玫瑰组合【对话】现代城房地产开发有限公司常务副总经理 宗子新
【采访说明】
时间：2006年9月27日14：30
地点：华能大厦中区2601
本期主访：冰雪枫华、妹妹－、邃谷风
【采访主题】
如何看待新政下的深圳写字楼市场；
集中供应是否将带来空置率提高；
未来中心区写字楼市场呈现哪些特点；
现代国际如何在众多同质化产品中脱颖而出；
【访谈内容】
玫瑰组合：各位网友，采访现在开始！
玫瑰组合：今天非常荣幸请到了深圳市现代城房地产开发有限公司副总经理宗子新先
生，现在我们的嘉宾和主访都已经到了现场，首先请出今天的嘉宾——宗子新来和szhome的
网友打声招呼。
宗子新：各位网友，大家好，十分开心来到深圳房地产信息网和大家见面。
玫瑰组合：我们今天采访的第一个部分是关于深圳写字楼市场的，目前深圳市现代城房
地产开发有限公司正在开发一个写字楼项目，近年来深圳写字楼市场可以说是在如火如荼的
建设中，深圳写字楼的分布区域性更加明显，对此，在你们进军写字楼市场的时候有哪些看
法和理想？
宗子新：首先我认为深圳写字楼市场的发展，之前应该是落后于其他住宅市场的发展，
这一点可以说是我们作为开发商比较遗憾的一点。深圳的写字楼经历了几个不同的阶段，从最开始的民宅办公、厂房间隔办公，到后来的初级写字楼再发展到今天的甲级写字楼，有这么几个不同的阶段。我记得有一家国际评估机构曾经做过一个评估，说深圳的竞争力在国内是排第一位的，综合商务环境排在第七位，从这一点来说深圳写字楼市场的发展应该说是远
远滞后于深圳的经济发展的。
从2000年以来，政府在规划中心区方面做了很多努力，可以说深圳的写字楼现在是如雨后春笋般的发展起来了。作为深圳市着力打造的一个国际顶级水平的商务中心区，可以说也是为今后深圳的企业，或者是国际跨国企业进入深圳提供了很好的商务平台。
从区域性来讲也有一个比较明显的分别，比如说在蔡屋围，我们有一个金融中心区；在深南大道车公庙有一个商务区。各个不同的商务区有各自的特点，比如说像车公庙商务区应
该说是各种配套基本上已经定性，而且性价比也是不错的，得到了市场的追捧。福田中心区和它们都有所不同，我一直认为福田中心区应该是最顶级的商务平台，用我的话说就是“深圳有一个中心几个基本点”，从商务市场的分布来说应该是这样的。
玫瑰组合：宗总分析的非常客观，也把目前深圳市写字楼市场的区域性做了一个简单的
介绍，我想问一下，基于对中心区的认识和对中心区的信心，你们在最初做这个项目的时候，有着什么样的目标？
宗子新：我认为做住宅和做写字楼虽然都是房地产产品，但是它们的性质是不太相同
的。作为住宅来说，我们打造一个住宅，销售给业主，实际上就完成了自己该承担的一些
责任，以后慢慢会离我们远去。作为写字楼来说不一样，我一直认为一个企业如果能打造
一个甲级写字楼的话，对于一个企业和个人来说在一生中都是不多见的，特别是在像福田中心区这样个高级的商务区，可以认为是在深圳经济发展的历程中留下了重重的一笔。从这个
角度来说，进军写字楼市场是我们的一个夙愿。
玫瑰组合：宗总是一个非常有理想和追求的人。有媒体认为深圳写字楼需求量会大增的原因之一是中国加入WTO之后，将有大量的跨国企业进入深圳，事实果真是这样的吗？
宗子新：中国进入WTO以后，整个国家对外经济可以说产生了飞速的发展和变化，主要体现在各个跨国公司纷纷进入中国大陆市场，据统计，世界500强中有400多家进入中国大陆，而且很多跨国公司的总部也从新加坡、香港转移到了中国大陆，说明这些企业非常看好
大陆这个市场。
我来之前也在跟朋友聊这个事，我知道有一家非常著名的银行，准备在福田中心区买楼，这也是给了我们一个信号，也就是说过去金融资本一般来说只是做一些租赁，很少有买营业面积甚至商务面积的，这说明这些跨国集团非常看好深圳经济发展，或者说看好大陆的经济发展，纷纷进入深圳，甚至进入中心区，这应该说是经济发展的必然。
当然，并不是说WTO了，所有人都来了，这也不太现实，它还是有一个循序渐进的过程。但总体上看，应该说国外的一些金融资本，包括一些投资基金，最近来深圳投资的势头非常猛，因为我们最近也在不断地和几家著名的投资基金接触，他们的胃口很大，动辄就是
整栋购买。所以说这也是给我们的一个信号，一个是他非常看好区域经济的发展，另外就是他也非常看好后市。
