［第五章——龙岗区二级市场发展特点］
龙岗区房地产住宅市场总体发展平稳向上，1999年以来住宅项目进入快速发展时期，市场消化能力增强，房地产需求相对活跃，城区房地产开发步入稳定增长的发展轨道。
一、商品房供给
2004年龙岗区商品房批准预售建筑面积198.04万㎡，比上年增长81.27%。
1、龙岗区近年来商品房批准预售面积稳中有升，除2003年回落外，2004年大幅上涨，说明龙岗房地产开发已成热点。
2、商品住宅批准预售面积2004年比2003年上涨了一倍，龙岗已成开发置业的热点不容置疑。
3、办公楼批准预售面积均有不同程度上升，2004年大幅上升，比2003年上涨近50%。
4、商业用房批准预售面积逐年上升，2004年突破32万平方米。
二、商品房买卖
2004年，龙岗区二级市场商品房销售面积120.71万㎡，比上年减少13.%；二级市场现楼空置面积30.91万㎡，比上年增加9.09万㎡，同比增长41.66%。
1、商品房
龙岗区近年商品房销售面积比较平稳，保持在120万平方米以上，没有过多波动。
品房现楼空置面积除2002年较低外，其余年度均保持在30平方米左右。
2、商品住宅
商品住宅销售面积逐年稳步上升，2004年达到143.78万平方米，比上年增长15%，说明龙岗住宅市场逐步升温。
商品住宅现楼销售面积2003年达到高峰，超过60万平方米，2004年回落到28.74万平方米。
商品住宅楼花销售面积近年来保持在70平方米以上，2004年比2003年增长12%。
商品住宅外销面积2001年达到最高点，共销售11.15万平方米，2003年降到3.17万平方米，2004年大幅回升，比上年增长50%。
商品住宅现楼空置面积近年来保持在26万平方米左右，2003降至12.57万平方米，2004年又回升至26万平方米。
3、办公楼
龙岗区近年办公楼销售面积除2003年在64.53万平方米以外，其余年度均突破70万平方米，2004年销售72.53万平方米，比上年增长12%。
办公楼现楼销售面积2004年达到最高点，销售1.21万平方米。
现楼空置面积2004年较低，空置0.38万平方米，比2003年降低32%，这说明2004年办公楼市场有了较好的消化。
4、商业用房
龙岗区商业用房销售面积自2002年起大幅上升，以后每年稳中有升，说明龙岗商业在逐步升温。
商业用房现楼销售面积2003年达4.91万平方米，比上年增长64%，2004年达6.02平方米，比上年增长23%，这表明商业用房正成为龙岗新的投资热点。
商业用房楼花销售面积近几年增幅较快，2004年达10.43万平方米，比上年增长19%。
商业用房现楼空置面积近几年保持在6万平方米左右，没有太大的波折。
三、龙岗区商品房销售情况
1、销售户型
龙岗区住宅户型由过去的以3房、4房为主的大中户型开始向多元化发展，不同区域有不同特点。
布吉住宅户型在保持大中户型的基础上，小户型开发明显增多，如桂芳园8期的单身公寓，怡康家园39—59平方米的二房，这说明布吉紧靠罗湖，随着交通的便捷化，关内置业者纷纷关注布吉，而布吉楼盘户型明显受到罗湖小户型楼盘的影响。
龙岗中心城继续以大中户型为主。而横岗、龙岗、板雪岗、葵涌的万科城、万科第五园、万科十七英里、振业城、中信高尔夫别墅等项目增加了龙岗高端住宅领域的供给，别墅、Townhouse将是龙岗住宅发展的一个方向。
2、销售面积
通常单身公寓、一房、二房销售面积在80平方米以下，怡康家园的三房在60—80平方米；二房、三房通常在80—144平方米；144平方米以上通常是四房、复式、独院别墅等。
3、销售价格
龙岗中心城2005年上半年住宅均均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。而龙岗中心城、布吉大部分楼盘2005年下半年的开盘均价已接近5000元/平方米,别墅、Townhouse的均价接近10000元/平方米。
四、龙岗区房地产住宅市场客户结构分析
据分析，四类客户群体保障龙岗房地产市场的旺盛需求。
1、龙岗本地置业者
不论是一次购房，还是住宅升级，二次、三次置业，还是投资，龙岗本地置业者是推动龙岗楼市发展的主要动力。
2、工业区、工业园高层管理人员。
龙城工业园、 宝龙、碧岭工业园及横岗、布吉等各大工业园老板及高层管理人员对住宅有着旺盛的需求。
3、区、各街道政府工作人员。
