胡冶明：今天利用这个机会给大家介绍美式风格的别墅。我主要讲四个方面的内容：第一， 美式别墅的建筑文革。第二，介绍一下美式别墅设计的特点。第三，美式别墅的建造技术。 第四，美式别墅的开发模式。

　　接下来我通过一百张左右的幻灯给大家介绍一下美式别墅。第一方面，我介绍一下美式 别墅的建筑文化。 1、首先我们讨论一下别墅的概况。我认为“别墅”这个词在我们房地产 业内实际上相当混淆。今天我通过分类跟大家做探讨。第一个大家看到的是贵族庄园，这在 国外是一种非常大的贵族庄园，他可能占地几亩甚至几平方公里，甚至有狩猎场、高尔夫球 场，房子有建筑群，这就是庄园。这个在国内很少见。第二，别墅与休闲居所。“别墅”这 个词中文翻译的非常好，别墅肯定是指的是第二居所。我个人认为别墅从英文意思和中文意 思指的是第二居所。第三居所是什么概念？可能这不是你附近的郊区，在另外的城市或国家 你有一栋房子，这可能就是第三记所。第三，我介绍一下独立式住宅。房地产现在开发的几 乎都是独立式住宅， singlehouse，我们作为行业人士来讲把它叫别墅。实际上独立式住宅 作为第一居所使用。所以前几天，我跟同行探讨这个问题，如果是第一居所的话就不应该限 制。第四，深圳有许多连体式住宅（ TOWNHOUSE），这个比较适合我国国情。我国经济快速 增长，这种 TOWNHOUSE别墅比较适合中产阶级。这里要清晰一个概念，别墅和公寓的分界线 是什么？别墅一定是有自己的天和地，包括 TOWNHOUSE一定是垂直上下是一家，如果上面有 另外一家，这就是公寓了。如果称为别墅这个类型，天地绝对是一家的。接下来一个层面， 别墅是独家公寓。楼上楼下可能是多家或者几家，他以公寓的方式存在，但是作为第二居 所。最后，别墅是一个度假酒店。最近我在长沙就看到这个类型的别墅。这些项目随着我国 旅游市场的发展，类似别墅的房子也会越来越多。所以第一个小问题主要是从概念方面应该 这样分类的。

　　2、如果按照地理性质的分类还可以这样分：山地式的别墅。在广东这样的别墅非常 多。山地式别墅实际上是我们业内重点探讨的一个别墅模式。第二，另外随着旅游地产的发 展，出现了森林度假。第三，田园式别墅。这起源于欧洲乡村的概念。最后，靠海的度假别 墅，它也有非常鲜明的特点。

　　第二个小问题，我跟大家探讨一下美国住宅的发展历史。这跟美国200年的历史紧密相 关。 19世纪之前，大家知道美国史是从东部向西部发展的过程，到了20世纪初，住房也随美国经济的发展逐渐的变化。他们基本上都是以独立式住宅、低层建筑为主。而且一开始都 是以木结构为主。到了 20 世纪，知道世界史的都知道，美国两次世界大战发了大财。别的国家两次世界大战都损失惨重，只有美国收获最大。美国工业得到了高速的发展，这对住宅建筑也是有很大帮助。在美国 50 年代之前，美国的建造技术已经打下了非常深厚的技术基础。到了 20 世纪的 60 、 70 年代，达到工业化住宅的高峰。我国建设部现在提出了 “ 产业化住宅 ” 的概念，美国 60 年代住宅产业化就已经达到了非常高的水准。到了 90 年代，又进入 了一个更成熟的阶段，特别是在木结构的基础上，又发展了轻钢结构及其他的混合结构，包括各种文化的交流又达到了一个更高的水准。我今天主要是介绍美国 90 年代以后独立式住宅的建造历史。