玫瑰组合：刚才宗总在回答第一个问题的时候曾说到，关于一些公司对于中国大陆经济的评估，对深圳的评估，这是什么时候的评估？
宗子新：好象是去年看到的资料，记不太清楚了。
玫瑰组合：最近的结果有没有留意到？
宗子新：我最近没有看到。但是感觉深圳现在的商务确实非常落后。你可以看出，因为以前的老罗湖片区从交通就可以看得出来，这是非常明显的，而且和商业、住宅混杂在一起，非常不纯正，这还算是比较好的一些写字楼，其他地方就更加差了。所以这次深圳市政府打造福田中心区应该是后来者居上，也可以说是知道了不足，正努力进行改善。
玫瑰组合：还有人认为深圳写字楼需求会达则的原因之二就是深港24小时通关，深圳便宜的人工、便捷的交通、完善的配套都将吸引大量的香港企业进入，并且带动深圳写字楼的租售市场，那么实际情况确实这样吗？
宗子新：是这样的，因为之前我们也进行了很多的市场调查，包括我们也去香港等地进行了考察。香港目前商务运营成本是相当高的，无论从租售来说都几乎是深圳的十倍，甚至更高。随着深圳中心区商务配套环境的逐渐成熟，我想港资企业进入深圳中心区办公应该是显而易见的。福田的客运站如果开通了以后，半个小时就可以到达香港，他可以在深圳上班，回港居住，大概只需要一个小时的车程，而且香港和深圳市民的作息时间基本上是吻合的，所以说非常方便。
作为港资企业来说，投资的生意在深圳，却面临香港这么高的办公成本，我想精明的老板一定会看到这一点，深圳的商务配套这么齐全、条件这么好、办公成本这么低，没有理由不来深圳办公，没有理由不进入中心区。
玫瑰组合：宗总还是对中心区的未来信心十足的。
在前不久国家颁布的新政对住宅市场、三级市场的影响都非常大，但是对写字楼、工商铺不但没有影响，还有利好的消息不断传来，比如说有部分住宅投资者转战写字楼市场，间接推动市场需求。还有很多中介代理机构纷纷加大在工商铺上的投入，对此您有什么看法？
宗子新：我一直认为住宅和写字楼是不同的房地产产品，对于住宅来说，它是安居性的，是满足于居者有其屋的概念，作为政府来说，也应该考虑到市民居住房屋的一些问题。
但是作为写字楼和商务不一样，因为它是一种资本运作，也可以说是一种扩大再生产，经济的发展需要好的商务环境、商务条件，包括商业环境、商业条件，只有这种商业和商务环境
好了，那么经济才能持续、稳定发展。所以说它们是不同性质的两个产品。
玫瑰组合：您刚才说到写字楼市场以及它的特点，那么您认为它的特点跟住宅市场相比
体现在哪些地方？
宗子新：同住宅相比，写字楼最大的特点就是它强调的是资本的选择，信息的共享。因为独此一家是产生不了多大效应的，它讲究一种聚合，只有一个聚合的商务平台，才能够真正实现在人才、信息等各种资源的互享。市场经济下有竞争并不是坏事情，有竞争才有发展，在竞争中求生存、求发展。所以作为CBD来说我们强调的是资源整合，而不是独此一家，整体的商务配套，包括酒店配套、商业配套、交通配套、购物等等各方面，各个配套都
起来了以后，更多企业才能纷纷地进入这个市场，大家都进入这个市场，才能产生更大的聚变效应。
玫瑰组合：今年以来深圳的写字楼市场喜讯频传，在中原地产近期发布的写字楼报告中显示，深圳一手写字楼成交从2月份以来一直呈现上升势头，市场不断升温。6月份在新量和新政的刺激下写字楼成交再度攀高，达到今年的最高峰，约为4.5万平方米；7月份深圳有四个新盘推向市场，月成交量超过7万平方米；8月份，有两个写字楼项目开盘，共供应写字楼面积8.3万平方米，一手成交约为5.8万平方米。现在在建的写字楼项目也如雨后春笋一般，
您认为写字楼的集中供应是否会带来空置率的提高？
宗子新：空置率是一个相对数。我们应该相对的看待空置率？我认为作为一个产业的发展，或者是写字楼市场的发展，现在推出量比较集中，在这种情况下出现一定的空置率应该是比较正常的。但反过来讲，出现了空置率也并不可怕，只要把它控制在一个合理的范围之内就可以了。
另外一点，空置率也是一个阶段性的指标，就是说此时高，不代表以后高。还有一点就是说它的区域性也比较明显。就拿现在深圳的情况来看，车公庙商圈的空置率就非常低，好象在6.8％左右，中心区的空置率就相对高一点，其实这也是非常正常的一种现象。作为中心区它一定是一种大的资源的整合，而不是一花独放，比如说一个名家在作一幅画，他在一张白纸上画一棵小树的话，几乎没有什么价值，但他如果把所有的山川、河流、小溪都画完了以后，再题了名、盖了章，那么这张画可能就价值连城了。但反过来讲，这个时候的价格也已经提升了很多了，聪明的投资者会在这幅画没有作完之前，但是又有很良好预期的情况
