广州金鹅集团副总裁程军专访

采访嘉宾：广州金鹅集团副总裁　　程　　军
随同嘉宾：众厦地产总经理助理　　林晓华
采 访 人：深圳房地产信息网记者　　周学军
摄　　影：深圳房地产信息网记者　　吴上锦
时　　间：2007年8月2日
地　　点：深圳房地产信息网采访室

记者：今天很高兴邀请程总、林总来到我们采访室。自从御临门温泉度假村及其别墅项目即将面市的新闻在房地产信息网发布以来，很多网友表现出浓厚的兴趣，打电话希望更多了解这个旅游+休闲度假+投资的项目。希望通过今天对程总的采访，回答网友的疑问。
程军：首先，非常感谢深圳房地产信息网对御临门温泉度假村别墅项目的关注、支持，7月23号，御临门配合河源市政府、市旅游局举办了一次大型的旅游推广活动，深圳房地产信息网、深圳商报等多家媒体进行了大篇幅报道，当天就有咨询电话打过来，咨询有关温泉别墅的情况，有很多诚意客户，说明这一类地产项目能被深圳市民所接受。

8月4、5号，我们会通过代理商——众厦地产，组织深圳的意向客户到我们设在深圳嘉汇新城“珠三角地产展销中心”的咨询点，以及到度假村现场考察。希望借此对项目的优劣势，包括经营、价格、分红等问题进行一个互动交流，根据市场信息理性地梳理和调整一下。御临门别墅已经是准现楼了，我们希望在下半年交楼之前，尽量将所有能做到的细节完善，希望客户在下半年旅游旺季里，有一个理想的投资回报。

另外，下一期122亩开发用地聘请了印尼籍的规划设计公司做前期工作；别墅开盘销售后，公司领导还要再去一次巴厘岛，聘请高水准的设计师配合重新规划一下，在现有基础上提高一个档次，要根据新的地貌、地形环境重新设计新的别墅户型。现代人讲究原生态，因为城市那些高层建筑大家去多了，需要一种全新的生活居住方式。

记者：请问程总，金鹅集团为什么选择在紫金巨资打造一个大型温泉度假村项目？
程军：说来也巧，前年集团寻找投资机会的时候，最早是在惠州找到了一个温泉投资项目，属于博罗，靠近汤泉，交通十分便利，水源、自然环境也很不错，我们还找了中山医学院勘探和做水质报告。正在做前期时，紫金县的李书记打电话找到我们，讲河源现在招商引资就有一个九和温泉，这个温泉早在三百年前，就是明朝万历年间已经有详细记载。我们决定去看看，谁知一去看就喜欢上那里了。九和温泉从地形地貌来说，特点是泉眼和地形的自然落差比较大，山势呈盆地状，从自然原生态来讲，九和保护得最好，因为远离闹市，破坏最少。相比之下，我们早先做的项目许多加工厂和工业区已经在旁边了。
于是我们还是以水质“论英雄”，勘探队把两地的水质进行了比较，果然九和的水质比较好，水温高，泡过感觉很滑。但交通确实不如前一个项目优越，在开班子会讨论的时候，大家更偏向于未来的发展，最终决定到九和温泉，也就是现在的御临门度假村投资。