　　胡冶明：第三个小问题，跟大家讲一下美式别墅建筑风格。美国实际上就是一个移民国家， 他的建筑风格实际上是全世界的。美式别墅的建筑风格实际上是以欧洲为主的，通过 200多 年的发展，他又有了本身的创造和发明，又融合了其他建筑的特点。包括亚洲的特点，美国 自己生活方式的特点。我归纳了大概 6种方式：1、欧洲古典怀旧风格。这主要是欧式风格， 但是欧式风格中又分十多种风格。 2、美国当代式。这个是什么风格呢？这个是又有现代、 又有古典的元素。 3、另外保存美国西部、乡村风格的。4、另外还有美国的南部风格。美国 南部往往是说西班牙语的，他的建筑有很大特点。 5、海滨阳光式。在座做度假别墅项目的 可以参考一下。 6 、山地式别墅。

我们快速看一下，这个是属于古典怀旧式（见图），这个是地中海欧式风格（见图）。 这个是典型的西班牙风格（见图）。这个是典型的法式风格（见图），它最大的特点是屋顶 坡度比较大，一般达到 45度。法国人认为屋顶高才显示出尊贵。这个是一个法式的豪宅（见 图），从远处大家可以看它的屋顶是比较高耸，而且颜色基本上都是蓝灰色。我们深圳也有 一个楼盘是法式的——香榭里花园，我认为也是非常成功的，把法式的风格运用的非常好。 这个是豪宅的立面，他的屋顶比下面的比例还要大。这个是比较典型的欧洲式建筑（见 图），大家可以通过屋檐的一些线条和大量的石材可以看出他比较庄重的欧式风格。这个别 墅的风格是英国的风格，最大的特点是通过结构的外暴露体现了整个的建筑立面的特色。这 个是大家经常看到的维多利亚风格（见图），这个是当年维多利亚女王时代创造下来的建筑 风格。这个风格对美国别墅的影响非常大。在美国纽约等老城市，这种维多利亚风格已经 200多年，而且保养非常好。维多利亚风格是怎样的特点呢？1、在山花上有很多的装饰。 2、它有柱廊。我们广东地区非常适合维多利亚风格，为什么呢？它有柱廊。它形成了前后 空气的负压，也就产生了穿堂风。外面 30度的时候，屋里也不用开空调，非常凉爽。我们把 国外设计的一些特点引入，对我们国内建筑也是很有好处。这也是维多利亚风格（见图）， 可以看到尖尖的屋顶，还有一些柱廊、装饰。这个也是维多利亚风格（见图），它比较简 单，但是也有柱廊。在美国量比较大的就是美国当代风格，这里加入了一些工业化的材料， 体现了风格比较简洁。这个是比较典型的代表。这个量非常大。像这个别墅（见图）屋面处 理的非常干脆利落，整个空间结构组合也是非常利索。另外刚才提到乡村风格，它有一种田 园的感觉，这在美国个性化别墅需求里也占了很大的比例。英文叫就是“ Farmerhouse”， 农民房子。这是美国西南地区的风格（见图），它靠近墨西哥，他没有坡屋顶，它也是西班 牙建筑风格之一，它是整个西班牙住宅里的一个分支。我们看看美国的海边度假别墅是怎样 的方式，它更多是一种阳光的气息。一楼几乎都是架空的，有比较好的通风。这个是山地别 墅（见图），前面三层，后面二层，顺着坡地建。这个是下三坡房（见图）。这个是最常见 的一种。这里给大家介绍一下森林度假别墅（见图），我们在广东地区接触到三个旅游项 目，也有这样的需求。这个面积可能就在 30 平方米或者 60 － 70 平方米， 30 平方米其实就是一 套标准客房， 60 平米就是两个套房，这在旅游项目中非常受欢迎，甚至作为产权进行销售也 可以卖一个很好的价钱。我们参与了深圳周边地区两个地产项目就是采用这种思路。

　　另外考虑到我们深圳气侯特点，我们看看庭院式住宅是怎样的。这里很多元素都是我们 中国院落的元素，国外的人学的挺好，反过来我们现在还要借鉴他们。他把游泳池放在自己 的院落，形成了又有隐私，又有空间。我们国家古典的园林往往以观赏为主，欧美以适用为 主。所以价值理念是有差异的。我们是中看不中用，欧美又要中用又要中看，还是值得我们 学习。这也是一个度假别墅的造型（见图），这个是亚热度区域别墅（见图）。

