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　深圳别墅研究报告

　　　　　　　　　　　　　　第三部分　　深圳别墅市场特征和趋势

1、区域分析从市场发生、发展的历程来看，深圳别墅市场经历了几次热潮。伴随着别墅开发的热潮，开发区位从局部的点式开发发展到区域性规模化，并逐步形成了阶段性开发热点区域。随着时间的推移、城市的西移东进和特区外城市化进程，既有的区域开发饱和，逐步脱离市场关注，新的别墅区域形成并倍受关注。概括来说，别墅区域发展基本形成两个阶段，并具备各自的特点。

1.1别墅区域发展第一阶段

较早形成的是银湖、蛇口大南山、葵涌-大鹏湾别墅区，这些区域基本上距离市中心较远，但周边自然景观资源比较丰富，优于一般住宅物业，吸引了最先富起来的人购买居住、度假。它满足了富人追求身份象征，渴望改善生活环境的心理，填补了市场空白。这个时期的别墅数量不多，但比较集中，别墅风格只是简单的模仿西方别墅，随着时间的推移，这些别墅已经逐渐没落，被新兴的别墅代替。蛇口的别墅因为受外籍人士居住氛围、人文环境的影响，情况较好。

【银湖片区】开发始于90年代初，90年代中期最为红火，是深圳较早形成的富人区。银湖别墅区因为其三面环山，山谷中有金银二湖，积聚了金湖山庄、齐明山庄、颐园别墅，后有金碧苑、田园居、棕榈泉别墅和银谷别墅，内外连成一片，成为深圳别墅最集中的片区。购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批富裕起来的人。银湖别墅属于早期建设规划的别墅，容积率偏高，建筑密度也较高，配套少，且其入口处环境较差，体现不出别墅的气派。
但由于其属于开发较早，填补了深圳早期别墅开发的空白，当时的市场反应良好。但片区可供开发的土地不多，区域发展空间受到限制。
【蛇口大南山片区】90年代初期开始出现别墅物业，90年代中期趋向成熟。主要物业被大南山分成两个部分，东南麓有鲸山别墅、龟山别墅、碧涛苑、半山海景别墅等，西麓有月亮湾山庄、青青山庄、御景苑，基本属于居家型别墅。
片区内大部分物业都有较好的山、海景观资源，但由于各种原因，这些别墅出现了截然相反的两种情况，东南麓的物业位于蛇口，区域人文环境好，外部环境佳，内部管理到位，使得蛇口别墅物业较好的保值，部分物业还有升值；西麓的物业位于月亮湾，区域人文环境一般，社区居住氛围淡薄，最严重的是环境受到污染，别墅物业普遍贬值。

【葵涌-大鹏湾片区】

得益于天然的大鹏湾海景，给当地的别墅创造了良好的外围环境。别墅项目主要发展在90年代中期，有华侨海景山庄、御海湾山庄、金海滩半山海景别墅。片区区域性较强，项目辐射力有局限，主要以度假用途为主。

1.2别墅区域发展第二阶段 第二个阶段是大华侨城、香蜜湖、莲塘－沙头角别墅区形成，这些区域距市中心不远，但因为山、湖、城市绿化等外部环境的隔离，同样能够远离喧嚣，享受良好的生活环境，尤其是拥有稀缺景观资源的郊区和市中心的别墅特别受到青睐。这个时期的别墅风格不再简单的模仿西方，越来越多的建筑、园林、户型设计更加注重生态，营销更加注重社区人文环境的营造，成为近年市场供需热点区域。

【莲塘－沙头角片区】

　　有良好的山景、湖景或海景资源，且占据一定的交通便利，主要在2001-2003年间建设，莲塘有华景园别墅、仙湖山庄、仙泉山庄，沙头角有云深处、翠林别墅。【香蜜湖片区】
为深圳市中心区二级辐射地带，坐拥有“深圳市绿肺”之美誉的植物园和香蜜湖，远可观安托山山景和深圳湾海景，既可“尽享城市繁华”，又可“远离城市喧嚣”，该片区除拥有别墅物业外，多为高尚人文社区，区域人文环境较好，社区居住氛围浓厚。
从2002年开始崛起水榭花都，至今已经有中旅国际公馆、熙园等包含别墅的物业，成为文化层次较高的新一代财富阶层的首选，片区存在待开发土地，未来仍有新增别墅物业。