下就先下手为强了，这样就可以得到很好的价值回报。
玫瑰组合：这个比喻非常恰当。
宗子新：所以说有一定的空置率是正常的，一般来说在10％左右，或者10％以下是比较合适的，没有空置率反而是一种不正常的市场现象，因为供给量和消费量应该永远是供给略
大于消费的，这才是一种比较正常的比例关系，如果说供小于求的话，那么经济发展是会受
到制约而下降的，所以出现空置率并不可怕。
玫瑰组合：其实宗总还有一个意思就是空置给未来的发展也预留了一定的空间。
目前中心区写字楼市场的整体素质都比较高，对于未来这一片区的发展，您有哪些看法？刚才您已经多次提到，但是没有做一个集中的评述。
宗子新：中心区对于政府、企业来说大家都在致力打造的一个顶级的跨国商务平台，我们现在中心区的商务配套应该说都是顶级的，比如说我们有几座五星级的酒店，有
shopping mall概念的购物休闲广场，有酒店式公寓，包括写字楼都是最顶级的配套。交通也是处于两个地铁线交汇集中的地段，地面的、地下的交通都是四通八达的，这样的配套在
中国大陆来说也是不多的。因为我们经过考察发现有这么一个问题，无论是北京、上海还是广州，它们都有一个共同的特点，很多都是在一些老城区基础上的发展，比如说在上海的淮
海路等一些地方的发展，它们商业的配套也是比较成熟的，但是它在交通和其他方面整体来
说有一些不足，像陆家嘴，陆家嘴是新区，虽然商务氛围是比较好，可是商业配套又略显不
足。深圳的CBD和它们都不一样，它是一种全方位的打造，也就是说从各个方面来促成这种
非常优良的商务环境，这一点是其他地方都无法比拟的，也是深圳CBD比较值得骄傲的地
方。
我对深圳的CBD是充满信心的，因为这么好的商务平台在国际上也是不多见的。我想深圳CBD目前的价值我们业界一致认为是被严重低估的，随着跨国企业的逐渐进入，当然也随着我们各项配套逐步完善，我相信总有一天深圳CBD将会呈现出一种非常高端、国际化的商务氛围。
玫瑰组合：同北京、上海、广州这样的国际化都市相比，您认为目前深圳的写字楼是属
于一个什么样的水平上？刚才您讲了它在整体的办公环境上有很大的优势，那么在其他一些方面还有哪些地方需要进一步提升？比如为什么很多跨国公司首选的是北京、上海而不是深
圳？
宗子新：深圳写字楼的硬件配套，据我的了解，一点都不逊色于北京、上海和广州，尤其是中心区的写字楼，无论从建筑、设备来说配套都非常高。但是深圳的写字楼和北京、上海相比，特别是和上海相比有一些不足，因为上海的写字楼有一个很独特的特点，它是只租不售，这是它非常显著的一个特点。只租不售可以说也对写字楼的管理提升带来很大的好处。举个例子，我去上海的时候曾经遇到这样一件事情，我们去“踩盘”，冒充上海本地企
业去租赁这个物业，得到的回答是不租。他这个楼是根本都不卖的，但也不租，为什么？因
为他只对国外的企业出租。他这样做其实是很有道理的，因为作为一个商务中心区，你需要资源整合，但是对于一个写字楼项目来说，其实它也需要一种资源整合，也就是说它按照专业的划分应该是有一种物以类聚的效应，比如我做媒体的，那凤凰大厦可能是我的首选，如
果我做其他的跨国贸易什么的，那我可能就会选择现代国际。像上海的做法，所有境外公司在一起的话，就非常容易在信息沟通方面带来很大的方便，就连物管也带来很大的方便，这个物管公司涉外业务非常多，会备有会各国语言的物管人才。作为外国企业来说，他也希望他的邻居都是一些国外的公司，因为他是外来一族嘛，这样的感觉会更好，而且在资源互享
方面他们有得天独厚的条件，也可以说更方便，所以这样的做法比较好。
另外一点，从行业上来分，也是一个非常好的划分。比如说按照金融、贸易、设计、创
意，按照不同的行业性质进行聚合的话，可能这种资源整合的效果会更高、更好。
玫瑰组合：深圳前不久在宝安刚拍了一块商住用地、一块写字楼用地，那么对于关外的
写字楼市场您有什么看法？
宗子新：我同样也看好关外写字楼市场的发展，因为我刚才讲了“一个中心几个基本点”，作为一个城市来说，CBD应该说只有一个，那就是福田中心区，但这并不代表我们在关外没有商务中心，它应该有它的商务中心，但这个商务中心我建议按照生产类别、专业行业类别进行细分，我想这样会更好。比如说在宝安是一种加工型的商务，在龙岗可能是一种物流型的商务，我刚才谈了半天资源整合，因为行业内的资源整合无形中会带来一种很深刻的效应，这种效应应该说也是显而易见的，无论从信息交流、资源共享来说，它都可以达到共存共生的条件。
