目录

第一章、宏观环境分析

一、深圳市经济发展状况

二、深圳市房地产市场现状与走势

第二章、龙岗环境分析

一、龙岗概况

二、龙岗区经济发展现状

三、龙岗发展思路

第三章、龙岗区房地产市场状况

一、龙岗区房地产经历的几个发展阶段

二、龙岗区房地产市场发展现状

三、城中村改造现状

第四章、龙岗区房地产开发情况

一、施工情况

二、竣工情况

三、安居房建设

第五章、龙岗区二级市场发展特点

一、商品房供给

二、商品房买卖

三、龙岗区商品房销售情况

四、龙岗区房地产住宅市场客户结构分析

　　　　　　　　　　　　　　　　　五、热点片区分析

六、二级市场走势分析

第六章、龙岗区典型楼盘介绍

一、介绍对象

二、典型楼盘特征分析

三、龙岗区近期开发楼盘统计

第七章、龙岗区三级市场的特点

第八章、龙岗区房地产市场发展预测

　　　　　　　　　　　　　　　[第一章——宏观环境分析]

　　一 、深圳市经济发展状况

　　1、 国民经济持续增长

　　2004年深圳市国民经济继续保持平稳、快速、健康的发展势头,全年全市生产总值(GDP)达3422.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。

　　其中，第一次产业增加值 14.18亿元，下降19.8％；第二次产业增加值2108.14亿元，增长21.3％；第三次产业增加值1300.48亿元，增长11.3％。三次产业结构为0.4：61.6：38.0。按常住人口计算，人均GDP达59271元，增长7.8％。按现行汇率计算,全市生产总值达到413.54亿美元，人均GDP为7161美元。全社会劳动生产率77934元，增长4.3％。

　　2、固定资产投资规模继续扩大

　　2004年全市固定资产投资增势呈现上半年较弱，三季度渐强，全年走稳趋势。全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，比上年增长14.9％，其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％；更新改造投资87.57亿元，增长55.9％,占8.0％；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，房地产开发投资所占比重比上年下降3.9个百分点。

　　全社会房屋建筑竣工面积 1876.24万平方米,比上年下降15.8％,其中基本建设房屋竣工面积344.38万平方米，增长100.8％。商品房竣工面积690.76万平方米，下降32.3％。商品房销售面积1037.92万平方米，增长15.3％。

　　二、深圳市房地产市场现状与走势

　　1、商品房需求整体保持平稳增长

　　根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示， 2004年深圳市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。

　　2、住宅市场整体供求基本均衡

　　2004年，深圳市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。

　　 3、商品房价格水平小幅上涨

　　根据深圳市网上预售合同备案统计， 2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/㎡，与2003年相比上涨了5.28%；写字楼平均交易价格为9997元/㎡，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。商铺、写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定的关系。

　　从各区住宅销售价格来看，除福田区由于豪宅项目的减少，住宅销售价格比 2003年下降5.4％外，其他各区住宅价格均有所上涨。

　　　　　　　　　　　　　　［第二章——龙岗环境分析］

　　一、龙岗概况

　　龙岗区毗邻香港，总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，下辖11个街道（平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、大鹏、葵涌、南澳）。各街道经济发展颇具特色，如平湖的现代物流业、布吉的电子信息产业、横岗的眼镜行业、龙岗的服装制鞋业、坪地的高桥品牌系列工业村、坪山的新材料行业和先进制造业、坑梓的家具行业、葵涌的生物制药产业、大鹏的新能源行业、南澳的旅游业等等，形成了集聚效应。

　　二、龙岗区经济发展现状

　　龙岗区2005年上半年经济增长速度为24.5％，增速居全市六区第一位。2004年，龙岗区国民经济生产总值597.9亿元，比上年增长20.1%；工业总产值1208亿元，增长26.0%；全社会固定资产投资218.5亿元，增长29.4%；社会消费品零售总额119.7亿元，增长18.5%；城镇居民人均可支配收入2.7万元。

　　2004年，龙岗区大多数经济指标增幅高于全市平均水平。尤其是固定资产投资，全年累计超过200亿元，增长29.4%，高出深圳市14.4个百分点，位居六区之首，成为深圳市名副其实的投资热点。

　　三、龙岗发展思路

　　1、未来城市定位

　　为进一步发挥其比较优势，深圳市明确了龙岗区未来发展定位，即高新技术产品出口加工基地、先进制造业生产基地、物流配送基地和滨海旅游度假基地，建设成为规划科学、产业发达、环境优美的花园式、生态式、现代化城区。为加快高新技术产业发展，深圳市重点提出了规划建设高新技术产业带，产业带包括九个高新技术工业片区、一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区，其中四个片区位于龙岗区，即：坂雪岗片区、宝龙片区、葵涌-大鹏片区、东部海洋生物高新技术产业园。

　　2、龙岗区国民经济和社会的发展态势特点

　　固定资产投资高速增长,重大项目建设进度加快：

　　在赛格三星，LNG天然气，钰湖电力，福华德电厂，华南国际工业原料城等大项目的带动下，2004年龙岗区固定资产完成投资218.5亿元,占全市五分之一强，投资成为深圳区经济增长的重要推动力。

　　工业经济效益稳步提高,高新技术产业发展加快：

　　2004年龙岗区完成工业总产值1208亿元，增长26.0%，工业增加值实现394.7亿元，占地区生产总值的比重为66%。高新技术产品实现产值547.2亿元，增长35.1 %，已初步形成了电子信息、新材料和新能源三大优势产业。

　　招商引资工作质量提高,园区开发进度加快：

　　招商引资工作取得了丰硕的成果，共引进项目840宗，投资总额149.68亿元，主要引进了神舟手提电脑、方正、华润微电子、袁隆平超级水稻、转基因抗虫棉等一批科技含量高、投资额大、经济社会效益好的项目。