　　第二个大问题，我讲一下美国别墅的而且特点。这跟国内住宅设计，包括刚才星彦地产 介绍的国内的一些别墅及我们深圳已经建成的一些遗憾的别墅是有很大的不同。我希望通过 介绍给做别墅的同行有一点点帮助。 1、讲一下组团式规划设计。真正的别墅不是组团的， 一个山坡只有一个别墅。组团布置的别墅实际上就是 singlehouse，我们国内设计师往往在 这方面走了一个误区，他本来把一个山里就一个别墅的造型进行组团，这个是很大的误区。 美国这种无论是西班牙风格，还是维多利亚风格，还是地中海风格，可以摆在一起，比较适 合组团式风格。我们国内设计师往往把国外只有一栋的别墅进行组团式，结果出现了很多很 可笑的设计。

　　接下来谈一下大家非常关心的建筑容积率的问题。由于美国的别墅平面变化是非常丰富 的。我有时候开玩笑说中国的是把公寓切下来变成两层，就变成别墅了。美国的别墅平面根 据功能可以任意布置，另外这样的平面在栋与栋之间进行组团布置会感觉不紧密。最近正在 卖的仙湖山庄，他的设计虽然有点老，但是容积率是 0.6，你看了不会觉得很密。但是如果 我们再去看看银湖的别墅，他们是 0.6－0.7的容积率，由于他的平面，使他的感觉不是很 密。我们希望如果采用美国设计的风格，容积率尽量不要超过 0.5。第二，总体布局的组团 效应。美式别墅和欧式别墅比较适合组团，他们有很近的血缘关系。你可以把他们全部定为 西班牙风格、维多利亚风格，但是放在一起还是很协调的。第三，在栋与栋之间入口、朝向 等方面与我们一般的设计风格是一样的。也讲究隐私、朝向，但是美国别墅有一个特点，从 外面回来，回家的路子要以最简洁的路线。我们广东朋友强调入口不能对着大门，这和美国 人有很大的差别。另外组团功能分区，美国的社区跟我们的社区也不太一样。我们广东，特 别是番禺碧桂园都是别墅群，然后做很多配套，这在美国来讲，社区很少有这么庞大，基本 几十栋就算是比较大的社区了。每个社区都非常有个性。甚至你不符合我们的条件，你不能 当我们的邻居。我们国内如果做别墅开发，还是要尊重国内的需求。再简单谈一下园林及景 观设计。美国人的思维是非常开放的，他的花园都是很矮的篱笆，甚至连篱笆都没有。但是 有花园红线，如果你不被邀请而进入，我可以开枪打你。所以栋与栋之间是非常开放这也不 太符合我们国人的生活习惯。现在越来越多人已经开始接受这个方式。我们国内的花园是请 工人打理，但是美国是自己打理，而且每年评比最好、最差的花园。

　　接下来，我讲一下美国住宅户型平面方面，它与国内有很大的不同，这确实值得我们借 鉴。刚才报告里已经提到了一点，我重点结合美国别墅的特点谈谈。 1、公共空间的布置。 门厅、客厅、家庭厅、正餐厅、早餐厅、厨房。家庭厅和客厅的细分，我们国人希望客厅 大，显示气派，在美国来讲，客厅是小的，家庭厅是大的。这是美国的价值观念。这个房子 是我家人住的，我自己家里人享受的空间是第一需要。所以一定要大，要舒适。客人来了， 小客厅先坐坐，有点事谈完就走了。这是一个很大的区别。未来我们国内的豪宅、别墅也慢 慢往这个方向发展。另外，美国的别墅无论大小都有两个餐厅，一个是正餐厅，一个是早餐厅。这个早餐厅是一般的早餐和午餐。这个早餐厅我们待会儿可以通过图片看看他们的设 计，我觉得这非常有可取的地方。刚才我在下面看展览，我看很多建筑商设计了吧台，我觉 得设一个早餐厅比设置这个吧台更适合。再讲讲厨房，美国的厨房非常大，美国的橱柜都非 常丰富，他的台面布置不光光是西餐的需要，另外还有多功能的需要，灶头的布置都是非常 丰富的。厨房作为家庭重要的中心场所，美国遵循这么一个原则，他公共部分的设计也是以 厨房为中心。所有的客厅、家庭厅、早餐厅都是围绕厨房。从厨房可以非常便捷到以上空间 去。所以其他部分的公共空间都围绕厨房来部署。