另外一点，关外的土地还是比较多的，地多人少，作为写字楼它也可以打造一些“绿色
办公”的环境，这些办公环境在市区里面可能难度比较大，因为没有那么多的土地。主要还是对应市场进行定位，能够行成它自己的特色，吸引相应的企业就可以了。
玫瑰组合：刚才我们说了很多话题都是关于深圳写字楼市场的，关于现代国际这个项目，可能因为目前的宣传并不是太多，很多网友对于现代国际的项目并不是非常了解，请宗总给我们介绍一下现代国际有哪些特别处，因为7月份写字楼在售市场的字楼项目主要集中在中心区，随着写字楼市场供应量的加大，市场竞争日趋激烈，如何避免同质化呢？
宗子新：其实提起同质化大家好象要回避一些东西，但我认为写字楼市场没有必要完全回避同质化。拿中心区的建筑来说，都是框桶结构（音），都是LOW－E幕墙，都是中央空调系统，都是5A智能化系统，你说哪一类的建筑会回避这种同质化呢？我想是没有的，这种同质化是一种正常的同质化，但并不是说同质化就没有个性了，拿我们现代国际来说我们是有个性的，我们虽然也是框桶结构（音），但我们可以做到77％的实用率，一般的写字楼能做到60％多就已经不错了，我们能做到这么高的实用率就是我们的独到之处。
玫瑰组合：你们是怎样实现高实用率的？
宗子新：我们在设计的时候请的是加拿大开普设计院，建筑设计请的是深圳市电子院设计有限公司，同时聘请了中科院的院士、建筑结构专家等共同打造这么一个建筑经典。经过这些优势互补，我们才拥有了这样一个高实用率的项目。
玫瑰组合：你们怎么做得到的？
宗子新：比如说像中央空调，我们采用的是日本大金VRV中央空调系统，VRV是一种变频空调系统，这种空调系统可以实现每一个公司的一种独享。
玫瑰组合：是不是说它是比较适合局域性办公的，更个性化一点。
宗子新：也可以这样说，但是它给办公的商务环境提供了很多的便利，比如说像你们的这个大厦可能是早几点、晚几点有冷气，过了这个时间就没有了。
玫瑰组合：我们还有小空调。
宗子新：那是你们有补充，可这是重复的配置，是无奈的选择。我们的VRV不管你是买半层也好，买几层也好，都会专门为您安装一套小型的空调系统。
玫瑰组合：也就是说这个大厦在建的时候刚开始中央空调并没有装进去，而是客户已经
进来之后再在房里面加？
宗子新：也不是这样的，因为这种空调是一种多联机组，不管你是多大面积我都完全可以实现，它是一种多机并联在一起的，现在我们采用的日本大金VRV3空调，是目前世界上最先进的冷暖空调，我们项目在中国是第一家采用VRV3的。
玫瑰组合：因为是办公，所以大家可能更关注整体办公环境的人性化和便利性。
宗子新：我们为他们提供了非常人性化、便利性的感觉，而且在使用的时候不需要任何计量了，如果说要有计量的话，那就是电费计量了，也就是说你这个空调用了多少电，这有点类似我们的家用空调，当然它是一种不同性质的产品，因为它是一种高智能化的技术控制的产品。你可以这样去理解，比如说你想加班，那么你可以自己独享这个空调，想开就开，
想关就关。
玫瑰组合：还有哪些人性化的设计？
宗子新：像刚才讲到，同样是电梯，我们电梯采用的是瑞士迅达－700电梯，迅达公司
大家都知道，是一家国际顶级的电梯公司，我们采用的迅达－700又是迅达公司最顶级的一
个产品，这个产品的各项控制技术都是非常先进的。我们的硬件上也是比较强大的，比如说我们的轿箱是1600公斤的轿箱，超宽大，另外箱顶的高度可以达到三米，装修完以后可以保
证2.8米的高度，空间感非常好，乘坐起来非常舒适。另外一个是目的地的选层技术，这是迅达公司新开发的一个技术，也就是说它可以把同一楼层的客人给你指示到一部电梯里面
去。
玫瑰组合：怎么样来理解呢？
宗子新：就是说你选择电梯的时候他给你一个指示，比如你去某一层，它就对应的告诉你去某一部电梯，所有乘坐电梯的人它都会给你指示。这样的话等于是节了能，提高了效率，更加人性化，因为减少了候梯时间，不能说直达梯吧，但是停的中间站点非常少，可能只需要几站就能达到你所需要的楼层了。而且是大厦的每一层都设有目的层选择器。
玫瑰组合：就是说这个电梯更加聪明了，它可以主动进行换算。
