深圳别墅活力非常
　　　　　　　　　　　　　　　　南京华力投资有限公司总经理　骆林川

　　为使南京双龙湖森林人居项目的市场策划、规划设计、开发建设具有国际性和创新性， 了解国内别墅开发建设的现状、前沿与趋势，学习先进别墅开发理念和经验，我公司骆林川 总经理和营销部经理霍雨佳参加了《住宅与房地产杂志社》和深圳房地产信息网联合于12月 9－11日举办的“深圳豪华别墅品鉴团”活动，与来自上海、安徽、深圳等地的开发商、规划设计机构的代表一起考察了深圳较有代表性的8个豪华别墅项目。 通过此次考察活动，我们深入了解深圳别墅的方方面面，给我印象特别深的是深圳别墅 的活力和创新能力，无论从市场、产品还是风格，从中我们也找出了南京与深圳别墅的差 距，也特别感谢深圳房地产信息网，通过组织这样的活动，促进两地之间的沟通与交流，起 到了良好的媒介作用，也希望今后深圳房地产信息网能多组织这种活动，使两地能开展多方 面的交流与合作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　考察收获与体会
　　　　　　　　　　　　　　　南京华力投资有限公司营销部经理 霍雨佳

规划设计：一般都会请境外的设计公司进行整体规划设计，特别是对于号称豪宅的项 目，会同时请上几家境外公司一起来设计，这也符合许多人崇外的心理，我虽然看出不出国 内与境外公司设计上的差别，但在消费心理上有了一定的渗透，这也是销售上的一个很好的 说词，当然好规划也要有好的实施，未来趋势来讲，房地产可能进入现房销售时代，特别是对于别墅而言，现房销售也是理性购房的一种体现，所以从理念开始，全面引入也不失为一 种好的开发模式；

景观规划：景观是深圳别墅的一个特点，这是我们别墅所无法比拟的：适宜的温度加上 长时间的日照，使得当地植物可选项的物种比较丰富，因此稍加修饰便能使房前屋后四季长绿，家就象安在了花园中一般，以万科东海岸为例，一进入小区就给人一种到了东南亚旅游 胜地的感觉，小区稳步换景，每个角落都安排了景观小品，这至少是在南京项目中所看不到 的，这主要是深圳当地的开发商也是相当舍得投入，一是请大牌的景观公司，请他们带来了 一些新的设计理念，二是直接引进成形的大树或是古树，小区便可以很快形成气候，而且有 种古木参天的感觉，小区的价值感可以很快体现；

建筑设计：风格各宜，没有特别雷同的建筑，但因为气候的缘由，建筑中大面积落地 玻，大阳台或是露台等运用的比较多，沿海的建筑休闲性质也更浓厚，层层叠加，有多个观 景点，特别修复注意的是，他们在设计中体现的一种为客户提高附加值的理念值得我们学 习，如万科十七英里和东海岸的大露台、万科第五园的前庭后院、观澜高尔夫的地下室等 等，这些都是免费赠送的，这是一种有力的促进成交的方式；

营销方式：因为房地产的区域比较强，所以深圳与南京比较相似都是以本地客户为主， 有些项目虽然也曾经把客群定位为海外客户，但现实的销售的结果与他们的设想却是不符合 的，如观澜高尔夫，原来都是在海外推广销售，但效果却不明显，最近又回过头来做深圳本地的客户，一下子销售就出现了良好的转机，这当中有部分香港客户，这与南京又有很大的差别；另外在考察的9个项目中有5个是自销，其它为销售公司代理销售，自销与代理之间也 没有什么本质的区分，各有优势；

大胆创新：深圳是一座年轻的城市，对新事物的接受度比较高，喜欢创新，市场也能够 接受创新，因此没有创新往往会没落，创新在所考察的楼盘中都能看到，如万科每个项目的 风格都是一种创新，户型上比内地又有一定的突破，如对院落的运用，对坡地的利用，对海景的利用，这些都是处在市场的前沿，因此万科作为国内地产的领导者这个地位无人撼动， 还有如城市山谷的组合式联排，大胆的外立面风格、红树西岸的全球智能化系统，无处不体 现着大胆创新，而这些能够立足，主要是深圳这个市场能接纳，也许到了南京就未必适合， 市场环境不一样，我们的市场策略也不一样，因此对项目而言因地制宜、因时而宜，因人而宜，这应该是我们的定位原则。