　　　 　　　　　

　　胡冶明：接下来，我讲一下美国别墅的娱乐空间布置。这分室内、室外，有大露台、家庭影 院、书房、游戏室，我们国内应该借鉴这个大露台。这个大露台跟最大的厅是连在一起的。 然后就是可以推拉的门，这也是建筑师最基本的思想，他希望把室内空间和室外空间通过露 台有一个紧密的联系。可以把室外的景色引入屋内。在外面又可以看到室内和室外空间的共 同融合。这也是建筑师的传统手法，这在美国别墅的平面里体现的非常到位。

　　辅助功能的布置，美国别墅是非常详细。他往往有工作间，这个工作间不光光是主人的 兴趣爱好，美国中产阶级喜欢自己做点事，所以他需要有工作间，另外还有洗衣房。包括熨 烫的位置都考虑的非常好。在美国别墅里，它把洗衣房放在非常重要的位置。另外还有酒 窖，储存一些陈年好酒。另外最大的特点就是储藏间。大家可以去深圳仙湖山庄看一看，可 以看到它所有的地方都有储藏空间，这个是非常好的设计。实际上我们国内设计界已经提出 了很多年了，尽可能少买家具，多一点储藏空间。

　　最后一个，我要讲一下非常重要的卧房部分。前面讲到公共空间布置以厨房为中心，居 住部分以主人房为重点。主人房的设计比其他普通房好很多，而且内容多很多。这充分体现 了主人在家里的重要位置。看看我们国内的别墅设计，往往是大了点，但是设计还是老三 套，这很悲哀。在美国价值观，卧室应该是最豪华的地方。这也符合美国人的价值观。

　　接下来，我稍微用点时间介绍几个经典平面：这栋别墅是400平米的法式别墅（见 图），这个先后在广州建了几十栋。当时招商地产的几个老总到了广州一看，都觉得这个户 型好。这个是一层平面（见图），大家看下面是入口，入口进去有一个门厅，门厅左边是一 个客人房，这个客人房可以是书房，也可以是音乐房，根据你家庭的需要，你可以把它做成 其他用途，也可以做成书房。注意看一下右边，这是客厅，这个客厅不大，只有 15 平方米左 右，客厅是一个多边型的平面，这个作为临时来的客人就在这里交谈。跟客厅连在一起的是 正餐厅，可以摆 8个餐位，这两个厅通过一个拱门使两个功能区分又互动，但是又感到很宽 阔。从门厅往里走，有一个 35 平方米的家庭厅，客厅比家庭厅小很多，家庭厅后面有一个露 台，也是 35 平方米，这个比阳台适用的多，两个加起来有 70 、 80 平方米。有的业主在周末举 办了一个 Party ，邀请了 50 － 60 人，但是在里面并不感到拥挤，这个设计就解决了 50 － 60 人 来聚会的问题。再往后是早餐厅，大家注意到早餐厅和厨房可以封闭，为什么这个户型受喜 欢？他符合中国人炒菜的习惯。另外美式厨房中间都有一个“小岛”，这个小岛运用起来非 常的适用，我们住别墅的人往往都不做饭，在美国人理念中，厨房是家庭主妇用的，要最好 的景观。所以厨房的投入是非常大的。在正餐厅和厨房之间有一个小房间，另外在洗衣房对 面还有一个房间，专门放餐具用的。这在我们国内平面设计中是见不到的，这很值得我们国 内借鉴。另外他双车位有一个便门，可以直接到正餐厅吃饭。大家看一下这个平面，从家庭 厅、门厅、客厅、厨房厅、早餐厅全都是连通的，美式别墅把这些公共厅进行了流动、连续 的空间设计，使每一个功能厅之间有联系，又有互动，又有区别。比如小孩可以在露台上做 游戏，比较喜欢美食的人可以在厨房多待一会儿。所以 50 － 60 人在里面开 party 在里面并不 觉得拥挤，这很值得我们借鉴学习。前两天我看了广州的一个设计，把厅做的很大， 50平 米，但是只有一个厅。来了 50人都在一个厅会是怎样呢？很难想象。这个平面就比较好用， 来的人不同，不同的年龄层有不同的话题，你非要放在同一个厅里。广州有一个别墅宣称主 人房 60 平米，这个设计就走了误区。这个是一层的功能设计。