记者：为什么做成巴厘岛风格呢？

程军：亚洲比较好的温泉，象日本、台湾，包括韩国，我们都去看了。但感觉那种温泉和我们这个项目不太契合，于是再往南走，干脆去巴厘岛，实际上去的时候并不知道巴厘岛这个旅游胜地的酒店项目和水有什么联系，主要是听别人讲那边做得不错。一去到那边，最大感觉是巴厘岛的“亲水”概念做的非常好，因为是千岛之国，气候炎热，当地人民喜欢与水为邻，用水降温，形成一种生活习惯，很多酒店包括很多别墅区都必须有个水池，有大有小，不一定是标准的游泳池，但这种人与水的亲近方式做的很好，也很讲究私密性。因此，我们感觉这种方式，它所处的地理环境与九和温泉项目有共通点，值得借鉴。回来后横向评估日式、台湾式和巴厘岛式，最后感觉巴厘岛建筑风格比较好，就定下来用纯粹的巴厘风情模式去打造我们这个项目。
有了这个构思之后，我们首先去广州的长隆酒店参观。长隆酒店的主题非常明确，以动物作为酒店的构思，完完全全把动物跟酒店结合起来，做得也蛮不错，包括我前天到香港迪斯尼参观时，就想起当初我们找长隆做为借鉴是找对了。因为它整体规划、建筑风貌非常适合我们。我们请的设计师是莫伯治设计院的，莫伯治原来与另外一个设计师配合搭档设计白天鹅宾馆，后来也参与过长隆的设计。于是我们找到这个设计院，把我们的想法跟他们谈了，又邀请他们去了一趟巴厘岛，回来以后就出方案，当时他们出的方案给我们感觉不错。当时的想法是有这么好的原生态资源，有一个好的设想，找了一个合适的设计院，应该能把这个事做好。
但现在来看，设计师毕竟还是中国人，受中国文化熏陶，在演绎其它国家东西的时候总是有些不那么自然。但他是国家甲级设计院，很有能力，从土建规划、装修规划方面来说没有什么问题。06年1月29号御临门试业，4月26号正式对外营业。开业后我们再去了巴厘岛一趟，每天晚上换一家酒店体验，感觉不同类型的、不同地点的别墅，之后发现虽然建筑元素和风格出来了，但文化元素没有引进来，只是把屋顶、建筑物、柱子、灯饰这些硬件原封不动搬回来了，形在神不在。于是，我们试探性的买一些文化素材回来，包括木雕、石雕和蜡染布，当把这几样东西往大堂和房间里一摆，那种异域文化的感觉就来了。
当我们第三次去巴厘岛，要提升我们别墅档次的时候，就找了原籍巴厘岛的设计师，并要求是到过澳洲留学，有现代设计理念再结合巴厘岛传统文化，符合现代人生活观。这样一结合的产物就是御临门即将推出的二期别墅，样板房出来后，我们感觉就很不错，有新的休闲理念，又保持了巴厘岛文化风格，真正完善了原来的设计院没做到的那部分内容。
在二期建设过程中，我们又第四次去了巴厘岛，结合别墅建筑形态，又买了一批原产地的物料回来，用我们老板的话讲有八分像了。为什么是八分呢？因为还差植物，毕竟植物有土壤、气候的影响，紫金冬天有一个霜冻期，亚热带植物受不了，庭院里面还可以栽种，户外就没办法了。所以建筑物、摆设都像了，就差外面的植物，的确还有一点遗憾。

记者：就是说现在推出的项目，是一个传统与现代合璧的结晶。

程军：我们现在准备销售的37套别墅，起码有八分像，而明年三期项目，将由印尼巴厘岛的设计师从土建规划就开始做，建出来的效果相信没有十分也有九分。所以明年产权别墅会卖得更好，对我们这一类高端项目来说，必须首先把品牌做好，把现在别墅经营好，让业主达到预期回报。

记者：御临门温泉度假村有得天独厚的生态资源，这种资源在深圳已经绝迹了，在广东由于缺乏保护，也会越来越稀缺，越来越少。金鹅集团的巨额投资，我们去的时候已经看到了，相信别墅这一块在深圳应该有很好的前景。

程军：现在我们这个项目总体规划有1100亩用地，第一期350亩地，二期122亩，以后会继续补充完善配套与开发新的类似，真正打造一个旅游加地产的精品项目出来。

记者：您刚才谈到还有一些其他的配套？

程军：因为这个项目远离闹市，必须要有配套，比如说道路网络，商业街，美食街，吃用都要配套好。将来规划还要把公共设施如公交都考虑进去。

记者：把“吃、喝、玩、乐、住”都考虑到了，建成一个小镇风格，很独立很完善的生活体系，那个地方就是一个世外桃源。

程军：对，除了生活上需要的设施，还有商务活动，如大型会议室一定要完善起来，还有健康中心、购物中心、美食中心、停车场这些必须都做到位。如果剩下那几百亩地还都是只盖别墅的话，这个项目就阴阳失调了，对项目长远发展也不利。就像刚才提到的香港迪斯尼，它打造的非常不错，真的就像一个小镇一样，不光是“乐”这一块非常完美，酒店、会议中心外，还建有一个大型公共交通枢纽中心，车辆都在那边统筹安排，该去迪斯尼乐园的去乐园，去酒店的去酒店，去市区的到市区，给人感觉非常方便。我们做旅游产品要考虑客人，不能让人在那里待一下就闷了，或者有其他的需要都满足不了，很不方便。

记者：刚才程总谈到产权式度假别墅项目，因为它是广州花园酒店管理有限公司在管理，50年的酒店经营权，我相信有了这个知名品牌酒店的加盟，管理力度和质量会有很好的保障。在保障收益方面，还有些什么样的措施？

程军：原先一期别墅卖的时候有一个模式，就是经营者和业主之间“六四分成”，业主占六成，经营者（花园酒店）占四成。从一期10几套业主反应看，基本上都很满意，因为比预期收益要高。因为一期没有银行按揭，客人都是一次性付款的，算一下经济帐，投资回报率还可以。第二期我们考虑到方便深圳客户购买，引进了按揭银行，这样更便于购买。我们也在考虑在原有“六四”分成基础上，是不是再多设计一种收益方式给消费者选择，两选一，是选择固定回报还是选择分成回报？不固定的方式，主要根据营业收入，生意好就多分，生意不好的时候就少分。
因为通过我们不断的完善和推广，相信经营分红这一块的回报会更好。因为我们开发的这个项目，相当于在粤东地区、河源的东边补了一个旅游项目。我们原来的广告是在深圳、东莞、惠州和香港比较多，第二步还要扩大推广面积，向广州、中山、珠海那一边也要考虑，因为路网不断完善，销售网络吸引的客户越来越多。