本项目的建议:1、别墅形态综合性：所谓的综合即是考虑多种形态的别墅，如独立、双拼、小独立、 组院式独立等等，形式丰富，可以满足不同客户的需求，特别是对于我们这个还深养闺中的 新板块来说，第一期销售的人气比什么都重要，如果一定要把做到纯独立、顶级别墅那样的话，客户面将会很窄，销售将会面临更大的压力，深圳几个高端物业的作法值得我们学习， 每个项目的物业形态都很丰富，如十七英里，独立、双拼、联排等各种形态的别墅都有了， 还有高层，这也并没有影响该项目的高端程度和对客户的吸引，因为产品和景观应该是最大 的卖点，还有如观澜高尔夫，多层、小独立、独立、酒店、学校一应俱全，成型的社区也为 项目提供了销售的最大动力，因此对于我们而言一期适度超越，总价制胜，吸引人气应该是 最好的一种策略，项目的利润应该在最后几期的。 2、市场定位更贴合本地市场：房地产的地域性比较强，深圳和南京和比较近似的地 方，比如说供应总量、大概也在200万平方米左右，而客户都是以本地为主，辐射到香港， 所以购买力要比南京强，这也道致了最近使豪宅旺销，在营销手段上，有个案例是值得我们 研究：观澜高尔夫在94年刚推出时，过高估计了市场的承受能力，以800—1000平方米的顶 级豪宅为主力，而出现销售困难，于是二期以300—400平方米的经济型独立为主，效果不 错，一直把价格从每平方米1万卖到现在的3万，而现在市场转好，又推出800—1000平方米 的豪宅，因为现在市场相对成熟，且市场也具备了相当的承受能力，所以销售不错，他们也 转变销售策略，更多把眼光盯住本地客户，并在并在别墅区内设置了学校、酒店、商务等服 务措施，以高尔夫带动别墅销售，上千万的豪宅照样有人购买，所以建议公司更多的从本地 市场入手，第一在定位上符合目前南京别墅市场的整体购买力，第二在推广上更多的针对本 地客户做宣传；第三别墅价格的梯度与别墅风格的多样化，以满足不同客户需求； 3、景观规划因地制宜：大家都觉得深圳的别墅好，最强的是他们的景观，在小区内就 象进入了花园一般，但这样的植被未必就适合南京，因为这里更多的是温带宽叶类的植物， 要学的是他们对景观规划中的一些细节问题，驳岸的处理、溪流的处理，大树的利用等等， 我们提出原生态，把别墅轻轻放入森林，所以除了引进一些好的贵重的树种外，更多的是怎 么利用好本身的一些资源； 4、智能化有选择的运用：深圳楼盘敢超市场之先，对智能化的利用已经达到了国内的 前例，但有些在高层住宅中运用比较合适，而我们更多的上在安防上学习他们的长处，使客 户住的放心； 5、建筑风格传统中创新：深圳别墅的风格是都带有热带气候的风格，值得借鉴的元素 不是太多，但有一个设计理念是值得我们学习的，那就是别墅对院落、对露台、对阳台等的 利用已经到了极致，这也更多的是把自然引入别墅，更好的与自然沟通，可称之不第三空 间，这种设计理念目前在国内别墅中也得到了很好的运用，对于别墅的风格，建议对杭派别 墅户型进行改良的基础上进行利用，可以更符合南京目前的客户需求。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 感悟深圳别墅
　　　　　　　　　　　　　　　　　深圳市美丽置业有限公司总经理 赵健

