萧惠君：各位朋友，大家好！首先很荣幸主办单位邀请我过来跟大家分享一下“别墅持续发 展与绿色管理”。首先请大家原谅，我的普通话非常普通，我是典型的香港式普通话，大家 不太清楚的话就可以看看我的 PPT 。

　　刚才我们很感谢胡总跟我们提到美式别墅。在国外，很多别墅是作为第一居所，但是国 内的情况就不一样，尤其华南地区，国内很多人将别墅作为第一居所。香港也是一样。香港 别墅样式不是很多，但是大多数人还是把别墅作为第一居所。华南地区都有一个特点，他们 都是群居的，很多也是连排式。

　　物业管理其实小区发展中一个最重要的工作，今天我找一个机会讲一下物业管理。现在 有能力去买别墅的人，起码个人的修养都是很高的。所以在这方面不是一般的物业管理适合 的。我们谈一谈持续发展。持续发展已经成为现今一个主题。持续发展的定义在哪里呢？这 个发展既符合现在的需要，也不影响未来的需要。大家不希望几年后这个东西就没有用了。

　　萧惠君：到底持续发展重要在哪里呢？到 2050 年地球人口将突破 100 亿，全世界石油储备才 够 3年使用，天然气、煤气最多够用4年。其实2050年并不遥远，在座很多朋友可以看到地球 的变化，如果从现在开始我们不去热爱我们的地球，到时候我们就不能持续发展。在 21世 纪，人类生存面临八大挑战。 1、森林面积越来越小，没有森林了。2、土地严重的风沙化。 比如两星期前，北京风沙，很多交通工具都停用了。 3、自然灾害频生。比如前年的SARS影 响非常大。 4、淡水资源枯竭。5、温室效应导致全球气侯失常。6、臭氧层遭破坏。7、酸雨 危害。如果酸雨继续影响，就是你再好的别墅设计都不能抵挡。 8、化学废物排放污染空 气，影响水源农作物。

　　现在我们面临两种选择： 1、继续无限制消耗自然资源以破坏环境为代价来发展经济。 2、保护环境，在有节制的使用资源条件下实现人类和自然协调和可持续发展。同意这个意 见的大家举手？谢谢大家。其实 21世纪我们大家的居住概念都有所改变，有些别墅小区已经 提出绿色概念，我们的居住变得更随意。第二方面，我们污水处理也应该改变成作为能源处 理。另外，我们别墅小区里可以多种一点果树，可以享受一些新鲜的果实及清新的空气，使 人和自然融为一体。另外，住宅的观念应该顺应自然。你根据自然改变建筑，与自然共生、 共荣。尽量不去移山平地，根据山区建筑别墅，应该充分利用地貌，将住宅与地貌有机的结 合起来。另外，尽可能就地取材，利用天然石、自然可再生建筑材料。另外将居住空间与自 然混合。其实园林也是非常重要，应该令到生态达到平衡。

　　节源住宅，我们可不可以尽量利用太阳能？尤其别墅小区，你可以利用空间装太阳板在 供热方面提供能源。另外也可以储藏这些能源，比如今天太阳很猛，我们可以把太阳能储存 起来在阴天使用。另一方面，也应该尽量用颜色玻璃。现在很多玻璃已经随着天气的变化而 转变颜色。外面天气比较阴的时候，你的玻璃颜色就可以全透明，可以减少使用灯、照明。

　　我们再来讨论一下关于绿色物业管理的内容。在物业管理这块，我们在公共地区怎么处 理？尽量使用电作为能源，减少一氧化碳、二氧化碳、硫化氢的排放。另外，尽量使用液化 气做燃料，提倡使用无铅汽油，每天汽车的进出量对小区的影响非常大，所以发展商应该在 别墅区设置绿化带，希望可以隔离汽车的废气，多种一些树木。另外，也应该尽量使用无氟 空调。

　　另外，对雨水、污水排放的处理应该再利用。我们华南地区比较缺水，应该在小区里建 立污水处理站，将污水转化成小区的再用水。也可以将污水冲洗陆路、灌溉树木，这样就可 以节省我们的雨水了。