宗子新：更聪明，达到的效果就是更节能，更人性化。
玫瑰组合：更节约时间。
宗子新：更有效率。
玫瑰组合：目前项目的进展情况如何？
宗子新：项目进展还是非常顺利的，因为我们项目的建筑施工单位是中铁建工集团，大家知道中铁建工集团是获得过12次鲁班奖的企业，可以说是建筑行业获奖最多的一个企业，目前项目进展非常顺利。还有一点是我们公司找的这些合作的专业公司，在业内都是首屈一指的，我们强调的就是一种互补，强强结合，优势互补，所以说我们各个项目的工作进展都
是比较顺利的。现在项目已经进入到十几层了。
玫瑰组合：一共是33层。
宗子新：年底可以封顶。
玫瑰组合：你们将来准备采用何种方式进行经营？是销售为主还是租赁为主？预计的售
价是多少？
宗子新：销售为主，租赁为辅，预计售价20000元起。
玫瑰组合：20000元起在中心区是一个什么样的概念？
宗子新：目前来看是正常水平，我们还有更好的卖点，因为现在没有开盘，所以还是保
持一点神秘感吧，到开盘的时候大家会看到。我们对这个项目的价格是非常有信心的，因为
我们的性价比是最高的。
玫瑰组合：您认为对于中心区里面甲级的写字楼而言，这个正常水平应该是在什么范畴
内？
宗子新：可以这样说，现在这个价格应该还是处于一个比较低价的阶段。前面我讲过，
随着中心区的各项配套成熟以后，它的价值才会真正显现出来，那时候的楼价肯定不是现在
的价格。
玫瑰组合：您估计一下，这个过程大概需要多久？就是达到比较理想的价位大概需要多
长时间？
宗子新：应该是两年左右的时间。
玫瑰组合：我预计关内1.5万是最低价，关外一万应该是最低价，也就是说以后所有的
均价都是参照这个标准了，所以我认为深圳的写字楼价还没有到顶。
宗子新：上海租售的价格是深圳的2－3倍，北京可能也达到2倍，那你说深圳应该是多
少呢？
玫瑰组合：你们卖两万多已经是住宅的两倍以上了。
宗子新：住宅都可以达到一万多，那么写字楼才两万，你会觉得高吗？
玫瑰组合：那您认为写字楼的价格是住宅价格的多少倍才合理呢？
宗子新：我觉得起码要翻一番。
玫瑰组合：那就是三万了。
玫瑰组合：现代国际给自己定的目标客户是哪些群体？
宗子新：当然是跨国公司，国际顶级的大企业，比如说金融、银行、大资本的跨国贸易。
玫瑰组合：刚才听宗总介绍说，你们已经跟一些跨国基金进行了接触。
宗子新：我们还是非常有信心的，现在国外的这些大资本、大基金一直都是虎视眈眈的窥探着中心区，所以说本土企业真的是要有所动作了，否则的话这种便宜真的全让国外的企业占去了，因为他们非常看好中心区的发展，从目前的价位来看，中心区远远没有达到它应
该有的标准，只有这样这些大基金才会来整栋整栋地购买。如果他不看好中国的经济、深圳
的经济，没有看好今后商务的发展趋势的话，是不会有这么大动作的，这一点也可以从一个侧面反映出我们对中心区还是非常有信心的。
玫瑰组合：像在上海，写字楼可以做到对中国客户说“不”，对跨国企业说“欢迎”，
那么对于深圳的写字楼而言，到什么时候才能做到这一点，比如说只租不售，或者是集群办
公。
宗子新：应该说只租不售是有很大好处的，因为作为销售来说，你只能按面积来选择目标客户，不能说做什么行业的不卖给你，但是作为出租来说是可以做到的，比如我只针对设
计等相关行业，那么我就可以对应这样性质的公司进行招租。能对于国内企业说“不”的也不过是一栋、两栋楼，大部分还是不行的，他不可能对所有国内企业说不，只不过他把行业
进行了细分而已，这种细分通过出租管理可以很容易得到实现，我可以晚一个月、晚两个月出租没有关系，但是作为一个项目不可以晚一个月、晚两个月不卖。一旦你把这个行业的特
点集中起来以后，很快来应租的人会非常多，大家都是慕名而来。这样对出租率和出租管理来说都应该有很好的保障。
玫瑰组合：刚才我看到您带过来的现代国际的宣传折页上面有一个标志是一只鹰的头
部，能不能给我们做一个解释？
宗子新：我们的LOGO体现的是一种企业精神，因为鹰是一个具有远见的，非常睿智的动物，在鹰的身上体现的非常特殊的一种素质也体现了我们企业的精神，企业的文化，因为鹰
是飞得更高，看得更远，我们企业也是要站得更高、看得更远，打造未来超前的产品。
玫瑰组合：现代城房地产开发有限公司是一家民营房地产开发企业，在02年的时候曾经
开发过现代城梦想家园，当时这个项目曾经取得了很大的成功。目前在建的现代国际项目的
