青忠贵：尊敬的各位来宾，各位朋友，本人非常荣幸在这里向大家图文解说《深圳别墅研究 报告》。此时我想到了德鲁克的一段话“本书的意图不在于给出答案，而是提出问题”，笔 者不会说这是一部权威之作，我们希望引发一轮卓有成效的争论。在深圳别墅发生重大变化 的关头，我们开展了相关的研究工作。如果我们的成果对大家有所启示，我们将非常欣慰。 下面我开始发布本次别墅研究报告。

　　本次别墅研究报告由八个方面组成：第一，我们介绍一下国内重要城市别墅的概貌。第 二至第四部分，我们将通过深圳别墅市场昨天、今天、明天介绍市场的概况。第五部分到第 六、七部分，我们将重点介绍深圳别墅从产品和价值方面做一个介绍。最后，我们将给出相 关的具体研究结论。

　　首先我们介绍第一部分，国内重要城市经典别墅概况。首先我们看这张图片（见图）， 这是上海紫园项目，占地面积 20万平方平。他的一号别墅占地面积1.2万平方米。他的价格大家可能都有所了解，是1.3亿。此外，他每套别墅占地面积8亩，也就是说5000平米。第二个是北京玫瑰园项目，这是北京目前一个顶级项目，他是北美格调，别墅地标，容积率 0.35 ，占地面积 50 万平方米。这是玫瑰园具体建筑风格，有美洲、欧陆的风格。这是北京另外一个比较出名的项目（见图），号称北京首席中式别墅 —— 观唐，他的容积率的 0.52 ，占地面积 48 万平方米，他比邻 7.5 万平方米的观唐公园。这个是观唐项目具体的院落情况和园林意境的体现。这个是上海另一个项目 —— 西郊九溪十八岛，他的建筑面积 30 万平方米，这个项目由 9 条溪环绕，并有 18 个风情各异的岛屿，占地 1700 平方米左右，这是九溪十八岛的图片，大家可以看到有清澈的流水、绿树。这是杭州的九溪玫瑰园，他的特点是属于森林别墅的类别。这后面是建成后的图片（见图），在群山环绕之间非常美。

　　青忠贵：第二个部分，向大家介绍一下深圳别墅在全国的位置。我们下面会有一些具体的数 据来反映。据 2000年的相关数据，我们列出了深圳、上海、北京、杭州四个指标，GDP总 量、人均 GDP、别墅供应量、占商品住宅比重，通过这个图可以清楚反映出深圳GDP总量很 高，仅次于上海、北京，如果把其他城市包含进来，深圳 GDP在全国处于第五，比03年略有下降，被苏州略为超越。他的人均GDP全国第一，达到6万多元。按美元计算是超过7000美元了。通过部分图表的比较，可以看出我们深圳别墅的供应量还是比较少。比杭州还要少。比上海、北京那就是少的更多了。他的比重也非常小，只有2.1％，其他城市都在10％以上。 我们有一个深圳、北京、上海、杭州顶级别墅的比较，深圳 0 年是 3150 元，上海是 1.3 亿（紫园项目），北京有一些变化，杭州没有什么变化。通过上述图表比较，深圳的别墅供应量非常少，深圳顶级别墅的价格低于上海，与北京接近，但高于杭州。这是我们得出的两个结论。

　　青忠贵：第三方面，我们谈一下深圳别墅市场分析的昨天，这个我们给出了相应的时间段。 这是 1990－2000年的情况。这是90年代最早的别墅项目，怡景别墅（见图），我们称为岭南风格的“农民房”，它的外立面跟现在的很多农民房没有什么区别，甚至比农民房还差。怡景别墅现在非常沦落了，目前是居住、娱乐、休闲、办公功能混杂，管理也很差。这个是御海湾项目（见图），这个项目现在处于无人居住的状态。这是97年御景苑项目，目前也是一个烂尾项目，成为了民工的乐园。这个是98年月亮湾山庄，从外立面来看，根本没别墅的品质感，也没有更多的想象空间。我们称是早期别墅的一个疵点。个这是99年颐园别墅，这个项目运用了大量的欧式元素，但不是很协调。这是99年开发的银谷别墅（见图），这个项目已经具备了别墅相关的品质、档次，这是早期别墅中的少数精品。