　　第一次参加“别墅品鉴团”，难掩兴奋和激动，虽然自己从事的是房地产中介，平日是 带客户看楼看得多，现在一看品鉴团行程安排，不仅有的看，有的吃，一路尽享眼福、口福，尚有交接朋友良机（说不准有个艳遇结识位东西南北大佬），更有各网络名人三陪（陪参观、陪吃，陪睡），尽揽深圳各大豪宅风光。心想抵呀，超高标准旅游观光团，公私兼顾 如同轻松放假，还犯不着拖家带口地打包旅游出行.不用商量地，我早早报了名。 2005年12月9日“别墅品鉴团”如期开始。本想全程直落，但还是因为有客户签单误了跟团，最后只得自行飞车赶往大梅沙海滨烧烤场。场面所见团友不如想象的多，物资也难见丰富，自己最后一个报到，一众人战斗已近尾声。庆幸，还能分到几颗肉丸子裹腹。没有吃饱，但见到了电话里组织参团，声甜原来人也靓的宋小姐，见到了象是来自少林寺（又光头，又一身装备），实际是咱团里的两个帅哥摄影师小董和小吴（我把他们记为一个是董永，一个是吴刚，很快就记住他们的姓了），这也很好。不用减肥。众人最后移师海滩漫 步，由于人气不是很旺，“团歌”唱得不如海浪拍岸好。 10日，团友陆续到位，一行40多人，满坐一辆大巴。导游兼领导是我们“深圳房地产信息网”论坛网名“妹妹”的吴小姐，一个走路携着风火、说话做事泼辣老练的四川辣妹子。 一车的老板、老总和各专业人士全听她的发号施令。

　　鉴赏第一站从“东海岸”开始。万科的作品，一直让我敬仰。从“东海岸”看到的是贯 穿的万科公司文化。售楼处告客户的该楼盘有些负面的消息公示，给我留下了深刻的印象。 相比一些自以为大和是的发展商来说，万科更光明磊落。万科开发的房子园林、户型设计大 气而人性化，她的产品用料精致、舍得花本钱，往往弥补了楼盘地段的缺限，而深得社会上 客户信赖。不是盲目，是万科那种敢化腐朽为神奇的魄力和匠心感动我。看了“东海岸”， 蔚蓝海岸、招商海月一直对西部通道开通后困扰着的住户应能找到安慰了。相比之下，“东 海岸”的居民们又多么地气定神闲。万科拿的不是最好的地，但万科能给你盖出好的房子。 这不是我说的，是我听到的。 要提的是， “东海岸”人工湖的黄泥水和游泳池湛蓝的水两种极不协调的颜色比拼在 一起，实在是处败笔，“东海岸”能真正看到海景的户型寥寥无几，有朋友买了两套各300平米的Townhouse打通，除了园林，还是树景。看“东海岸”这名字，你也被万科“忽悠”？ 如果是海景，在深圳的现有的楼盘相信再没有谁能与“天琴湾”般的气势磅礴齐名。