　　一般贸易高速增长,商贸旅游业发展加快：

　　去年全区外贸出口总额118.2亿美元。出口结构进一步优化，一般贸易出口达到20.7亿美元，增长88.0%，进料加工出口累计49.0亿美元，首次超过来料加工出口，增长15.9%。

　　城市化水平大大提高,社会事业发展加快：

　　去年全区大力开展“梳理行动”，拆除违章建筑，加强道路绿化工程。积极创建“生态示范区”，加快龙岗河，坪山河综合治理，全区城市环境大有改观。

　　3、龙岗区已制定的城市发展方针：

　　“十五”计划期间，龙岗区将围绕“基本实现农村城市化”的奋斗目标，抢抓机遇，创新体制，提升素质，加速发展，力争国内生产总值年均增长保持15％以上，经济总量在5年内再翻一番，形成以高新技术工业、生态农业、现代物流和商贸旅游骨架的产业体系，以及功能配套、交通便捷、生态环境优美的城市生活体系，努力把龙岗建成深圳东部大工业区、高新技术产品加工基地、平湖物流中心和大鹏半岛旅游度假区。

　　　　　　　　　　　　　［第三章——龙岗区房地产市场状况］

　　一、龙岗区房地产经历的几个发展阶段

　　龙岗区房地产市场的发展大致经历了三个阶段：起步阶段、治理调整阶段和快速发展阶段。原宝安县时期多属于自建自用性质的房地产开发，不能称为真正意义上的房地产开发，只能算房地产市场的起步阶段。新区成立至“购房入户”政策实施，为房地产市场的治理调整阶段。在这一阶段，开展了土地清查工作，进行了历史用地遗留问题处理，并通过带资开发、政策优惠等多种形式启动龙岗区房地产市场，完善市政配套设施，改善投资环境，为龙岗房地产市场的快速发展打下了坚实的基础。以“购房入户”政策出台为标志，龙岗区房地产市场进入了快速发展时期，迅速形成了以布吉和区中心城为核心的两大中心区域。

　　二、龙岗区房地产市场发展现状

　　龙岗区住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度，特区外置业已渐特区外置业已渐成主流，龙岗占全市的比例均接近20％。2005年1～6月住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落。

　　龙岗区房价增长明显较快。2005年1～6月，龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。龙岗区住宅价格上涨的主要原因在于龙岗区城市化进程的加速，房地产需求明显旺盛，而特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移，同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移，这些因素促使了龙岗区房价的增长。

　　2005年龙岗区上半年批出的预售面积62万平方米，其中住宅面积53万平方米，住宅套数5099套。

　　2005年龙岗区上半年住宅销售8841套，销售建筑面积82万平方米，销售金额38亿元，均价（建筑面积）4736元。

　　三、城中村改造现状

　　2004年10月，深圳市政府发布了《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》和《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》，提出用3--5年时间，全面完成全市的违法建筑查处整治和城中村改造 的任务。

　　2004年，龙岗区按照“综合整治、穿衣戴帽、拆除重建”等发改造模式，对38个旧村镇实施了改造，进展顺利，其龙岗街道第二工业区万鑫商业城正在抓紧第二期工程的改造建设，布吉街道旧办公楼、布吉南片区宝丽路润泽花园等项目已经开始施工，布吉圣力旧厂房改造、罗岗二期等项目已基本完成了拆迁谈判工作。同时，龙岗区在旧村镇改造上还大力推广村民统建工作，目前已受理申报村民统建项目26个，总占地面积156万㎡，总建筑面积224万㎡。

　　　　　　　　　　　　　［第四章——龙岗区房地产开发情况］

　　一、施工情况

　　１、商品房

　　龙岗区近年商品房施工面积平稳增长，2004年龙岗区商品房施工面积359.64万㎡，同比增长3.63%。除2001年增长幅度较大，超过30%，2003年有所回落，其它年度增长幅度均缓慢。

　　龙岗区商品房新开工面积除2003年有所回落外，其余年度均有不同程度增长。

　　2、商品住宅

　　龙岗区近年商品住宅施工面积除2001年、2002年达到315万平方米以外，最近几年保持在每年245万平方米左右，稳中有升。

　　龙岗区近年商品住宅新开工面积除2003年有所回落，其余年度均有不同程度增长。

　　3、办公楼

　　龙岗区近年办公楼施工面积逐年下降，1999曾施工11万平方米，2004年达到最低点，仅施工1.84万平方米，说明龙岗办字楼市场低迷。

　　龙岗区办公楼新开工面积2001年至2003年连年增长，2003年达到2.1万平方米，2004年回落到0.4万平方米，比上年大幅减少，说明龙岗办字楼市场以处于饱和状态。

　　4、商业用房

　　龙岗区近年商业用房施工面积稳中有升，新开工面积2004年有所回落，说明龙岗商业用房处于平稳阶段 。

　　二、竣工情况

　　2004年龙岗区商品房竣工面积98.54万㎡，同比减少33.76%。

　　1、龙岗区近年商品房竣工面积稳中有升，2004年有所回落，供给减少，以往的物业得以消化。

　　2、龙岗区近年商业住宅竣工面积保持在110万平方米左右，2004年下降到77.82平方米，以往的物业得以消化。

　　3、商业用房竣工面积2003年达到高峰，达到22.44万平方米，2004年下降到13万平方米，几乎下降一半。

　　三、安居房建设

　　2004年，龙岗区建造安居房5.76万㎡、340套，已售340套，售价3108元/㎡。

　　分析：

　　1、龙岗区历年来安居房开发不多，仅在1993、1996、2002内有过开发项目，其余年度没有；

　　2、龙岗区历年来安居房套数不多，仅3626套，已售3199套；