　　大家看一下二楼（见图），左手边这部分都是主人房区域，有 100平方米。刚才我点了 一个例子，我们国内设计白云堡主卧房 60 平方米。这个主卧房面积是 35 平方米，别墅的主人 房，不宜大于 40 平方米。这种比例和尺度放在 35 － 45 平方米里最恰当。接下来看一下主卫生 间，有 35 平方米。一进门看到左手边一个房间，右手边一个房间。这是先生、太太可步入的 更衣室。生活质量达到一定程度后，先生和太太的衣服不混在一起放，这也是生活提高的一 个方式。再往下看，卫生间有这么几个区域，我们常常讲干湿分开，他也做到了。放在中间 是一个双人的按摩缸，这里有非常大的采光窗。按摩缸需要有一个舒适的景观。然后旁边是 一个比较大的空间。国内有些 400 － 500 ，冲凉房却还是 900×900 。既然是两个人用，卫生间 坐垫器的地方还有专门的抽风和空调。另外主卫生间两边有两个洗面盆，先生的和太太也要 分开。他同时又起到了梳妆台的作用，化妆品和剃须刀都不能混的。另外两个洗面台旁边有 两个小格子，家里所有的医药箱都在洗手间里。另外这边小格子是放冰箱，里面放着饮料、 红酒，做按摩的时候很累、很热，这个时候可以饮用饮品。接下来主人房旁边有一个休息 室，真正比较高贵的人醒来后要坐下来休息一下。有的业主把这个做成小书房，这也是可以 的。另外后面是一个景观阳台。这还不是豪宅，只是 400平米的别墅。旁边还有儿童房、主 卧房。我们再总结一下，公共部分以厨房为中心，卧房部分以主人房为重点。

　　这是一栋169平方米的乡村度假别墅（见图），他倾向于第二居所、第三居所。这种房 子和第一居所有很大不同。这个一楼有一个入口，入口进去是客厅，客厅旁边是餐厅，这也 体现了流动感。主人房布置在一楼，连接餐厅有一个大露台，你在就餐的时候可以与室内室 外有一个很好的互动。由于面积比较小，所以一楼只能布置这么多。二楼有两间卧房，然后 还有一个活动厅可以做游戏。这个这栋楼其他两个立面（见图）。 胡冶明：接下来给大家快速阅览一下美国的大宅是怎样的（见图），这个 800平米的别墅 （见图），这个是西班牙风格。看一下这个平面（见图），这跟普通住宅不太一样，有 4 个 车位，一边两个。从车位进来是主入口，他的主人房还在上侧。家庭厅也是非常大。另外这 两层的别墅也有电梯。后面有一圈的部分（见图）是一个烧烤场，这跟 300 、 400 平米又有很 大的不同，有很大的院落、烧烤场，整个功能又丰富了很多。这个是二楼（见图），二楼由 四间房组成，同时有一个游戏房的设计。我们看一下豪宅的室内设计，主人卫生间是这样设 计的（见图），我们现在正对着看到的是一个按摩缸，左边右边非常是男主人和女主人的洗 面台。左手边是早餐厅，右手边是正餐厅（见图），大家可以注意一下他的装修。这个是厨 房（见图），厨房提供了一个服务吧台，你随便想吃点什么东西马上就可以过来，而不是国 内设计成酒吧台，这些都是中看不中用的。我希望国内设计师可以借鉴一下这样的设计。左 边是家庭厅，右边是主人房，对面是一个休息室。他的后院有一个烧烤场，这个大宅来一百 来人都没有什么问题。这个是大宅后院，美式大宅后院肯定是有游泳池的，这个是符合个人 隐私的。所以我们希望设计师可以考虑这样一个模式。

　　我们再看一下美国的顶级别墅， 1000平方米的，像白宫（见图）。两边车库从后面进 来，也是四个车位。左手边是主人房的区域，这个就更豪华了。到了二楼，有四间卧房，次 主人卧房，起居厅。这是宫殿的正餐厅（见图）。这是餐厅的另一角（见图）。这是主厅 （见图）。这是后院（见图）。美国别墅到了一定程度，不光前院设计的好，后院更精彩。