　　接下来的一站是跑“车”观花般地欣赏了“天琴湾”。我奇怪发展商为什么不把她的楼盘取名"天成湾"?看到她，我脑子里就浮出青岛崂山的大自然美和香港深水湾和浅水湾的豪气。 深圳这么一块绝靓之地，发展商可不要暴殄天物呀，深圳人民都不会饶恕你。有趣的是在售楼处我看到一篇报纸剪贴的报道，题目是“谋划百年别墅”，附有大大的一张像片，是介绍 该楼盘的开发商负责人之一胡惠X先生。本人有幸在2000年与胡先生见过两面，深圳罗湖东门的越港商业中心即是胡先生当年任职的开发公司作品,也是胡先生本人当时的办公场所。 今天我们再去到越港商业中心，除了一边感慨她当年拥有的地理位置优越，又同时为当年的 建筑设计老土、短视而遗憾。事过境迁，希望“天琴湾”的今天能摆脱社会上很多发展商能 拿到靓地，但盖不出好房子的“土豪”身影。所幸，尚待开发的“天琴湾”低密度独立别墅留给了开发商可建出“百年”，甚至几代传世作品的富裕空间。我们期待着。 “天琴湾”的保安工作是严密的，团友们除了可在售楼处停留，其余都在车上参观。住户的私隐权重于一切，我们尊重和欣赏。“天琴湾”的会所设计及装饰陈列并没有让人感受到她的高贵和独特，我除了被窗外的美景吸引，还是赞叹大自然的美景。 去了深圳东部，多少有点冲着万科的“十七英里”，可惜最终缘悭一面，只能在车上遥望。要知道，这是我此行最想看到的：万科终于拿了好地，雕塑了什么样的作品。没办法， 谁让万科让我倾心。说了也有趣，我自己住过华侨城，住过福田中心区，在蛇口有置业，但就是没有做过万科的客户。坦白说，万科的房子还没有给到我今天居所般的方便。 看来不只我偏心，原来品鉴团也偏心，行程里安排了多数是参观万科的作品。 车子走在 “第五园”的路上，一路是怎么也美化不起的厂房景，错落也没有致的农房景，让我想 到地产界的“地段、地段、还是地段”的金玉良言为什么会被万科人改变？虽然万科“四季花城”的第一期住户，今天可以大大声声地，以自豪的口吻告诉朋友住在哪里，但当年的荒 芜又偏僻地段又让多少人生畏？万科一次次象使用魔术棒将荒芜地变为奇迹地、种金地。我 们没有数据去统计第一批买了万科“第五园”的业主背景来源，但自我进入了那片青瓦白墙 的世界，我感到了不是在看房子，我是在欣赏艺术作品，一幅染上浓浓的中国历史和文化色 彩的作品。我相信成为她的客户一定也是被这种建筑上的独特风格所倾倒。想象自己如有闲 钱，买一间做为收藏，闲来三五知己度假，以棋琴书画聚会，兴致高昂尚可在天井间把酒问 青天，今昔是何年？ 不要觉得自己跟不上时代，是这世界变得太快。2003年7月还在举牌竞拍坂雪岗用地， 今天万科已在此块地上变成了一座城，一座规划之宏伟、发展速度之快，令人叹为观止的 城！这座城还在万科的魔术棒下逐渐完善和美化。参观其间适逢圣诞节日布置，园区张灯结 彩，喜气洋洋，加上售楼小姐甜美灿烂的笑容让“万科城”更添美丽。不管是“第五园”还 是“万科城”，虽然因人而异，有人唾弃，有人捧场，我们对万科的“第五园”敢于创新的建筑风格就要鼓掌和肯定。从深圳领全国先河率先推出商品房开始，中国房地产改革历史沉 淀到现在也不过20多年。这些年来，房地产发展历史是年轻的，市场发展累积是年轻的，开 发商的经验是年轻的，策划者是年轻的，销售者是年轻的，包括我们采访房地产业界的记者都是年轻的。。。。。。我们看到整个行业其实都是摸着石头在过河。在接受了太多舶来 品，拿来主义，在以为整个壁炉和罗马柱就是欧式，取个洋名就是洋气，在生搬硬套和浮夸风下，“第五园”应该是给中国房地产市场吹来了一股清新的风。原来我们可以拥有这样的居所。原来好东西大家都会欣赏。难怪“第五园”能在05年7月份全国严控房地产市场的风 头火势中仍卖得火爆，能不让你写个服字？！ 品鉴活动中，分别与2位深圳团友交流，问他们做为居家，首选区域是哪里？谁知他们异口同声选择了华侨城。本人居住华侨城已有16年，目睹了华侨城从“锦绣中华”开发到如今集旅游区和高尚住宅区的发展变化。其实回顾华侨城地产开发的历史，前期开发的商品房 也有许多不尽人意的地方，包括许多户型的不合理，大厦大堂设计得小家气等。所幸的是华 侨城占地4.8公里的整体规划和连续发展，以及华侨城集团领导一贯地对园林工作意识超前 和重视，现不仅让居住在华侨称的每一位业主受惠，也让这个名声大的小城生辉。一个好的 发展商如有前瞻性的整体规划，舍得园林投资，生活配套设施齐备，以今天房地产开发市场 摸索积累的几十年经验来看，房子将会越造越好。那种没有实力，只靠关系，谋尽私利，暴 殄天物的开发商只会受到市场的遗弃。 品鉴团带我们去招商的“半山海景”转了一圈，虽然只是小小的一圈，却意外给我们发 现了小区内有家“美仑”会所，幽静、不张扬却透着贵气。据介绍，该会所接待过李嘉诚和 董建华等重量级人物，鲜于向外开放。整个小区依山而建，真正的依畔半山、远眺海景非富则贵之地。相比“天琴湾”，“半山海景”因地处蛇口，购物交通便利，居家性更强。朋友2000年以700万的价钱定购一套，鬼使神差地退了，今天知道已上涨至1500万的价值，连肠子都悔青了。看豪宅有个好处，就是让人发愤图强，努力工作，多多赚钱住豪宅。不知道我们这班来自上海、南京、安徽的团友们，有多少又住进了豪宅？知道了有团友对深圳此行别墅品鉴有点失望，听到的是：就这个水平？ 也不要说团友对深圳别墅印象不够深，想我一个老深圳对其中的一个楼盘至今仍是记忆混乱。先是看到的名称是“新世界豪园”，然后又是“城市山谷”，最后是“硅谷别墅”， 原来说白了都是一处的楼盘分的一、二、三期。奉劝各发展商，楼盘的名字不要太复杂，多了没人记得住呀。