开发商是祥南置业有限公司，投资商是现代城房地产开发有限公司，从住宅开发转向深圳甲
级写字楼开发，你们是第一次做写字楼项目，不知道在这期间有没有遇到什么困难？
宗子新：困难还是有，但也没有什么太大的过不去的坎儿，这主要得益于我们的企业有一个非常好的领导班子，一个非常和谐的团队，特别是我们的董事长是一个非常聪明、睿智，扎扎实实做事的一个人，在他的领导下，我们的企业这几年来一步一个脚印，总体来说
我们在房地产业务上还是比较低调的，但我们每做一件事或者是每做一个项目都是扎扎实实
把它做好，尽量不留下任何遗憾。
这次我们进入开发CBD的写字楼，对我们来说是一个挑战，也是一个机遇，同时也是一次机会。作为写字楼开发，有很多独到的东西。我们一直认为一个企业应该为这个城市塑造一座丰碑，而不是一座城市垃圾。对于我们来说，可以说倾尽全部的心血，着力打造一个最
顶级的商务写字楼奉献给社会，而现代国际这个项目作为我们的企业在深圳CBD留下重重的一笔，以后也是值得自豪的。
玫瑰组合：通过这个项目的运作，您对房地产开发最大的感受是什么？
宗子新：这个项目的运作我想跟以前的感受还是有所不同的，我感觉社会责任感和使命
感更强了。因为写字楼和住宅还是有很多不同的地方。拿建筑来说，我们既要保持自己的个性，同时还要跟整个城市的建筑风格，或者中心区的建筑风格吻合。又要有个性，又不能破坏这种氛围，实际上这就是一种责任感。如果你老想突出自己，那么可能就会影响到整个城市的感觉。刚才我讲了，我们要有一种做城市雕塑的感觉，做有灵性的建筑，而不是一种孤芳自赏，自己认为很好，可是在别人看来是一堆建筑垃圾。
作为写字楼来说，它还有一个不同的特点，我们讲打造“百年老店”，它在城市中的地位某种意义上来讲是一种城市的标识，这个标识应该是可以持续很多年的，像美国的曼哈顿，它作为建筑的标识在我们的脑海中留下了很深的印象。作为我们来说，我们也是要有一种责任感，对历史的责任感，再过十年、二十年，甚至几十年，我们的产品仍然可以在中心区显得那么挺拔、隽秀。
玫瑰组合：几年前我曾经看过深圳中心区的规划要点，它对写字楼在规划上面，包括在设计上都有一些要求，你们在做方案的时候有没有遇到什么困难？
宗子新：我们没有遇到什么困难，因为我们是严格按照规划局的要求来做的。中心区写字楼在规划上是有一些要求，比如说颜色、外形等方面的要求。我们项目投标的几家设计公司，之前就很好向他们灌输了规划局的设计指导思想，按照这个来投，我们也是按照这个来做的，比如规划要求在街边有骑楼，必须要设计，我们也是按照规划局的要求去做的，因此
我们的方案当时顺利通过了规划局及专家组的论证。
玫瑰组合：接下来你们在房地产开发方面还会有哪些大的动作？
宗子新：我们在深圳和外地还有一些大型的房地产项目，由于这些项目目前还在前期运作之中，具体细节不方便透露，请大家谅解。
玫瑰组合：是住宅居多呢，还是写字楼多些？
宗子新：应该是住宅多。
玫瑰组合：好象大家都对宗总个人方面比较感兴趣，对您进入房地产这个行业的经历大家都想了解一下，您是哪一年进入房地产行业的？
宗子新：1998年进入房地产这个行业，这也是很自然的，随着企业一起发展，企业开始做房地产，我很自然的也就做房地产了。
玫瑰组合：是企业转型后开始做房地产的？
宗子新：对。
玫瑰组合：98年转型做房地产的时候是因为房地产市场正火热？
宗子新：其实我觉得从96年以来，房地产一直都很热，一直到今天热度都持续不断，并没有减过。只是关内的土地逐渐少了，大家纷纷向关外走，向外地走，其实开发的力度始终都没有降低，应该是方兴未艾。
玫瑰组合：在你到现代城之前，在其他企业也做过吗？
宗子新：没有，做房地产就是在这家公司。
玫瑰组合：之前做过什么行业？
宗子新：做过施工企业。
玫瑰组合：实际上也是跟房地产有关联的。
宗子新：所以过渡很自然了。
玫瑰组合：从98年到现在也将近十年了，您对房地产行业的从业经验有什么特别的感
慨？对房地产行业近几年的趋势又有什么看法？
宗子新：房地产行业在中国来说既是一个新兴的产业，也是一个方兴未艾的行业，而且也是一个有很好发展前景的产业，现在把房地产业纳入支柱产业，很多人不愿意这样，但我想不管你纳入不纳入它都起着举足轻重的作用。政府的财政来源，一个是靠土地，一个是靠税收，去掉土地这一块，政府的地方财政收入就有很大的削弱。地方经济要发展，城市要发展，老百姓要生活，商务要发展，所以要开发，我们国家的经济正处在高速发展阶段，深圳