　　我们再简单看几个室内设计。美国比较讲究风格和品味。大家看这个是什么？这个是五 头炉，这个在国内是没有见过的。这个也是大户人家，做饭的时候同时有 5个东西在做。这 个是餐厅的设计，他用了天窗的设计。这个厨房也有一个服务吧台，大家可以看到全是白色 做的。这里有自己的小办公室，可以在家里办公。这是主人卫生间（见图），主人卧房（见 图）。这是餐厅（见图）。这个是普通美国住宅的主人卫生间（见图），大家可以比较明确 看到干湿分开，只有淋浴间是湿的，其他都是干的。实际上包括我们很多国内人老是觉得厨 房很潮湿，国外都有恒温空调，根本不会湿。只是淋浴间把防水做好，其他地方不做防水。 而且很重要的可以看到卫生间是贴着壁纸，我们国内很多设计师已经在采用了，大胆使用了 壁纸，但是这必须要有很好的通风感。这个主人卧房没有装修，但是通过布艺和家具的摆设 达到了一个很舒适的品位（见图）。左边是一个餐厅，全部是白色的涂料，他通过墙面颜色 的变化，强调功能的变化，这也是室内设计的一个手法。

　　胡冶明：第三部分，我讲一下美国别墅的建造技术。他有很高的科技含量。美国别墅的建造 大部分是钢结构、木结构做的。他的结构体系不是我们梁柱体系，他是板类结构。由木结 构、工程板形成的结构体系。这个结构体系最大的特点是柔韧性非常好。另外高科技主要体 现在维护体系，他主要通过墙体一体化，所有的水、电全都在墙角。通过维护结构，他不仅 有很强的环保节能性能，又大大节省了使用面积。另外，他给建筑师很随意的空间，他的一 楼、二楼的墙可以不对齐，卧房需要多大尺度就做多大，所以建筑师设计很随意。平面、立 面都给建筑师很灵活的空间。另外，美国建筑是装配式的。他是高度工业化、产业化。他有 很高的科技含量，施工周期非常短。为什么叫产业化？他很多建筑材料是成品、半成品，他 通过提前预订、现场组装，最后大大缩短施工周期也大大保证了施工质量。所以这里有很高 的科技含量。我们建设部极力推广住宅产业化在普通住宅上应用。大家也知道，包括万科地 产也在全力推进住宅产业化，我觉得万科地产确实在中国地产领先了一步，在这方面走了很 远。

　　另外，我简单的把这个成本分析一下。由于构造体系和技术含量是比较高的。很难拿钢 木结构和我们传统的钢筋水泥比较，我给大家一个参考数字。这种做完精装修的别墅和水泥 结构做完精装修的价格是一样的，但是最后的科技含量、使用率、性价比、使用效果、环保 节能就大大不一样，开发商希望最少的投入把房子卖出去，所以楞要把美国的房子做成毛坯 房就很困难，我们这个毛坯已经含了部分的智能化系统、管线系统，所以我们的毛坯房比钢 筋水泥高了一些。如果全装修完，价格是差不多，但是效果完全不同。另外，维护保养有他 的特点，这个问题我就多讲了。这个非常简单，我们任何一个维修队都可以做到。这个是钢 结构的项目（见图），现在肋全做完了，板还没有上。这个跟我们传统的完全不一样。这个 是他的基础结构，一栋 300平方米总的重量100吨就装完了，同样水泥结构，差不多有500 吨，所以这个房子是水泥结构的 1/4 、 1/6 ，所以承载力取值是比较低的。这个是门窗开洞情 况（见图）。这个是屋架施工情况（见图）。这个是深圳仙湖山庄木结构正在封板的施工现 场图（见图）。这个是半山海景（见图）。

　　　　

　　我们通过几个图片看一下在广东省建的几个别墅。这个是半山海景的别墅（见图）。这 张图片大家要看细部（见图），他的瓦、檐口都是工业化的东西。通过这个西部可以看到高 度工业化、产业化住宅是怎么构成的。这个是 97 年开始做的蛇口鲸山别墅（见图），这个做 出来后特别受外国专家欢迎，他一个月 4万多元，旁边是2万多元，这个贵一倍的还要排队。 这个是仙湖山庄木结构的住宅（见图）。这个是广州一个项目，做了维多利亚风格（见 图）。这个是西班牙风格的项目（见图）。