　　品鉴团最后的压轴戏是参观光观澜高尔夫大宅。不愧是大宅，在一个横跨两地（深圳、东莞）、拥有全世界堪称第一的、10个18个洞的高尔夫球场上拥有一所八百平米的大房子，我杞人忧天地想：住在这里久了，眼睛对绿色会不会疲惫？呵呵，每天清早一推开窗吸进了的清新空气会不会夹着农药味？房子太大寻个东西会不会太累？离城太远，交个朋友会不会找不到队？老公下班或远行未归，女主人会不会难以入睡？。。。。。。也许是自己看不到自己有住大宅的命，还是一门心思，安心储钱奔豪宅吧。 突发奇想，我是该大宅售楼员，我就到华为、中兴、富士康等大公司，找他们的大老板直接去推销。让这些企业买大宅做为公司一固定资产（既求保值，也博升值）。想象在世界第一的球场里，以自己的大宅接待客户，进行商务活动，既可切磋球艺，还可促进生意。能 不让老外们眼借界大开吗？哈哈，说不定一单生意就赚出个大宅！行得通话，我想给自己申领个创意奖呢。

　　别墅品鉴团过去许多天了，有些小细节在此一提： 1、 硅谷别墅样板房参观者的布鞋套穿完可以洗涤循环使用，环保精神值得表扬， 但物业管理松懈，有清洁工的子女在样板房随意出现； 2、 观澜高尔夫大宅售楼处洗手间擦手纸使用电动，浪费资源； 3、 活动的经验不够足，如时间未能紧凑，路线有重复，团友交流没有体现（到现在好多团友还对不上号）。 尽管如此，本人还是对整个活动组织者如妹妹吴、宋小姐、水天一剑、陈芳小姐以及连续几日来扛着长枪短炮的摄影师小董和小吴，对各楼盘给予接待我们的各方人士表示感谢， 特别是整个行程陪伴我们的几位，他们付出了很多努力。虽然又是一次摸着石头过河，但我 们众人全部安全且又满载归队。 祝各团友们新年快乐！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　谈建筑的二重性
　　　　　　　　　　　　　——深圳别墅考察侧记
　　　　　　　　　　　 南京优派克思房地产经纪有限公司 张静

　　此次随“深圳豪华别墅品鉴团”游历深圳几大代表性别墅楼盘，虽行程匆匆，然或感悟或凝思或启发，感触良多。别墅是住宅的高级产品，代表了住宅建筑元素的最高境界，而且是建筑元素发挥空间最大最全面的一种住宅产品。下面，就结合此行的见闻来谈谈对建筑的理解。

　　对于大多数人来说，建筑是熟悉的，建筑无处不在；建筑又是陌生的，很难说清楚什么是建筑。有一句流行的话叫“熟悉的陌生人”，建筑之于一般人的感受类似于此。如何理解和把握建筑？以下就尝试从建筑的二重性来解析建筑。 建筑的二重性：功能与艺术，即功能形态与人文生态。