有分析报告认为，目前龙岗区、各街道机关和事业单位大部分政府工作人员居住在特区内，但这部分消费群体有能力在龙岗进行二次置业，以解决上班路途远而造成的“舟车劳顿”。
4、地铁吸引的各类人群。
按照规划，地铁三号线起于红岭中路，经过布吉、横岗，终至龙岗。布吉、横岗、龙岗中心城等片区的住宅、商业项目都将以地铁3号线作为卖点吸引因地铁的开通而带来的各类群体。
五、热点片区分析
随着深圳的城市化进程不断加速，深圳市房地产向关外扩展之势愈演愈烈。特区与关外龙岗、宝安地产加速融合，有人说“大深圳地产”格局已逐渐成型。在此过程中，龙岗市场也逐渐走向更为广泛的蓬勃发展阶段，一方面区域内新兴的热点片区如横岗、坂雪岗相继崛起，形成了市场亮点，另一方面布吉、龙岗中心城也有了新的发展动向。
1、龙岗中心城：重兵集结
2004年，和兴花园四期、煦苑、天健·郡城、花半里和东方沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。2005年，锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区内都尚未出现。
与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。
与二级市场出现的明显变化相反，一级市场的变化仿佛是在悄然中进行的。不知不觉中，中心城土地市场呈现出众兵密布的情况。中心区附近，九州地产在世贸广场旁已囤积了建面约为52.5万平方米的土地，而龙岗豪宅新亚洲花园后续的65.8万建面土地已经拍卖并由鸿荣源取得，鸿基地产也有建面约10万平方米的土地储备；西北面，招商地产有建面为23.4万平方米的土地储备，融发有接近9万平方米的土地，天健又拍得14万平方米的土地；东南面，星河地产有26.2万平方米，名居地产有接近25万平方米的土地。就以上数据看来，目前中心城至少有接近220万平方米建面的土地掌握在各大发展商手中，其中有不少是市内的品牌发展商。
这些地块目前已陆续投入开发，届时中心城市场推出量之庞大是史无前例的。可以预计，中心城地产市场很快将会迎来新一轮高速发展。
2、布吉：大盘崛起，各领风骚
布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪·水山缘、翠枫豪园· 湖光山色、华浩源·绿谷、承翰·慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里等项目也投放市场。
在布吉新推的项目中，最引入注目的有翠枫豪园· 湖光山色、华浩源·绿谷、承翰·慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境构建等方面都开创了布吉楼市先河，而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也引人注目。它们提升了布吉楼盘的形象，是布吉楼盘的升级版。
3、横岗：豪宅横空出世
中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。
4、坂雪岗及周边区域：未来人居高尚住区
通过长期的努力，万科地产在坂雪岗已经取得了近1平方公里的土地，占坂雪岗片区土地面积的1／4,成为坂雪岗不折不扣的“大地主”。
2003年万科9.7亿拍卖所得的坂雪岗项目命名“万科城”，定位为比四季花城更为高档的高尚社区。2004年5月万科城2期开盘，均价已是5700元，而12月份即将开盘的三期均价突破了10000元。而万科开发的万科·第五园，已被推崇为中国式别墅的样板，均价突破11000元。万科的四季花城仍然绽放着光彩。
区域内中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关内人士的好评，均价在5000元左右。
以万科城、万科第五园为龙头的坂雪岗及周边区域已受到深港人士的关注，必将成为深圳未来的人居高尚住区。
六、二级市场走势分析
根据总体规划和市场特性，可将龙岗区房地产市场按区域分为五大板块：区中心城板块、布吉板块、平湖横岗板块、坪山坑梓板块以及东部板块。其中，区中心城板块和布吉板块属住宅板块，平湖横岗板块、坪山坑梓板块属于工业板块，东部板块属于旅游度假板块。
