（一）新形势下，谁将搅动珠三角的楼市大局？
　　　
　1、深圳人置业珠三角，需求具有广泛基础

6成受访者，有可能考虑置业珠三角


潜在客户，职业分布广泛


购房目的多样，长住和长租为主


年龄分布均匀，主力为26-35岁
　　 深圳高房价的高位运行，使深圳置业门槛大幅提高，孕育一定的风险，投资升值空间相对有限，同时自住需求客户也背负巨大的购房压力。由此无论有钱人还是没钱人均要到周边城市去寻找“出路”，深圳人置业珠三角具有广泛的需求基础。调查结果显示，受访者中6成表示可能置业珠三角，而有意置业珠三角的潜在客户，其年龄和职业构成均分布均匀，各种类型，各种层次的客户均占有一定的比例。其中值得重点指出的是，在政策强势调控的背景下，前期风靡珠三角的短线投资潮已经开始大幅减弱，而倾向理性置业的长住和长租需求则大幅增加。


　　　2、初次及二次置业者为主，受房贷新政影响相对较小

　　 表示有可能置业珠三角的受访者中，34%以前没有买过房，亦即为初次置业者，在受房贷新限制之外；47%以前买过1次房，将面临首付和利率的提高，但珠三角房价较低，对购买力的约束相对有限；而严格受限的三次以上置业者比例仅为19%；整体而言，深圳人置业珠三角受房贷新政影响相对较小。


　　　3、投资获益，强力支撑深圳人异地置业

　　 主要收入来源中，有股票、基金收益和房地产投资收益的客户比例，分别为35.1%和18.1%。交叉分析结果显示，各种置业需求类型的客户均有较大比例拥有股票、基金收益，尤其是投资客，其比例在4成以上。工资外的投资收益极大地增强了客户的经济实力，为深圳人大规模置业珠三角提供了购买力上的支撑。这也从侧面反映，作为社会最主要的两个投资渠道——股市与楼市之间的联动仍相当紧密。


　　　4、“不会亏”心理，是深圳人置业珠三角的强心剂

　　珠三角经济圈的强势崛起，以及深圳房地产发展的经验，使大部分深圳人对珠三角城市的房地产市场极具信心。有可能考虑置业珠三角的潜在客户中，有59%认为珠三角房地产具有升值空间，有49.2%认为珠三角城市发展前景非常好。由于珠三角房价较深圳低很多，许多客户认为置业珠三角怎么也“不会亏”。而正是这种“不会亏”的心理,极大地扩大了深圳人置业珠三角的需求面。

 


（二）珠三角，哪些产品最合深圳人的胃口？
　　　
　　 1、地段首选：中心位置+风景优美区域


　　 比较而言，深圳客户更喜欢中心位置和风景优美地段的物业。交叉分析结果显示，投资客倾向于首选中心地段，养老和休闲度假的客户倾向于首选风景优美的区域，而长住客户的需求则相对分散。


　　　2、大盘、名盘，居家型物业受青睐





　　 大盘、名盘更具价值成长性，也更有安全保障，为深圳客户所青睐。数据显示，首选大盘物业和名盘物业的客户比例，分别达42%和30%。户型方面，各种类型的客户均以2/3房居家产品为主要首选。比较而言，投资客选择小户型的比例相对较多，休闲度假型的客户选择大户型和别墅的比例相对较多。


　　　3、8000元/平方米以下物业需求旺盛





　　 调查结果显示，当价格达到8000元/平方米时，明确表示放弃置业珠三角的客户比例仍相对较小，需求依然相当旺盛。而当价格达到9000元/平方米时，情况则出现了分化，休闲度假需求依然坚挺，而其他类型的客户，其置业珠三角的意愿则出现了大幅的减弱。与此相应，当价格达到9000元/平方米时，别墅和大户型需求仍然较多，而小户型和居家产品需求则大幅减少。比较而言，短期转手需求和小户型需求对价格的敏感度最强。


　　　4、深圳品牌有亲切感，更受认同

　　深圳人异地置业群体中，表示将首选深圳品牌开发商的客户占53.21%，可见，深圳本土开发商对于深圳异地置业者更具吸引力。


　5、就近原则主导异地置业，东莞、惠州、珠海为绝对主流





　　深圳人置业珠三角喜欢选择就近的城市，东莞、惠州、珠海为其主要选择对象。比较而言，休闲度假和养老需求的客户更倾向于选择珠海；长期出租的客户更倾向于选择惠州，长住需求则差异不大。
 


（三）未来深圳人的需求将有哪些新的动向？
　　　
　　1、城际轨道建设，珠三角“城际生活”大有可为

　　城际轨道建设的利好对于提升投资者信心，促进城际生活的真正融合有着重要的意义。调查结果表明，“城际生活”概念正在逐步为置业者所接受。有升值空间是以往及当前促成深圳人异地置业的关键因素，而未来，“城际生活”将逐渐上升为最主要的因素。

　　2、全程投资顾问服务需求将更加深入


　　调查结果显示，各种类型的客户，对包括从物业推广到售后服务的全程配套服务均有较大需求，以全面的信息资讯、买卖资询、买卖租售代理为代表的全程投资顾问服务将具有较大的发展潜力。

　结束语：

　　大深圳的扩展，珠三角城市群的深度融合，是新形势下，大都市群竞争格局发展的必然。随着珠三角产业经济的活跃，及史无前例的大规模城市化运动，城际轨道建设运动，二小时生活圈，城际生活正在逐步变为现实。周边城市承接越来越多的深圳住房需求，将是不可抵挡的大势，珠三角楼市发展将打上“深圳烙印”。而未来深圳人置业珠三角的需求亦将渐趋理性，客户结构将出现变化，除投资外，长期自住、休闲度假及养老类型的客户成长为重要的组成部分。

本期专题策划编辑：　szhome 　研究与发展部　　　制作：陶娟　　2007年10月25日