的经济更是在高速发展，没有这种开发，持续发展就无法继续下去。所以这个行业不是走到头了，应该还有很广阔的市场前景，因为还有很多人还没有房子住。
玫瑰组合：您刚进入现代城的时候是什么样的职位？怎样一步一步走到现在？因为这种奋斗的经历会对我们的网友有很大的激励，现在有很多网友都是刚刚步入这个行业的。
宗子新：其实我也是从下面做起的。
玫瑰组合：做房地产的八年都是这样一步一步做起来的，有没有遇到什么对你感觉不公平的事情？
宗子新：没有。
玫瑰组合：比较顺利的过来。
宗子新：不是说很顺利，关键是怎么来衡量这个“不公平”，你自己心里要有一杆称，
什么叫公平，什么叫不公平？如果你心里觉得不公平，那么就不公平，如果你自己心里坦然了，也就公平了。事可能是有，但我没有认为不公平。
玫瑰组合：这几年有没有什么事给你留下比较深刻的印象？
宗子新：就是一步一个脚印走过来，没有什么太多的故事。（笑），一步一个脚印，每走一步就是一个学习的过程，我个人也在这个过程中不断地得到提升和提高。
玫瑰组合：如果有可能的话，你会不会尝试其他的行业呢？
宗子新：目前还没有这个打算。
玫瑰组合：外面的人很想进入地产行业，而地产行业愿意流动的人不到3％的比例。其实这个行业的人员流动是比较大，但做到高层管理人员的话流动应该就不大了。
玫瑰组合：政府对房地产市场的调控应该是越来越紧，但是好象并没有影响开发商对这个行业的继续投资。从深圳最近的土地出让可以看得出来，大家拿地的需求非常旺盛，拿地热情很高，您是怎么来看待这种行业现象的？
宗子新：我非常看好这个市场，其实并不是我一个人看好这个市场，而是整个这个行业
都看好这个市场。看好这个市场的前提是这个市场的存在，比如说有多少人居者有其屋呢？
其实是很少的，像深圳这么一个富庶的地区，真正有房的人能有多少？当然深圳本市户口的
人可能比较多一点，但构成深圳的人口并不是所谓一百多万的户籍人口，深圳还有一千多万外来人口，我们面临的是这样的人群，这样的人群中有多少居者有其屋呢？所以这个市场是非常广的。正因为所有的投资商、开发商都看到了这么一个市场，当然会在这方面进行投
资。
玫瑰组合：也就是说开发商对房地产行业长线看好。
宗子新：这是无法回避的问题，目前楼价过高可能也是一些区域或个别地方比较高，有
一些区域的楼价还是比较低的。
玫瑰组合：现在往惠州、东莞置业的人越来越多，也就是说深圳的置业有外移的趋向。深圳的置业者有没有可能大部分往外移？比如说流向惠州、东莞。
宗子新：这也是有可能的，因为深圳的土地越来越少了，关外的土地相对来说还是比较多，因为深圳是一条线，可供开发的土地实在不是很多。这是深圳的情况，向其他地区扩张的情况已经显现出来了，因为深圳是房地产发展比较前沿的城市，深圳有很好的开发理念、开发经验，把这种开发理念、开发经验带入到内地也是一种好事。同样，对于置业人群来说，哪里有机会自然就会流向哪里，这就是市场经济的真谛。
玫瑰组合：这种趋势的外移一定会带动房地产投资趋势的转移。作为开发商来说，对于
东莞、惠州等周边的城市是怎么看的？
宗子新：这些区域城市的发展后劲相当猛，像东莞的来料加工企业发展非常多，港资、台资、外资企业非常多，它的经济发展也是非常迅猛的。无论从人口构成、人口数量方面它都需要高端的物业发展，有很好的市场基础，所以我还是比较看好的。
玫瑰组合：在珠三角这些城市当中，除了我们所在的深圳、广州已经发展比较成熟的市场以外，您认为哪个城市最具发展潜力？
宗子新：我认为除了深圳、广州以外应该是东莞。
玫瑰组合：我不知道您有没有听说过“深圳十大步行通廊的规划”，类似这样的步行通廊贯穿整个深圳。
宗子新：它的定位我不是很清楚，是商业、休闲、购物集于一身的？
玫瑰组合：也就是说通过这种步行通廊的功能把整个深圳南北贯通，比如说下面的华发
北路是可以通车的，但是把它打造成步行的。
宗子新：打造这种步行街对城市来说是好事，但问题是你打造这种步行街不让车走了，
车要停在哪里？这么长的步行街要吸引周围很大区域范围内的人来这里购物、消费，他们来了以后把车停在哪里？如果没有这样一种后续的配套措施跟进的话，非但达不到预想的效果，可能还会给周边带来麻烦，比如说交通堵塞，因为深圳没有很多可以大面积停车的地方。