目前，广惠高速这段路给我们带来很多便利，但下了高速公路还有85公里路。不过，国家发改委已经立项，揭阳至清远会修有一段高速，明年河源境内要开工，相信2010年后，从深圳也好，广州也好，到我们这个项目能从目前的三个小时降到两个半小时，基本达到“2小时生活圈”要求。
记者：刚才谈到交通问题，你们有没有考虑开通一些往返罗湖口岸或西部通道的直通巴士？

程军：现在紫金县交通局在做这个事，香港有个公司也在跟我们谈这个问题。我们公司讲究“三个坚持”，一是对产品坚持不断完善，不断提高；第二是坚持100％的温泉水服务，绝不循环再用；三是坚持巴厘岛风格主题。这“三个坚持”下来，香港客户对我们更有信心了，刚开始的时候都觉得太远，客源行不行啊？房子好不好啊？开通巴士会不会亏啊？我们也理解这个顾虑。但这次他们跟我们已经谈到具体合作条件了。

此外，我们既然提出要做“深圳人的温泉”，“深圳人的后花园”，那就必须在深圳设一个点，途经惠州、河源，规划一个环线，对旅游者来说是一串组合，把几个地方的旅游资源整合成一条精品休闲路线，让客人的需要得到充分满足。

记者：那河源市旅游局、政府要协调一下，把这些旅游点有机结合起来。

程军：7月23日河源市政府、市旅游局已经表示倾向我们的思路，目前正启动这个项目。同时，10月份我们会正式申办国家“4A景区”，省旅游局工作小组明天已经要下来了，对我们这个项目进行一个前期考察。“4A景区”有许多硬指标，有这个做支撑，对项目是一个附加值。以后还可以往“5A”发展，“5A”在河源还没有项目能达到。河源唯一的4A景区就是万绿湖。我们“三个坚持”对旅行团也好、旅游者也好，主要还是树立一个信心，许多人第二次来又感觉变了，更漂亮了。下周香港旅游公司会来这里拍一些广告，回去再做一轮宣传推广。

记者：有网友看了我们的新闻后，自驾车到御临门度假村体验了一下，都感觉不错。说句实话，现在这个时候去泡温泉的人很少，但却非常舒服。

程军：说到水温，在河源白天最高温度是35－36度左右，人的舒适度是25.5度，晚上8点钟我们去泡温泉，量了一下户外的温度就是26度，这个温度对人体来说非常舒适。我们跟旅游团提，如果天气冷，白天泡温泉，到夏天，泡温泉尽量在晚上，天气热，泡温泉可以消暑解热。

记者：现在到处流行自驾游，深圳这几年自驾游发展十分迅速，请问程总，您们有些什么措施来吸引自驾游客户？

程军：我们项目一直在跟一些车迷网、车迷会建立合作关系，现在自驾游到我们项目还蛮多的，主要是粤B、粤A和东莞粤S的，简称叫“ABS”，自驾车游来的最多的就是这三个城市。因为我们深知安排大巴不一定适合消费者需要，下高速后到项目的85公里路我们也在推广，让驾驶者也能享受乐趣。其实85公里对很多开车者来说是一个挑战，毕竟是山路，弯路很多，速度不能快，要掌握技巧，新手走两圈回来，驾驶能力会提高很多。

记者：我第一次去紫金走的就是温泉度假村这条路，回来时沿路买了一些梅菜、辣酱，红薯之类客家的特产。

程军：一边有山，一边有河道，还有农田。

记者：我觉得去御临门很放松，远离城市喧嚣，泡在温泉里面什么都不想，旁边有一杯茶喝一喝，很舒服。有许多网友打电话来咨询您这个项目在深圳展示点在哪里？会展示多长时间？

程军：我们的展点设在上海宾馆马路对面的嘉汇新城裙楼G层，咨询电话是81259380，计划先展示3个月。8月4日开始展示。在深圳我们已经找了很好的合作伙伴——众厦地产代理别墅销售，希望深圳的消费者、投资者关注和支持我们御临门温泉别墅项目。

 

记者：好，非常感谢程总百忙之中抽出时间接受我们采访。与其说是专访，不如说是一次清谈节目，相信我们的网友通过这次访问能找到他们需要的一些答案。我们也希望这个项目越做越好，希望金鹅集团、众厦地产、房信网三方合作会越来越好。