【受访嘉宾】
深圳冠懋房地产总经理吴罡

【约访时间】
2007年12月25日

【约访地点】
深圳·盐田·明斯克航母旁·蓝郡

【人物介绍】
吴罡，男，1970年出生，中共党员，高级工程师，清华大学土木工程系学士学位、清华大学房地产研究所硕士学位。
　　先后担任深圳市罗湖建筑安装工程有限公司总经理助理、总工程师、深圳市罗建（控股）有限公司副总裁。
　　2005年出任深圳冠懋房地产开发有限公司总经理。

【采访正文】

　　营销概念上的“国际第九湾”、建筑理念上的“深圳首家五星级信息家园”、“空气龄”等等众多创新提法都早已强烈地刺激了市场的大脑，引起了记者的好奇。这些创新关键词都用在了楼盘蓝郡身上。于是，记者在12月25日访谈了深圳冠懋房地产总经理吴罡，听他娓娓道来那些思想的火花和策划背后的故事。

国际第九湾崛起盐田

记者：英国“剑桥学派”创始人马歇尔早就提出：诸如下水道、高速公路、立交桥、海岸，这些都是公共财产；但是从广义财富的角度来说，这些也都是个人的宝贵财富。如果一个人住在可以方便分享这些公共财产的地方，他就比别人享有更多的财富。
　　那么，请吴总首先谈一下蓝郡在地段、配套方面的优势。这里有两个非常重要的关键词，一个是东部沿海黄金海岸，因为深圳的海岸线只有230公里，资源非常稀缺，另一个是国际视野上的“国际第九湾”概念。

吴罡：港湾，一直是世界富人的共同选择。从美国络杉机临湾地带的比华利山庄、长岛富人港湾，到香港浅水湾的富豪大宅，港湾居所一直是财富与权利的象征。我个人从2005年开始接触这个项目，尤其随着建筑主体一层一层的拔高，每次站在楼顶都会被这片美丽的海景深深打动。对置业者来说，看到这片海，看到这片美丽的东部湾，我相信他也会像我一样被深深的触动。

　　我们提出“国际第九湾”的概念，是因为作为一个滨海湾区，蓝郡所处的东部湾海景资源并不见得珍稀，珍稀的是拥有一道有深度的永久海景，而非随时可能被“填没”的浅滩。海上没有波涛汹涌，惊涛骇浪。只有宁静致远！

　　由滨海休闲带、东部华侨城、梧桐山森林公园组成的不可复制的生态休闲网络，彻底诠释海洋文化与自然生态的完美契合。由第二通道为首的七大交通工程组合成交通巨网，使得盐田直接融入了城市的核心；由“城市客厅”，引发生活资源向国际级数迈进。可以预见，这里，将会成为未来城市豪宅的新坐标，众多高尚品质豪宅伴随着盐田规划的进展拔地而起，国际第九湾也将应势而生。

记者：房地产的区域特征非常明显，比如盐田的沙头角片区、盐田港后方陆域以及大小梅沙的区域特征和住宅属性就有很大的差别，请重点谈谈沙头角片区？

吴罡：深圳是中国改革开放最前沿的城市，盐田区则是深圳最具现代化、国际化、高品位的海滨城区，而沙头角与梅沙片区休闲度假的概念不同，它更是吸纳高素质人才的生态居住区。

　　在这二十年来的特区发展过程中，盐田沙头角片区一直都随着特区的成长而成长，随着特区的发展而发展。伴随着政府新规划的推动，盐田这个特区内唯一的城市副中心，将建设成为整个深圳最具现代化、国际化和高品位的海滨城区，周边高品质城市配套，比如盐田书城、图书馆和盐田外国语小学，与城市客厅、东和公园、宝塔公园共同形成了一个立体的城市盛景，恰恰这正是沙头角所拥有的。

　　但对于大多数置业者来说，沙头角依然是遥远的地方。这种心理障碍主要来自区域交通及产业形象的影响。但以第二通道为首的七大交通工程所形成的交通巨网将打破交通瓶颈的格局，随着《2007-2020深圳市城市规划草案》出台。盐田中心区将确立为深圳市关内唯一的城市副中心，所谓的盐田中心区实际上指的就是沙头角片区，沙头角片区是盐田区的行政、文化、商务中心区。这个草案的出台奠定了盐田区尤其是沙头角片区在整个深圳市城市核心地位，随着这个规划的执行，直接把盐田区尤其沙头角片区列入深圳市核心生活圈的范畴。这也为沙头角片区未来的土地价值得到回归、提升提供了一个保障。这片被低估的价值“洼地”将腾飞。

记者：沙头角未来的土地供应量会有多少、升值空间会有多大呢？包括前不久媒体报道说中信地产要把明斯克航母搬走，也是因为看重了明斯克航母旁边的一块商业用地。这个问题吴总怎么看？