　　在深圳别墅市场的昨天，我们看一下他的开发区域，早期来说，他的区域方面是比较零 散的，比如蛇口、罗湖、龙华、布吉、福永这些地方都有零星的别墅项目在开发，但没有形 成一个集中的区域。经过了一段时间发展，逐步形成了三个主要别墅开发区域，分别是蛇口 大南山、银湖、葵涌、大鹏。在供应量方面，我们得到了相关的统计数据（ 92－2000年）， 总的供应量 48.92万平方米，占住宅总量1.6％。其中有阶段性的特点，94年之前，他们处于萌芽状态，94－97年，是飞跃的发展。98－2000年，又有所萎缩了。岭南风格流行于早期的市场，欧式的古典风格后来逐步流行。在客户层面，早期别墅的购买者主要是香港的客户和本地的一些客户。香港客户的特点主要是来深投资，购买的目的有投资和自住两个方面，他们是深圳早期别墅消费的主力军。在本地客户方面，他们属于深圳第一代富裕起来的阶层。 特点是：文化层次不高，居住的需求也相对简单。他们强调私密性，面积大就比较好，换房 频率也比较低。

　　在上述我们描述的关于区域、供应、建筑风格以及客户特点之后，我们对别墅还有以下 的小结：认为早期别墅市场是粗放形态发展特征。具体四个小点： 1、别墅的品质感低，缺 乏尊贵感。 2、强调私人空间，弱化公共空间营造。3、别墅功能向其他功能转变。4、营销 方式也比较单一，销售周期比较长。

　　第四部分，我们介绍一下深圳别墅市场 01年到04年的情况，这是2001年开发的项目，半山海景别墅（见图）。曾经最贵的别墅在这里。他的特点是美式结构开始运用。另外这里外籍人士居住的比较多。2001年的仙湖山庄可以嫁接美式别墅。2002年的城市山谷（见图）， 这个我们认为是大规模的城市别墅。他开始注重园林环境的营造。意图在高新区打造一个城 市别墅的典范。 2000年开发的水榭花都（见图），我们认为他是城市中心综合物业 TOWNHOUSE代表，他运用多种元素，并注重美学效果和空间实用。自身的环境和周边香蜜湖 环境看上去也是很美。这是 03年项目——云深处（见图），这是现代风格运用。比较简洁、 时尚，最大限度结合了山体资源。这是万科的一个作品——十七英里项目，这个项目最大特 点是海景资源利用最大化。可以看到一望无际的海面，而且海水也非常的清澈。在深圳别墅 市场今天这个时间段中，我们觉得他的开发区域方面呈现这样的特点：以前三大区域基础 上，大华侨城、梅沙区域开始崛起。供求方面， 01 － 0 年 45.7 万平方米，占住宅总量 1.5 ％，销售基本上还是不错的，在 80 ％左右。供求呈现逐年上升，市场份额小幅扩大的趋势。在建筑风格方面开始多样化，现代风格开始在别墅市场起到创新的作用。

　　第四方面，客户。 01 － 04 年时段，我们认为本地客户占了主流。他们是第二代深圳富裕阶层，文化层次比较高，换房频率也比较高。另外，客户层面还有内地的、香港的，我们这里主要说的主流客户。

　　通过上面的分析，我们有一个小结，别墅向精细化、多元化方面，别墅的风格多样化， 产品差异化，品质感逐步提升，并且强调与自然融合，同时注重公共空间的营造。营销方式 也开始多样化，更趋时效。