龙岗各个板块之间发展极不平衡，目前布吉和区中心城这两个板块约占全区市场份额的 90％。这主要是由于布吉与特区接壤，有明显的区位优势；区中心城超前的规划，优雅整洁的环境，完善的服务配套设施，大大促进了房地产市场的发展，其所占的市场份额在逐年增加，是龙岗区最有潜力的房地产市场。在开工量的统计中，以布吉和区中心城的开工量最多。位于龙岗区东部的坪山、坪地、坑梓、大鹏、南澳五个街道办的房地产市场尚处于起步阶段。
关口物业概念、休闲度假物业概念、环保型物业概念、郊居化物业概念等居住概念，在龙岗区房地产市场掀起一阵阵热潮。
随着龙岗区的全面城市化和地铁线的开通，房地产“外移”的发展趋势将会越来越明显。
［第六章——龙岗区典型楼盘介绍］
龙岗楼盘规模总体较大，集中分布在布吉、龙岗和横岗。大型楼盘重视品牌营运，开发过程中注意产品的质量。
一、介绍对象
本次典型楼盘介绍龙岗区一批楼盘，在区域分布上，布吉街道有桂芳园八期、可园3期、华浩源绿谷2期、翠枫豪园· 湖光山色、承翰·慢城、万科·第五园、万科城3期、左庭右院、中海月朗苑、怡康家园、英郡年华等；龙岗街道有中信.高尔夫别墅、中央悦城、御林、东方御花园、俪景中心、花半里、罗马公园、天健郡城等；横岗街道有振业城中海怡美等，葵通街道有万科十七英里。
通过对这些典型楼盘的介绍分析,从中总结出龙岗区房地产市场的一些特征和市场规律，以供参考。
二、典型楼盘特征分析
1、楼盘规模总体较大，龙岗近年来楼盘供给已接近全市比例的20％，布吉、龙岗中心城已成为深圳市房地产的开发热点。
2、大盘集中分布在布吉街道，万科城、桂芳园、翠枫豪园、华浩源·绿谷、承翰·慢城、英郡年华等楼盘建筑规模均突破20万平方米。
3、品牌开发商纷纷涌入龙岗，万科、振业、佳兆业、东部集团、招商地产、天健、鸿荣源、鸿基地产、星河地产等品牌开发商已在龙岗开发项目。
4、大型楼盘重视品牌营运，利用品牌进行竟争，楼盘在开发过程中强强合作是主流。规划、设计、建筑、监理、销售代理、广告策划、推广策划、物业管理等众多名牌专业公司竟逐市场。如中原已成立龙岗分公司，代理了桂芳园、可园、五洲风情mall、罗马公园等众多龙岗楼盘，和众多开发商合作。
5、品牌楼盘重视社区环境规划，如翠枫豪园· 湖光山色、承翰·慢城、万科·第五园、可园，其社区规划注重生态、绿化、人文，受到人们好评。
6、物业类型变化多样。酒店公寓、公寓、多层、高层、小高层、复式、洋房、别墅、Townhouse等物业类型纷纷涌现。
7、布吉小户型开始大量出现，说明布吉与深圳接轨的步伐加快。
8、营销方面突出开发商实力、区位优势及成熟社区，注重形象宣传及目标客户定位，注重实效性。
三、龙岗区近期开发楼盘统计（见表）
第七章、龙岗区三级市场的特点
2004年，龙岗区三级市场交易总数8842宗、面积90.61万㎡，比上年分别增长68.29%、31.34%。
分析：
1，龙岗区三级市场发展迅速，自2001年起，交易宗数、交易面积均年年大幅上升。
2，龙岗区三级市场越来越活跃，2004年销售面积与二级市场相比，达到0.75：1，逐渐接近二级市场。
3，龙岗区商品房还有较大的开发空间。
［第八章——龙岗区房地产市场发展预测］
一、2005年，宏观调控后的深圳房地产市场更趋向理性和谐，并且仍会持续2004年的市场特质，整体楼价稳中有升，龙岗会赢得更多的市场机会。
二、2005年龙岗住宅仍将延续旺盛的需求，住宅均价各街道均有不同程度的涨幅，布吉、龙岗、横岗住宅价格将持续上涨。
三、关内外住宅不仅在价格上差距近一步缩小，而且在物业品质上差距也在缩小。
四、龙岗人在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢，置业理念在升级，生活方式在改变。消费者更满意于中心区良好的规划建设和楼盘品质的升级。
五、深圳的主流开发商进军关外市场已是大势所趋。龙岗汇集了万科、中海、振业、卓越、星河、东部、佳兆业、鸿荣源等品牌开发商。
六、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。同时，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。
七、二手房市场持续升温。
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