吴罡：土地供应量大家都很清楚，在深圳市尤其是经济特区范围内，沙头角片区的土地供应量和其他片区都一样，这些比较成熟的城区来说，土地供应量都非常小。

　　深盐第二通道正在紧锣密鼓地施工，深盐第二通道这项工程的意义是非常巨大。这就像滨海大道拉近了南山区和福田、罗湖的距离，宝安大道和深南大道对接以后，直接把宝安区的城市化进程提升了非常大的一步，加快了城市化进程的发展，成为深圳的一个副中心区。深盐第二通道绝不亚于这两条路的作用，深盐第二通道直接可以把沙头角片区和深圳市的福田中心区紧密连接起来，所以从交通上保证了这一地块的土地价值回归。

　　除了深盐第二通道之外，还有深盐路拓宽工程、明珠立交工程、规划中的地铁8号线。这些工程的逐步实施和完善，盐田区尤其是沙头角片区的交通配套将会得到进一步的完善和升级。随着这些政策的实施和完善，我相信可以在不久的将来，很短时间内就可以消除深圳市所谓的盐田区区域外的人对于盐田区、对于沙头角区的心理距离。

　　说到明斯克航母，实际上也就是我要说的另外一个问题。明斯克航母如果搬走对于蓝郡来说也是非常大的利好。随着航母的搬走，意味着从盐田区政府一直延伸至现在明斯克航母所在的地方，即我们推广中所说的“城市客厅”规划即将落实开展。根据我们的了解，该地块占地超过6万平米，规划建设成为集商业、休闲、文化于一体的盐田CBD中心广场。区域价值将得到进一步的提升。

空中别墅夺人眼球

记者：蓝郡产品本身的确是一个突如其来的蓝色诱惑，很多消费者也都觉得该楼盘是一个性价比很高的项目。请具体谈谈开发商在策划、定位该项目背后的一些故事。

吴罡：这个项目的开发团队从2005年开始接触此项目，就被这一片具有非常美好天赋的山海景观资源所打动。我们觉得一定要花费非常大的心思，才能把这个项目做到完美，才能对得起这片土地。可以这么说，蓝郡这个项目是我个人从事房地产行业以来最热爱的项目，这个项目从规划开始我们就经过非常多轮反复的研讨。

　　在产品定位上，我们从规划的开始就没有把这个产品定位成普通的海滨度假项目，我们把它定位成高端的“滨海空中叠墅大宅”。所谓的“空中叠墅大宅”，我们首先把这个项目规划成一个东西向横排的产品，保证所有的单位都南北通透，背靠梧桐山，面向美丽的海边。在整体规划方面，我们选择的外在建筑形态是要保证建筑的平稳、大气、奢华、低调的建筑形态。

　　在户型产品设计上坚持大尺度居住空间的纯粹性，一共有592套住宅，这592套住宅全部都是复式单位。我们在规划开始就提出空中叠墅的概念，实际上就是我们把别墅的概念引入到高层建筑中去，因为是复式单位，就可以保证“空中叠墅”的概念，像把每一套别墅累加起来一样。在户型设计中首先要解决的是在高层建筑住宅里实现叠墅的概念，首先要有院落的概念，所以我们每一套单位里都有非常大尺度的两层高的入户花园和观海阳台，实现我们叠墅前庭后院的感觉。第二个是强调在户型设计中要有空间的可变性，空间的灵活运用的概念。在这一点上我们甚至比别墅做得更加完善，可以通过居住空间来划分院落的空间，也可以通过院落的空间来划分居住空间。

　　对建筑产品细节的追求和坚持方面，还有在建筑规划的时候引入了“空气龄”的概念。我们经过数十次、上百次的科学计算，通过这些计算来确定每一个户型每一扇窗开启的位置、朝向和面积。为什么要这样做呢？“空气龄”是什么概念呢？比如说我们在一个房子里住着，如果空气在这个空间通过的时间很短的话，风就会非常大，人在里面呆着就会不舒服；如果空气在房间里停留的时间长的话就会造成空气不流通，空气不够新鲜。通过“空气龄”我们可以确定窗户的朝向、开启面积以及开启位置，保证空气在这里停留的时间最合适。我们规划设计时每一个户型都要单独进行设计处理，保证空气的清新、新鲜，但又不会过于快，会非常舒适。

