深圳市易图资讯开发中心 研究与发展部 吴茂萍 孟竞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第一部分　概论

　　本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。从建筑形态分，覆盖以下三种类型：single family house，即独立别墅；two family house，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。

　　2005深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2004年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。至于2005年，则是深圳别墅“疯狂年”，同时也是深圳别墅普遍追求品质化、精细化、数量化发展的起始年，预计这种疯狂开发的历史还将持续两年，接下来的深圳别墅将进入少而精的“唯我独尊”发展新阶段。

　　　 　　　　　　　
　　　　　　　　　独立别墅　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　联排别墅

双拼别墅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二部分 2005别墅特征

　　2005深圳别墅呈现推出量历年最高、居住功能加强、产品质优价格高、营销策划重“文化”、关内外遍地开花、发展商一哄而上、全国辐射力度强等六大明显特征。

　　一、推出量历年最高

　　2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1346套，总建筑面积----约34万平方米，占2005深圳住宅批准预售面积的4％，占2005年各类型物业批准预售面积的3.6％。就批准预售面积而言，几乎为过去3年的推出面积的总和。

　　近年深圳别墅批准预售面积比较：

(2001年前数据摘自深圳房地产年鉴，2001-2005年数据根网上预售项目备案系统统计得到。)

　　二、关内外遍地开花

　　2005年深圳共批准预售16个别墅项目，包括振业城、万科城、香蜜湖第一生态苑、圣莫丽斯花园、第五园、城市山谷花园、万科东海岸社区三期A区、栖湖、中信红树湾花城、翠枫豪园二期、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫大宅*汉士达区、西湖苑、纯水岸二期等，辐射深圳五大区。批准预售的项目个数为历年之最，而且，覆盖区域以关外龙岗、宝安为主，相反，最早开发别墅的区域——罗湖区、蛇口片区“颗粒无收”，这与深圳地产向关外拓展密不可分。

　　另外，还有2005年前批准的少量遗留别墅在市销售，包括龙岗御海湾、南山西丽山庄等。

　　总之，2005年深圳别墅从数量和辐射区域上，达到历年之最。

　　2005年各区批准预售别墅项目列表：

　　（上图来自《深圳别墅研究报告》，棕色表示最早开发别墅的区域，黄色表示1998－2004年集中开发别墅的区域，红色表示2005及即将集中开发别墅的区域。）

　　三、别墅居住功能升

　　世纪后的深圳别墅从之前的边缘化、郊区化逐渐演变而“城市化”，于是其功能自然发生重大转变，由度假为主逐渐演变为居住为主，即便投资客户大增，仍不变其居住为主的基调。

　　从2005年批准预售的别墅项目销售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。主要由于其地理位置离市区略远的特殊性。

　　四、产品质优价格高

　　2、建筑形态以Townhouse唱主角

　　从建筑形态看，深圳2005年别墅以联排为主角，联排、双拼别墅套数占总别墅套数的90.4％，仅有观澜湖高尔夫大宅系列产品116套和栖湖、圣莫丽斯少许别墅有独立别墅。其中，栖湖、香蜜湖第一生态苑拥有少量双拼别墅。

　　3、园林偏重宽水宏山

　　近年深圳地产对水的爱好达到令人瞠目结舌的程度，有天然水资源者尚可理解，而没有天然水资源的项目，克服重重困难也要“上水”。至于地产精华之别墅项目，自然对“水”无所不用其极，2005年无一别墅项目例外，连“老别墅”——坪地西湖苑也开天辟地挖了个几千平方的湖。

　　别墅项目对园林水景的打造或者利用表现在两大方面：打造大体量的湖水；潺潺流水贯穿整个园林。

　　另一方面，别墅突出对天然山景、山体的运用，甚至人工造山也在所不惜，如观澜湖私家中央公园别墅，即便拥有10平方公里的高尔夫球场，发展商依然刻意打掉地块中间10余座别墅，只为造一座“山”体公园，至于圣莫丽斯、栖湖、万科东海岸的天然山景，都被发展商淋漓尽致地运用来打造山体公园。