玫瑰组合：现在只是规划，并不是传统意义上的步行街，只是有一些类似，但有人说这种步行系统的规划可能会带旺深圳的商业地产。
宗子新：深圳的商铺其实真的是不少，并不是说我们的商业已经发达到没有商铺可租的地步了，为什么经商的个个叫苦连天，好象赢利的都不多？无法支撑小本经营的小商店，打造这种商业步行街有很好的商业预期，但是你的租金又是什么水平呢？这种高额租金的商业步行街它能吸纳什么样的商家进入？卖扣子的能不能进入？
政府一方面要有这种硬件，这种街的规划，同时还要给予相应的政策，与之相对应。比
如说各个商业街要有的话，也是不同特色的，应该有所分别，这样的话一方面是满足区域的
服务；另一方面也是面对全市的，比如说华强北，华强北难道说只有福田的华强北吗？肯定不是这个概念了，我们未来打造的应该是既服务于区域，也应该辐射全市，所以它应该更有
特色，才可能更有竞争力。
玫瑰组合（妹妹－）：我是今天最后一个上场的主访人，您刚刚提到香港的办公成本非常高，所以他们可以选择福田中心区办公，然后晚上回家休息，这和我们的住宅正好是反的。据我个人观点，选择深圳上班，晚上回香港休息的可能性非常小。
宗子新：目前来说是比较小的，为什么这样说呢？我刚刚讲了，它是一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就。不可能我这个公司在深圳设点了，白天在这里上班，晚上都回家休息，这是不可能的，必须要在一种氛围、一种服务都达到了以后，港资企业才会大量的涌入这边。在这边已经形成了规模以后，可能大家才结伴而行返港，目前应该是不太可能的，而且有些东西是需要引导的，消费需要引导，大家的消费习惯也是需要引导的。
玫瑰组合：所以我们从宗总开始引导香港人置业香港，工作深圳福田中心区。
宗子新：其实只要老板引导就可以了。
玫瑰组合：宗总今天是这样说，以后开发住宅的时候他又会劝那些买写字楼的香港人来深圳买住宅了。（笑）
玫瑰组合：总之一句话，香港人不管是买我们的住宅还是写字楼都是对的，都要引导他
的消费习惯。
玫瑰组合：我是这样看待中心区商务办公环境的，目前还有相当多的不足，但是在不足背后还有很多需要我们考虑的问题，我们要回避罗湖当年存在的问题，比如说罗湖当年的写字楼租金可能是一百多块钱一个平方，而现在下降到三十、四十都没有人租，目前的空置率非常高，客观事实是罗湖的办公环境已经让人非常遗憾了。福田中心区怎么回避罗湖当年的商业办公环境的情况？怎么才能具有持久的生命力？
宗子新：这就是和当年老罗湖呈现不同的地方，因为深圳的CBD应该可以说是一张白纸来作画，是由政府来出面规划，然后企业按照政府规划界定的一些既定的条件基础上开发建
设。
玫瑰组合：那你觉得它应该具有更强的生命力？表现在哪些地方？
宗子新：比如说最主要的交通问题，可以说中心区的交通是四通八达，而且有两个地铁，而且中心区目前地下停车场还是不错的，而且政府也打造了很多地下停车位，停车问题基本上解决了。罗湖有它历史发展的局限性，它的住宅和写字楼、商业混杂一起的，这样就缺乏一种生命力，可以说随着时间的推移，各种矛盾、各种问题都将显现出来。企业经过发展得到一定提升，有一定积累了，它肯定向更好的办公空间进行迁移，作为罗湖来说，它目前出现的空置率也是正常的，但最终它会得到填补的，因为会有一些与之相对应的中小型贸易公司选择它。
玫瑰组合：现在感觉是大型企业从罗湖转移到福田中心区，然后一些小型企业又从南边、西边转移，像南山、竹子林那一段，感觉是从东到西不断的赶，不断的挤，向西边移。
宗子新：这也是一个洗牌的过程，同时也反映出几个问题，第一个是写字楼发展的过于滞后，这是一个不争的事实，但是后发制人也有好处的。第二是同期推出的量太大，打乱了
写字楼市场经济化的正常进程，如价格现价值的背离。第三是尚缺乏全面的规划同有序的市场引导，大家都在按照所谓自己的需求来选择自己的位置。这样，就不利于最大限度的整合市场，做到资源共享、信息交流、优势互补。有可能还会出现第二次第三次的洗牌过程。
玫瑰组合：由于时间关系，今天的采访到此结束，再次感谢我们今天的嘉宾宗子新先生。下面请您给我们的玫瑰组合栏目题词留念。
采访结束，宗总给玫瑰组合题词：铿锵玫瑰，地产之花！
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