　　蓝郡的空中叠墅，更多的是以独具匠心材质用料来打造。比如，配备40部OTIS高速电梯，更引入只有国际顶级豪宅才会采用的“入户电梯”设计。利用智能化IC系统，经过严密的身份认证，电梯将会把主人直接送达家中庭院。其次，蓝郡项目见到的所有不锈钢材料全部都是比较高端的建筑材料，这样可以确保在海边的自然环境下不会生锈。铝合金门窗、框料全部都是蓝郡特别下料定制的，所有的铝合金窗料都有断桥隔热的功能，所有的窗扇玻璃全部采用中空钢化玻璃，所有朝海面的玻璃全部都是LOW-E玻璃。再比如智能化产品，我们所有的可视对讲设备全部采用全数字化的产品，全数字化的可视对讲设备可以让住户在家里实现非常多的数字化生活，尤其是又跟中国电信携手在蓝郡打造深圳第一家五星级信息家园。第一家五星级信息家园是什么概念呢？我们592户人家，每一户人家都是千M光纤直接入户，你在家里面直接接入的插口都是千M的光纤，这和传统的网络联接方式不可同日而语的。入住以后，如果选择服务的话，他将会非常便捷的跟互连网世界沟通。举些简单的例子，通过直入户光钎，我们均可通过可视对讲设备与外界取得联系，可以全面升级您的家庭娱乐生活，如网络数字电视高清点播，网络家庭购物等，具备千兆直入户光钎甚至可以远程监控家居情况，只要轻松一按，就能满足您回家前的一切需要。总而言之，带宽瓶颈问题解决了以后，对于未来数字化的生活有无限大的想象空间。

记者：您刚刚讲的“空中叠墅”我觉得只是一个概念，王受之教授说中国没有一栋真正的别墅，他说真正的别墅是前庭后院，私家花园，低密度的。但是我看了你们的样板房以后都觉得很心动，请您谈一谈严格的别墅产品与空中叠墅是怎样嫁接的？

吴罡：简单来说，所谓别墅，有天，有地，有一个院子，密度比较低。实际上，如果作为一个居住者来说，他在体验居住空间时，如果我能够满足他对于院落的要求，满足他对于宽敞休闲的要求就好。就如我刚才说的一样，如果我坚持了大尺度居住空间纯粹性的要求，避免了普通高层住宅空间上的局促，并且对于每一户来说都有很宽大的前庭后院。在居住空间的划分上可以有很多的多样性，可以根据不同业主的不喜好对空间进行不同的划分，比如说有些地方我可以把它作为房间，有些地方可以把它作为开敞式的客厅、起居室使用，或者也可以作为花园和阳台相连的开放式的空间，这些可以保证我们的产品在品质上不亚于别墅的品质。

同时，对于传统的别墅来说，蓝郡这个产品会有更多的与普通别墅的不同。人在里面的居住体验心态会更开放，他不是很压抑的在一个比较矮的地方，而是面对着一个很宽阔的大海，我相信湖边的住宅和山里的住宅在居住体验上是不一样的，起码从我的角度来讲，我觉得这样的产品相比那些别墅来说对我更有吸引力。

任何时候都是好时机

记者：据了解，蓝郡开盘当天取得了良好的销售成绩，请问在成交客户中主要是哪些客户群呢？

吴罡：开盘到今天我们已经成功销售了30%。客户群来源也比较广泛，外籍人士如加拿大、英国客户对蓝郡也有一些。但说到项目客户主力群体，从开盘销售情况来看，福田、罗湖客户已占我们成交客户约五成比例，当然，盐田区域内客户也是我们重要的客户群体之一了。

记者：我们来过蓝郡几次，与售楼处、样板房里的客也户聊过一些，他们普遍觉得蓝郡的性价比很高，只不过错过了一个最好的开盘时机，如果放在5、6月份开盘可能会遭遇抢购？吴总怎么看待这个问题，以及对近来争论非常激烈的楼市“拐点”有什么看法？

吴罡：产品做成了作品，任何时候都会是好机会。在早期还没有开始销售的时候，也有媒体朋友问过类似的问题，对市场怎么看？开盘时间要不要契合市场？其实对于我们这个开发团队来说，在整个项目的开发运作中的确比较少考虑市场方面的问题，更多考虑的是怎么把产品做好，只有把产品做好了才能够在变化的市场中立于不败之地。毫不夸张地说，我们想要的不只是产品，而是作品。

　　　如果说我们仅仅是做产品往外卖的话，我们完全可以提前三、四个月满足政府规定的预售条件。但我们考虑的是把产品做好，因为这不仅仅是一个盈利问题。从大的方面来说，我们要有社会责任感；从小的来说，我们发自肺腑地觉得不能辜负了这块至尚宝地。所以我们没有太多考虑关于市场方面的问题，对于市场来说我们当然不希望这么好的东西被埋没，要让大家都能够知道。因为无论是不可复制的天赋景观资源，还是建筑产品本身的高品质，都决定了蓝郡具备极高的性价比，不容错失。

　　关于楼市“拐点”问题，我个人认为市场的刚性需求肯定存在，政策调控只不过是调控过热。如果用政策调控的手段把市场从过热调到过冷的话，大家都不愿意看到。我觉得有两点可以保证，需求是一直存在的，包括人口红利这些东西一直存在，一直没有改变；第二个大的问题是人民币升值的趋势是存在的，有这两项来保证。我觉得这两个东西可以保证房地产市场长远一定是向好的，也许在这个过程中会有一些小的波动，有那么一段时间的市场不太好，这都很正常，调控是把过热的东西调慢一点，不可能往过冷调，因为违背经济规律是不对的。置业者唯一需要思考的问题是什么才是真正的好房子。