　　第五方面，深圳别墅市场的未来趋势。这里我们列举了两个项目，一个是招商·华侨城 项目 —— 尖岗山，这个项目总占地 60 万平方米，容积率 0.5 ，开发区给这个项目定位是深圳纯别墅西班牙别墅。这个是振业城项目。有 TOWNHOUSE 、多层、小高层。这是未来 2 、 3 年的供应量，在 150 － 200 万平方米区间，是过去 3 年的两倍。在区域方面，我们认为未来潜力较大的开发区域，除了大华侨城和香蜜湖两个区域外，更具潜力的是东部区域、观澜区域等。


　　第六，我们重点分析一下深圳的别墅产品。 1、我们看一下产品的容积率。通过我们对深 圳别墅项目的归纳总结，我们发现了这样一个特点，独立别墅的容积率一般 0.5以下这个区 间以及 0.25 － 0.7 这个区间。双拼别墅在 0.25 － 0.7 ，连排别墅在 0.6 － 0.7 。 2 、户型空间解析：我们认为目前别墅主要户型方面有以下几个部分组成，一个是生活区，满足基本的生活和对外交流的活动空间。主要有客厅、餐厅等组成。第二，休息区，主人房、客房组成，休息区由会议厅、储藏室。还有工作区，由厨房、工人房、洗手间组成。我们看到功能分区比较明显，在这套别墅的户型中，每个层次的功能区都分布的很清晰。功能配置细化，在这个别墅里配置了各种功能的区域，包括客厅、会议厅、电梯及电梯厅、车库、餐厅等。第三个特点，注重私密性。大家可以看到这套三层别墅空间私密性处理的非常好（见图），一层的客厅、餐厅，二层套房，三层的主人房都非常私密。

　　通过研究，我们有以下结论：居住型别墅，可以看出休息区的比重是比较大。度假型别 墅强调生活区的比重。居住型别墅面积越大，功能越完善，休息区、生活区根据相应的情况 适当调配。度假型别墅面积越大，功能区、休闲区比重越大。第三，别墅户型尺度：经济型 别墅大概 200平方米左右，主要由客厅、餐厅、厨房、工人房、车库、花园、露台等组成， 如果面积大一点就成为舒适型（ 300－400平方米），这里增设了客房、主人房面积。如果更进一步到豪华型（500平方米以上），增设了门厅、独立书房，同时扩大了主人房、客房、 车库的面积。

　　第七方面，我们分析一下深圳别墅的价格。这是二级市场价格的图表反映。从图表可以 看出，福田、罗湖、南山基本在 2 万的区间。盐田在 1 － 1.3 万。龙岗和宝安因为所属的区域比较大，各个项目地段、环境有很大区别，所以价格相差比较大。宝安区最高达到 2.5 万以上，低的是 1 万以上。

　　三级市场价格反映：通过这个图表大家可以看出（见图），在别墅价格方面有以下三个 方面的特点，租赁回报低、保值能力强、增值潜力大。大量别墅增值幅度都在 30％以上。只有少数几个项目价值没有这么高的增长。他们的租赁回报如果按照正常的回报（8％）来 算，只有少数达到了这个回报标准，大部分都没有达到这个标准。 通过上述七个方面的分析，我们给出深圳别墅一个总论：1、我们认为深圳别墅已经进 入大别墅时代。这个大别墅时代主要体现在两个方面，一个是规模。另外一个是产品类型。

　　2、未来别墅供应将巨幅放量，年市场份额将是过去2－3倍左右。3、低密度、综合形态的经济型别墅是市场的主流，高档独立别墅是价值的风向标。类似于振业城、圣莫丽斯、星河· 丹堤这些项目。高档项目比如波托菲诺，决定了市场价格的高度。 4、别墅价格普遍被低 估，未来要建立新的价格和价值的标杆。 5、别墅产品向精细化发展，建筑和资源有非常好 的融合。这个资源包括自然和人文资源。 这就是《别墅市场研究报告》的主要内容，存在不足的地方，请大家多指教，谢谢大家！