　　　　　

　　胡冶明：接下来我简单介绍一下开发的模式。在座有很多地产开发商，我想把美国别墅的开 发模式做一个简要介绍。现在很多地产商已经提出我们的别墅项目是定制的。去年万通地产 的冯仑写了一本书，包括定制模式已经有了很详细的理论化的探讨。具体定制模式是怎么定 制的呢？作为别墅的高端物业，我们很难像 90 年代初那样，像种庄稼一样做出来。现在随着 社会的发展，别墅的需求者文化层次、个性化需求越来越高，都是西班牙风格不喜欢，我喜 欢维多利亚风格。所以定制模式更加人性化，更加紧密的与市场结合。这里讲一下定制模 式。你这个是顶级豪宅还是 TOWNHOUSE，是第一居所还是第二居所，这要很好的的定位。另 外要有一个详细的规划设计，几年前半山海景就是先做了规划，先做一批样板房，做一批美 式别墅看看，这个效果非常好。所以半山海景从当时的 2万已经升到4万了，而且卖的非常 快。当规划设计做好后，这里有一个互动销售，这个需要开发商、设计师、承建商、销售公 司进行互动，因为业主需求的是维多利亚风格，你设计师只会设计西班牙风格怎么办？所以 你需要很大的设计储备。设计出来后，开发商要考虑成本因素、地价因素，同时客户要提出 个性化需求，所以这比传统的做好房子销售复杂的多。在国内的一些别墅项目里还在探索阶 段，但是这是一个方向。不像国外一个设计师的电脑库有上千套别墅样板。这也是我们一个 发展的方向。接下来就是施工建造、竣工、办理产权手续。

　　这个图片是定制式的别墅（见图），这个是高尔夫球场，他定制了几十栋别墅。每个别 墅有小的规划要点，比如 18 号地是一亩半地，总高度不能超过 15 米，跟旁边的间距不能大于 多少，他有这些要求。然后开发商推荐客户选择别墅。所以这个开发商怎么把握这个度，设 计师怎么跟进，销售怎么配合，这是有一定的难度的。在国外，这种地块式的销售在美国都 是这样做的。这个是深圳旅游地产项目——三门岛（见图），他的地块比较大，每个地块都 是几亩地，他是作为企业的度假用地，他也是采取定制式，每个地块可以做一个小酒店， 20、30个客房。这是定制模式的另一种方式，也可以用到比较大的项目上，有一些开发商在 这里搞总部基地。

　　　　　　　　　　　

　　最后跟大家探讨几个小问题：第一，产品的市场定位。我相信目前的成熟开发商已经不 是 90年代的别墅开发商了，我相信在产品定位这块会把握的非常成熟。按照星彦地产的调 查，未来深圳别墅市场会有一个快速的增长。第二，美式风格实际上是多国的风格，不仅仅 强调西班牙风格或者维多利亚风格，如果把握不好风格，这就会影响整个楼盘的素质。第 三，性价比的问题。我们前几年，用做农民房的价钱卖几万一平方米的豪宅，这个是不可思 议的。开发商主要的驱动都在利益方面，没有把重点放在产品的打造，产品的打造中有很多 优秀的思想需要设计师引入，另外住宅的科技含量如何提升，如何引入环保、节能，包括系 统，你别墅高档楼盘的素质大大的提升了，你的价格可以高起来，多少年后也不会被业主 骂。有一些银湖的业主说，如果国土局允许，银湖业主会有一半选择炸掉重新建。特别是看 了美国的别墅后，觉得这些都是农民房。第三个问题，我探讨一下整个产品提升这块，这是 未来开发商研究的重点。第四方面，关于结构形式选择的建议。刚才提到美国别墅都是钢木 的，我不一定非要大家用钢木结构你也可以用钢筋水泥结构，但是他有很多好的东西，设计 思想、科技含量可以同样借鉴过来，包括维护结构，隔音、防潮等等。不是说我今天给大家 介绍这种别墅，大家都用这种结构，实际上你觉得他对你有用处，然后把它结合起来，把产 品做好。第五，讲一下别墅销售的特点。 98年的时候，我们就和置业国际、中原做过培训， 介绍了别墅的销售。别墅销售跟公寓非常不同，千万不能按照传统住宅的方式去做营销，这 恐怕会有问题。一个别墅业主提十个问题，十个别墅业主提 100个问题，这100个问题可能都 不一样。这可能跟普通住宅最大的区别。另外，能够购买别墅的业主都是老板级的人物，都 有很高的文化、生活经历，我们二十几岁的销售小姐、销售先生说这么产品多么好，你骗谁 呀？你都是我儿子、女儿辈，你能骗到我吗？你还是把真实的情况告诉我们业主。我希望做 策划、做代理商的朋友研究这个别墅，销售的时候要认真对待，千万不能拿传统的模式去销 售。时间关系，我就讲这么多，谢谢！大家有不同意见，我们共同探讨 . 现场提问：我作为一个外地开发商向你们取经的，我们北方风沙大，冬天偏冷，如何建一个 美式别墅，如何在防风沙的情况下合理使用户型？