【大华侨城片区】包括红树湾、沙河、华侨城三个区域，拥有丰富的旅游资源、高尚的人文景观和部分湖景、海景、高尔夫景观优势，与香蜜湖片区类似，同样可以远离城市喧嚣又不脱离城市繁华。
大华侨城别墅物业主要从2001年开始出现，沙河片区有高尔夫球场内的名商园、沙河高尔夫别墅，华侨城片区有东方花园、波托菲诺，红树湾片区目前仅有瑞河耶纳。片区同样成为文化层次较高的新一代财富阶层的主要选择。

值得注意的是红树湾片区，按政府规划草案，将分成东、中、西三区规划，东区将以低密度和低强度开发为主，建设成居住环境与旅游功能相结合的居住区；中区将延续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；西区以高、中、低强度分区开发新型居住区。

　1.3未来别墅发展的主要区域

【东部滨海片区】

　　片区包括盐田港以西的深圳东部滨海区域，近年开发的别墅项目主要有万科十七英里、天琴湾等。拥有丰富的旅游资源和丰富的山景、海景优势。区域建设的物业大多与旅游度假有关，主要物业形态有酒店、度假公寓、别墅，别墅功能界于居住和度假之间。随着东部滨海高标准规划的落实，加上片区土地储备丰富，片区将是深圳别墅未来的“主战场”之一。

【大华侨城片区】

　　随着波托菲诺推出单价5万元以上大面积独立别墅，大华侨城片区成为深圳别墅的焦点，预计未来波托菲诺将陆续推出大规模别墅单位，加上红树湾片区还有数量可观的低密度土地，大华侨城片区将继续成为未来深圳别墅市场的热点区域。

【尖冈山片区】　　尖冈山为宝安区政府规划的宝安区低密度高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标顺利实现，那么，该区域将会成为别墅聚集地。另外，由于是规划为高尚居住区，政府会在配套建设、政策支持等方面加大力度。片区环境优美、交通便利，但目前市场不成熟、配套不成熟、关外形象差等诸多问题，片区别墅市场有待培育。整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，目前招华已经拿下总用地面积60万平米，总建筑面积30万平米的低密度住宅用地，未来片区值得期待。

【西丽片区】

　　片区内拥有如塘朗山、安托山、西丽湖、野生动物园等丰富的环境景观、休闲度假资源，具备开发别墅物业的潜质。随着大学城建设工程的相继完善，与之相配套的市政设施、服务设施、商业网点和交通网络等的加快建设，利于发展居家型别墅物业。

【龙华－福田结合部】

　　梅林关口及龙华二线拓展区是福田中心区的“后花园”，连绵的山脉是一道天然的屏障隔断了龙华与福田，较多的水库点缀在山脚，使得区域“离城市不远，与自然很近”，同样具备开发别墅物业的潜质。未来片区推出含别墅的物业星河丹堤、圣莫丽斯、滢水湾等都将受到关注。

【其它区域】

如横岗、观澜等区域，虽然未来推出项目不多，但个盘规模大，对市场有一定影响。

2、产品分析

2.1容积率与建筑形态的关系

　　容积率是住宅规划中的一个重要指标，是评价住宅居住舒适度的有力依据之一。容积率过小，土地资源利用率低，造成单位住宅成本过高；容积率过大，则可能造成人口密度过高、居住环境质量下降。

　　《深圳市城市规划标准与准则（2003版）》规定的小区建筑容积率指标是：独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅（1-3层）用地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不高于1.5，小高层的最佳容积率在2.0以下，高层的最佳容积率应不高于2.8。事实上，受土地供应政策和土地资源的影响，深圳别墅市场供应的项目容积率在0.8以下的别墅项目个数约占55％，还有约45％的别墅项目容积率在0.8以上，且容积率不高于0.8的别墅项目多在2002年前推出，2002年后推出的约60％的别墅项目容积率在0.8以上。

　　观察深圳市历年推出的别墅类（或含别墅类）项目，容积率与建筑形态存在以下关系：

　　A类容积率不高于0.25，此类别墅建筑形态以独立为主，双拼为辅，典型代表有纯独立翠林别墅、蛇口龟山别墅，未来仅有天琴湾3期、联太大梅沙项目。

　　很多发展商为了土地利用最大化，一般都将容积率规划到极限，在土地资源有限的条件下，除了规划独立、双拼、联排、叠拼等建筑形态外，还引入多层的建筑形态；近年也有一些普通住宅用地规划时，希望通过部分别墅形态拔高项目档次，在项目景观优越的地方设计了别墅产品，因此，混合物业形态的项目成为深圳别墅市场供应的主要产品，纯别墅项目比较稀少。