　　萧惠君：另外，在垃圾分类的处理。我们应该尽量减少垃圾在运送途中的污染。减少垃圾污 染空气、路面的方方面面。另外大家应该尽量减少污染，可以将家里的旧衣服、电器卖掉， 也可以由物管公司集中起来卖掉。一方面，大家可能觉得我很有钱，不需要这一点点钱，其 实这些钱可以作为公益事业，也可以作为一部分物业管理费用。香港有一个屋村叫“杏花 村”，每年旧衣服卖掉达到 70多万。将来大家都可以从这方面想一想。另外，资源化。将废 纸、塑料、玻璃回收后再利用。也可以通过焚烧垃圾产生能源。另外垃圾也是可以生产农产 品的有机东西，这些都可以通过再生。另外我们的土地还要恢复生态。

　　可能大家觉得，这些东西微不足道。每个人做一点点，都是一分力量。另外我们讲一讲 噪音控制，比如我们在家休息，旁边在家里装修，这很讨厌。家具里其实也发生很多噪音， 有时候你在人家门口，就会听到里面在播放电视。噪音造成很人的精神很紧张，工作没有效 率，也很容易生病。比如一些柴油发电机应该放在密封的地方，减少噪音。还有一些临时发 电机，应该放在密封的地方，减少噪音。另外汽车的音响。中国人最喜欢按喇叭，虽然现在 很多地区、马路已经规定不能按喇叭，但是仍然有很多司机不遵守规矩。所以住宅应该限制 这些汽车的响喇叭。另外，在马路两边要多种树减少废气和噪音。另外一种就是我刚才所说 的邻里生活噪音，住户要尽量将自己家里的电视机、音响尽量降低音量。很多外国人说中国 人是最吵闹的民族，我们讲话都很大声。大家都应该控制一下音量，这样就不会影响他人。 这方面我们可以通过推行公民教育去提醒大家，尽量减少噪音。现在有的家庭永远都是在搞 装修，女主人老是觉得自己家里不满意，刚刚搞好了，又觉得这个厨房要来改，不停的改变 风格，今天觉得不协调，又重新搞。她的家里永远在弄装修。所以男主人都不回来住，他都 是住在酒店，这就是一个大浪费。所以我们应该控制这些装修的噪音，也应该限制他的装修 时段。另外我们希望建立一个生态绿化美化屋村。主要是要多种树木，鸟语花香，这样人也 比较长寿。

　　尽量使用洁净的能源，降低节能的消耗。有一些公众区两旁马路的灯应该尽量使用太阳 能，这样可以减少电能的消耗。也可以减少供暖。另外也要优化这些结构，用铝材就可以减 少对能源的消耗。另外我们要加入一些科技的含量，利用智能管理系统，尽量将家里的空调 控制在某一个温度，不会太冷，也不会太热。一般我们去到一个地方，空气太冷我们要穿很 厚的衣服。比如有的家庭睡觉的时候又开空调，又种棉被，这就是浪费资源。在节能管理系 统就可以解决这个问题。另外还有控制电梯的使用，现在很多别墅已经有电梯了，越来越多 的别墅都有电梯，怎么节能呢？这也是一个非常重要的课题。

　　最后一点，尽量搞好社区文化的建设，共建家园。有一些别墅小区每一户都是独立的， 对邻居根本不认识。其实应该让业主与业主之间多沟通，大家都有一个保护公共意识，发挥 更好的道德标准，其实我们推动社区的发展，同时也是整个社会的发展，大家都爱护你的住 宅，爱护你的小区，这样就有一个和谐的社区。

　　萧惠君：最后我提一下环保管理十项标准： 1、首先环境要保洁。尤其我们住在别墅区，一 般都比较多树木、水源，对蚊患、鼠患一定要控制好，不然对身体造成很大的影响。 2、排 水质量一定要好，雨水和污水要分开。不要浪费雨水，很多雨水收集过来可以直接冲洗马 路、洗车。污水就首先要经过处理，保持水质的保洁。 3、环境的安静。噪音方面需要控制 一下，比如白天我们的噪音应该低于 55分贝，晚上更应该控制45分贝一下。4、空气的质 量，尽量减少排污。其实我们作为物业公司，应该定期公布小区空气素质。 5、环境绿化， 应该尽量多一点绿化面，如果有天台，可以多种一些植物，一方面可以降低温度，另外可以 多一点绿化带。 6、垃圾应该分类，可再用的再用。7、严格控制装修，对装修时间、噪音都 应该有一个规定。 8、汽车环保管理，人车分流。不要汽车随随便便摆放。响喇叭都应该在 小区控制，尽量减少汽车的污染。我们希望业主可以自己解决自己汽车排污方面，这也可以 减少我们小区的污染。 9、住宅和娱乐城应该分开，很多小区已经有了自己的会所，在会所 里做娱乐、酒家，这就可以与住户区分开。 10 、节约能源。