　　总之，拥有人造或者天然山、湖、林、海多重景致的别墅越来越多，环境品质和居住品质都在提高。

　　4、户型重视功能划分

　　首先是大功能空间的分配，具体表现在生活区、功能区、工作区、休息区和休闲区等的设置上。

　　生活区——满足基本起居生活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅、餐厅，尺度再大一些则又增加门厅、家庭厅、电梯厅等；

　　功能区——满足基本起居生活之外的活动空间，根据不同的户型尺度，分别包括车库、储藏室、公共卫生间、独立书房、会议厅等；

　　工作区——解决家庭事务的区域，包括工人房、厨房、洗衣房等；

　　休息区——满足基本起居生活的静区，包括主人房、父母房、客房等；

　　休闲区——满足家庭文体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、游泳池、健身房、花园阳台等。

　　（参考“深圳别墅研究报告”。）

　　5、用材多考究开始重建筑节能

　　品质感的提升跟用材的考究不可分割，开发商愈加重视引进环保、健康的材料，甚至从国内相关园林、建筑风格城市搬运一些建筑、园林材料元素，包括引进国外材质、国外树种。

　　其中，振业城具有环保和建筑节能的高度社会责任感，其建筑节能超过50％，通过了国家3A鉴定，很好地执行了国家要求的建筑节能的标准，这一点，不仅仅值得社会关注，更值得所有开发商学习和效仿。

　　在国家政策制度的约束下，在人民生活品质高要求的推动下，相信建筑节能将成为建筑新风尚。

　　6、售价高出历年

　　2005年深圳关内外别墅销售均价接近2万/平方，为历年之最。而且，项目单价和区域单价都打破了记录。

　　在宏观调控大政强压下，深圳房地产、深圳别墅“一支独秀”，引领“风骚”，是为城市价值的重新发现，更是产品素质提升的相应结果。

　　五、营销策划重“文化”

　　20世纪八九十年代的别墅基本不讲究任何策划、营销手段的运用，发展商几乎都采取口碑相传的方式和“钓鱼式”销售，坐等客户上门，所谓“三年不开张，开张吃三年”是为传统别墅营销最形象的比喻。至今，御海湾、名墅海景度假村等东部老别墅还是“老样子”。

　　21世纪，随着别墅开发的成熟，代理商的作用增强，发展商越来越注重营销手法的新运用。相比前几年，2005年深圳别墅营销更重视对“文化”的挖掘，比如第五园举办了系列画展、“傩文化名人沙龙”、庙会等，观澜湖高尔夫大宅系列项目力推“家族传承”理念营销，等等。

　　六、发展商一哄而上

　　该特征与建筑类型的“杂糅”关系密切。大凡取得1.4容积率以下的项目，发展商都纷纷“冲动”地（在高层的夹缝中）建别墅，当然，建筑形态只能以联排别墅为主。一哄而上的结果，出现两种极端，一是提升了整个项目的品质感和高度感，一则是使项目不伦不类，别墅业主将整天生活在周围高层邻居的“监视”中。其生活隐私如何，可想而知。

　　2005年涉足别墅开发的发展商有老牌的开发商万科、中海、中信、华侨城、观澜湖、振业。也有新锐的华来利实业、百富隆新、西湖、鸥富实业等。

　　七、全国辐射力度强

　　在深圳别墅群起的2005年，别墅影响力也大大辐射全国，甚至境外。尤其是品质优秀的名别墅，全国、境外客户更多，观澜湖高尔夫大宅系列的客户境内外购买者甚至各占一半。买家多以自住为主，少数为投资。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三部分 预售与销售

　　一、预售情况

　　2005年深圳共批准预售带别墅的项目共计16个，除罗湖区外，其它5各区皆有。所涉及的带别墅项目共批准了5415套，而其中别墅有1353套，即批售的别墅套数占别墅项目总批售套数的24.99 %，同时，占2005年深圳总批准预售住宅套数78428套的1.7％。