　　功能：前两年，国内各大城市兴起建豪华公厕的热潮，公厕内部装有电子探头、电脑、大屏幕彩电、厕位显示器等设施，可现场门前参观者众多但使用者寥寥。从功能上讲，公厕无论怎 样现代、豪华，但本质功能满足好用、好找、卫生、舒适就行，而其他功能通常没有多少实用价值。当然，这也是跟时代、区域的一般经济生活水平等等因素相关的。 建筑主要基本属性是物质性，且以其中的物质生活实用性为首要。而物质生活实用性主 要特征即建筑是生活场所，是生活的一部分，而非生活的映象。它必须能蔽风雨炎阳，防盗贼兽蛇；分居室以合卫生与伦理；牢固安全可抗地震风暴、、、、、生活本身是建筑的内容、灵魂，建筑是生活的躯壳，而非对生活的描绘。 然而作为建筑来说，它首先应该满足的是人们的一种生活上的需求，而这种需求的确定 从形式上来看就需要一个具有满足这种需求的实用功能性物体或产品来体现。这应该是建筑 的基本属性，是其存在的根本和基础。 人们对建筑的功能形态的需求具有差异性和动态变化性。差异性体现在由于人们收入水平、生活习俗、个性等的差异而产生的对功能形态需求的不同，如由于收入水平的限制购买 经济小户型的人群对户性功能的要求侧重于户型的方正实用；潮州人在户型功能上需要营造 一个较大客厅空间等等。动态变化性体现在社会的发展、历史的前进、人们物质生活水平的 提高而对建筑的功能不断出现新的需求，如八十年代城镇居民有房住就满足其功能要求了， 而现在更讲求居住的舒适性、安全性和相对私密性等功能设计要求。它是一个动态变化的发 展过程。 从人们对建筑功能形态需求的基础物质性再到深层次的具有差异性和动态变化性可以看 出：在运作一个项目时，只有抓住了潜在客户的需求动机，在功能设计上满足其需求则取得 成功的机会越大，如入户花园、落地凸窗、廊院等功能创新设计无不是这方面的成功范例。

　　艺术：一个成功的建筑，它除了满足功能需求这一点之外，它还应该是艺术的，但不是纯粹意 义上的艺术。因为纯粹意义上的艺术是纯粹精神性的，仅供欣赏，而不具特质性。可以是现 实或生活的映象，但非客观现实或生活本身。这里所讲的建筑的艺术性是指建筑应具有人文 和生态的特点。 建筑的人文特点体现在，建筑应该是一种包涵文化特质的历史符号，是人类发展历程中 不断探索、求证、认识、理解自然和自身所留下的印迹。作为具有个性和社会性的个体—— 人，他（她）的身上都会有一种特定的人文烙印，它对人们的思维、理念、道德、品格、审 美情趣的潜移默化的影响可谓深入骨髓和血液，而这种骨子里的烙印是识别群体身份和种族 特点的标志。它是一种历史人文精髓的传承，是几千年地理区域间人类群体生活中所产生的 共同道德、传统、习惯等的深层次表达。只有具有这种人文烙印的个体才是具有社会性的 人，没有社会性的个体人类是没有意义的。 从这种意义上来看，赋予建筑以所对应需求的人文精神更能与建筑所面向的个人或群体 产生强烈的共鸣和本质上的一种人文传统的深层呼应。而这样一种建筑更能被认同、被接受 和被肯定。如万科·第五园，将“骨子里的中国情节”与一定社会群体的共同烙印等内质联 系在一起，在一片西式建筑风格的浪潮中勇敢的回归，以这种人文精神为纽带从而激起了客 户群的强烈共鸣，销售取得了非常理想的成绩，我们说，第五园仅仅是从建筑符号上赋予一 些表达的记号就达到了如此好的市场效果，可见人文元素之于建筑及项目营销推广中的重要 意义。 建筑的生态特点体现在建筑应该是自然的，它应该是与环境协调统一，成为自然的一部 分。建筑与环境是共生关系。建筑在环境中生长，环境因建筑而动。万科·东海岸的规划建 筑创意来自于菠萝，环拥大梅沙，在这样的绝佳自然景观中，建筑是一种享受，生活是一种 享受。而观澜高尔夫依世界顶级的高尔夫球场而建，既是对生活空间的一种调节补充和体育 与生活的协调统一，又与天然的地理环境良好的融合在一起，实现了“建筑与环境共生”。

　　二者的关系：建筑是系统性的产品。建筑的功能性体现了建筑的有形价值，而艺术性则体现了建筑的 无形价值。只有功能性而没有艺术性的建筑是在产品的逐年折旧中消亡，只有艺术性而缺乏 功能性的建筑失去了存在的依据。建筑是功能与艺术的有机统一体。

　　结语：建筑是人们对生活的一种需求、向往、理解和表达。因人们对生活的需要动机驱使和向 往而产生建筑的功能性，因人们对生活的理解和表达而产生建筑的艺术性。 建立在功能需求基础之上，具有人文和生态统一性的建筑才是真正成功的建筑。 （此文仅为一家之谈，如有妄言处敬请斧正。）