及英国等地最佳的房地产顾问称
号，这也是很不容易的，说明我们的专业性得到市场的认可。
我们深圳公司除了在深圳的一些业务，在华南周边地区也做了一些业务，比如像长沙、
合肥、珠海、海南、贵阳等地，我们都有很多项目在运作。在深圳做的项目主要有深业新岸
线、鸿威大梅沙、地铁大厦、免税大厦、还有招商一些项目我们帮他们做研究，比如招华尖
岗山项目，还有圣莫里斯也是我们代理的。
水天一剑：戴德梁行是一家跨国公司，是一个全球企业。
程家龙：应该是全球最大的几家之一，但是在中国，跟全球最大的几家比我们比他们早
了好几年，而且在中国的点最大，在深圳就更不用说了，我们进入深圳已经13年了，现在有
一两家在国际上比较有名气的刚刚进入中国，无论从本地的经验还是本地的专业人员数量以
及方方面面来说我们的影响力要大很多。
水天一剑：你能够举一个经纪案例吗？不管是评估也好，或者是经纪代理。之前听到有
业界人士说，比如说戴德梁行的股东有几块，一个是英国这一块，你们在香港或者上海代理
的物业本身做的就是一些跨国企业的物业，这个跨国企业到香港或者到上海开分公司，你们
自然就把他们的业务接过来，这方面有没有实际案例？
程家龙：经纪案例有很多，比如一个大的跨国公司到上海开分公司了，自然就会找我们
服务，现在很多这些大的跨国公司基本上对全球的物业需求也是从一个地方总部去要求的，
我们戴德梁行提供一个企业房地产的解决方案，这是针对企业的，包括他的写字楼，包括他
的高级职员的住宅需求等等。
水天一剑：你们现在的定位基本上都以大城市为主？
程家龙：现在整个全中国分了几个片区，都有所辐射，我们在华北，就是北京、大连、
天津的公司，主要负责华北这一片，上海、杭州负责华东这一片，深圳负责华南这一片，西
南那边由成都重庆负责，华中这一片以武汉、西安为主，我们以这几个片区渗透的，因为我
们的业务已经非常广泛了，基本上全国几百个城市都有。
水天一剑：您来深圳也是比较早的，戴德梁行进入深圳也有十几年了，您个人经历了深
圳顾问行业的风风雨雨，从目前的发展情况来看，您觉得房地产专业顾问行业的发展方向应
该朝哪些方向发展？
程家龙：我觉得应该是更加专业化，更加规模化，当然一些小机构还会存在，但是未来
各个方面的专业分工会更细。总的来说，首先要专业，还有一个是规模，一些小公司会不断
的合合并并，但是服务要全面、起点要高、时间要快。
玫瑰组合：本期访谈到此结束，感谢程总接受采访！各位网友收看～～下期再会
链接：论坛原贴
|