　　从（带）别墅项目的批准预售个数看，龙岗为最，共计6个；其次是宝安，共计5个；再次是南山，共计3个；又次是盐田和福田，各1个项目。

　　从批准预售的别墅套数而言，各区先后顺序为：龙岗666－宝安330－南山203－盐田131－福田23套。

　　从发展商来看，万科共有3个项目带别墅，即万科城、第五园、东海岸，共批准预售别墅459套，占2005总批准预售别墅套数的33.9％，为各开发企业批售别墅套数之最；其次是振业城，共批准预售别墅265套，占2005总批准预售别墅套数的20%；再次是圣莫丽斯，共批准预售别墅214套，占2005总批准预售别墅套数的16%；紧跟是观澜湖房地产开发有限公司116套批售别墅，百富隆新175套，中信（深圳）57套，香蜜湖第一生态苑23套，华侨城23套，鸥富实业18套，西湖苑8套，中信（华南）5套。

　　从项目的别墅纯粹性来看，仅仅观澜湖高尔夫大宅4大系列项目、栖湖、纯水岸二期是纯别墅，其余10个项目都是“杂糅型”别墅项目，即含有高层或多层等多种建筑形态的项目。这种“杂糅型”项目乃近三年来深圳萌发的地产现象，势头渐猛。

　　二、2005年深圳别墅批准预售列表

　　三、2005深圳别墅销售情况

　　根据szhome销售备案登记统计，2005年深圳别墅销售725套，销售面积159872.28平方米，销售均价约19690元/平方米，销售金额约37.02亿元。

　　别墅销售套数占全市住宅销售套数10024的7.23%，别墅销售面积占全市住宅销售面积9011313.58的1.77%，别墅销售均价为全市住宅销售均价的2.8倍，别墅销售总金额为全市住宅销售总金额的0.6％。

　　从有销售记录的项目看，共有10个别墅项目于2005年有销售备案登记，另有6个项目因各种原因无销售备案登记。

　　四、05深圳别墅销售情况列表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四部分 产品分析

　　2005年深圳别墅产品具有里程碑意义，不仅仅是推出数量历年最，辐射区域历年最，而且在质量包括建筑、园林、配套、节能等方方面面表现出优越特性。2005年，深圳别墅在量变中实现质变。

　　一、建筑与容积率

　　《深圳市城市规划标准与准则（2003版）》规定的小区建筑容积率指标是：独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅（1-3层）用地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不高于1.5，小高层的最佳容积率在2.0以下，高层的最佳容积率应不高于2.8。但由于土地供应政策和土地资源逐渐稀缺的影响，容积率在1.4以下即推出别墅的项目越来越多，个别项目容积率甚至在3.0以上仍然推出联排别墅。从2002年的熙园、水榭花都为开端，有条件者，皆在高楼大厦的夹缝中安插几栋到几十栋别墅，而2005年风气为最。

　　所以，从建筑类别看， 2005年共批准预售别墅1353套，其中，1224套为联排或双拼，占总数的90.4%；仅有129套独栋别墅，占总数的9.6%，。

　　2005年批售别墅容积率与项目建筑形态列表：

　　——以上A类容积率1.0以下，推出全别墅，不杂糅其它任何建筑类型。代表项目有观澜湖高尔夫大宅系列、纯水岸三期、栖湖。

　
　　　　　　　　　　　栖湖效果图　　　　　　　　　　　　　　　　　　观澜湖高尔夫大宅系列实景图

　　——以上B类容积率在1.0-1.4之间的项目,多推出含独栋、联排或双拼的别墅，另外杂糅多层、小高层、高层等建筑形态。代表项目有西湖苑、翠枫豪园、振业城、圣莫丽斯、万科城、第五园、香蜜湖第一生态苑、城市山谷。

　　　　　
　　　　　　　　　 施工中的圣莫丽斯　　　　　　　　　　　　　　　　　 振业城效果图

　　　　　　　　　　第五园实景　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　万科城实景

　　——1.4以上容积率的项目，仅推出联排，另外杂糅小高层、高层等建筑形态。代表项目有中信红树湾花城。

中信红树湾花城效果图

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