　　刚才讨论的都是我们对一般公共区住户的要求，其实对物业管理公司也有要求。我们要 成为一个环保企业。作为一个领导人，你应该有一个环保意识。另外要有一个环保的计划。 环保企业有什么好处呢？现在国内、香港都比较注重环保条例。另外，要节省成本。比如你 尽量减少用纸张，减少空调量的使用，减少电费成本。另外也可以加强自己的生产力和竞争 能力。也可以令到客户对公司更认同。另外，环保企业对社会有什么益处呢？保护有效的资 源，降低污染的成本，改善全球环境。我们环保机构应该推行一个绿色的政策，确保大家都 是全身投入环保方面。要制定一些环保的方针，首先员工要沟通好，才能将环保的意识一致 对外传播出去。员工与员工之间应该经常沟通。怎么是一个有效的环保措施？环保不是一天 两天的事情，要定期有环保方面的报告，可以利用报告板去公布关于环保方面的情况。另 外，也应该收集员工、顾客、生意伙伴的意见。另外，你要鼓励员工的参加，就要有一个激 励政策。

　　萧惠君：环保培训方面怎么做呢？首先员工要熟悉环保政策。也应该引导员工投入环保行 动。提高工作对环保的警觉性。改善环保工作表现。鼓励及发展改善环境的措施，尽量去利 用环保的资源。比如我们可以利用信息网多了解一些信息。培训的内容也应该集中在环境意 识的培养，比如绿色采购的程序。我们可以利用网上采购，我们跟我们的供应商可以有一定 的沟通，可以通过网络跟供应商去买你需要的东西，这样就可以尽量减少资源的消耗。比如 纸张、邮递、传真等等。另外，保洁方面也应该多了解。我们怎么去节约用水呢？怎么去节 能呢？怎么处理污水排放再利用呢？如何去控制噪音呢？怎么去环境绿化呢？这些计划都应 该让每一个员工清楚你的计划，让每一个住户清楚你的计划，大家共同努力，你才能做的更 好。

　　另外，与合作伙伴方面。顾客也是你的合作伙伴，也是你的合作对象。你要了解你的住 户的环保需要。另外，也需要他们积极的配合。比如住户没有在家里没有将垃圾分类，你就 很难去工作。另外，要鼓励我们的住户参照环保活动，让他们知道环保活动的重要性。另 外，我们要定时听取顾客对环保方面的意见，也应该采取一些改善行动才能做的更好。另外 一个伙伴就是我们的服务承办商，我们要教育他们，我们在合同中就规定环保的条款。可以 控制他怎么去保洁材料、怎么去处理垃圾。我们可以将这些条款加在承办商合同里。我们从 这块先做起也要鼓励我们的惩办上采取环保的措施，我们将自己的环保经验介绍给他们。另 外有赏有罚，如果这些承办商做的比较好，我们也可以奖赏他。另外，让他们真正采取环保 手段。对我们的住户也应该多一点宣传公共环保意识。鼓励我们的居民参加环保活动，希望 社会各界都来支持，大家举办的这些环保活动。图片里就是怎样将垃圾分类、减少废物的活 动（见图），当时参加人数也蛮多的。不断的改进，经常检讨机构里的环保活动。要评估我 们发生的问题，去改善。另外我们要多做一点报告，这样我们才可以不断的改进。

　　住户里的环保活动，我这里可以介绍一点给大家参考，比如废纸回收。我们当时在小区 里搞了一个比赛，看看哪一个住户的废纸重量比较多。旧衣服的回收，这些都可以卖钱。旧 书的回收。可以利用这些旧书的回收在小区里设图书馆。另外也可以送给有需要的人。举办 一些环保比赛，让大家对环保观念更注重。亲子活动，图片里就是一个母亲和一个小孩在种 树（见图），让小朋友从小就爱护我们的绿化。举办一些环保的旅游，去参观资源保护区， 让他们多一点对大自然的爱护。另外可以举办一些展览会，让每一个住户都全程投入到环保 计划。

　　


　　 现场提问：请教您刚才谈到的绿色物业管理，很多是涉及各个方面的系统工程，请教您，在 香港绿色物业管理怎样取得业主的配合和支持的？谢谢。



　　萧惠君：其实沟通很重要，我们有业主委员会，我们会每一家每一户派发单张，举办一些活 动，将我们的目的跟他们讲清楚。你有一点点鼓励，比如搞一些小比赛，这样可以刺激他的 上进心。另外，多开会议，鼓励他们去参加。