　　胡冶明：我今天主要介绍的是美式别墅，这里有北美和南美之分。他肯定有比较寒冷的地 区，比如加拿大。美国在保温材料方面都有不同的选择，所以在温度方面都有专门的设计。 这不是问题。关于风沙方面，这种房子的气密性非常好，很多在广州、深圳住过这样的别墅 的人，你出去把门窗关好，一个星期回来没有灰尘。他用的都是进口的玻璃。整个密封条非 常好。他不是用 100元/平米的门窗，都是几百元/平米的，我记得曾经有一个甲方比较挑 剔，在外面射水，看里面进不进水。我告诉大家，不一定进口的就好，我们国产门窗质量也 提高了。刚才你看了结构图没有，他的楼盘都是空的，节能问题完全可以通过维护结构解 决。广州有一个楼盘， 400平方米，我们用了两台空调，旁边钢筋水泥结构的别墅也是安装 两台空调，这个就不够用。由于美式别墅环保节能非常好，无论在寒冷地方还是炎热地区， 能耗非常低。所以这个根本不是问题。

　　现场提问：请教您关于别墅景观设计的问题？

　　胡冶明：首先我要说，我不是景观设计师。我只是从我这几年的工作体会谈谈我个人的观 点。这可能跟很多开发商、设计师有不同地方，仅代表我个人观点。我认为海边度假设计， 应该重点坡屋顶。山体、海岸、轮廓线不是方方正正的，所以坡屋顶更能与自然很好的结 合。据我所知，加勒比海、地中海沿岸，旅游建筑以坡屋顶为主。也有平屋顶的，他整个山 就是那一栋，像一个钻石一样镶在那里，而不是组团式布局。无论采用什么式也好，度假式 还是用坡屋顶比较好。这个坡屋顶可以有颜色选择，更多的要与自然接近，在景观设计方面 应该考虑这个问题。另外，刚才也提到了每个户了房间别墅尽可能向好的的景观朝向。这是 一个基本原则。

　　现场提问：关于别墅开发、销售的时候，比如如何提高别墅的综合层次，这一点你是怎么看的？

　　　　　

　　胡冶明：我们还是在商言商，不是说我只有这个品味的人进来住，但是开发商是商人，有钱 就可以住。据我了解，仙湖山庄的销售，最新一代别墅的使用者数字大幅度提高。这是我非 常欣慰的看到的现象。

　　现场提问：胡先生，美式别墅在中国做的话，装修和未装修的造价应该是怎样的一个状况？

　　　　　　

　　胡冶明：我讲一下我们广东地区做的别墅，装修一般在 4000－5000元，这还不是我刚才说的 顶级豪宅的装修。大家知道银湖有的别墅装修达到几百万。反过来，我跟你比较一下钢筋水 泥结构，如果你做到美国别墅的维妙维肖的概念，这个造价至少在 1500元左右。你装修如果 做出来后，还有很多基础部分，最后的结果都差不多。但是你的科技含量、使用率、舒适程度可能就不一样。